Ростовский гостиничный долгострой выставили на торги по красной цене

Часть имущества недостроенной гостиницы «Шератон» выставлено на конкурсные торги. Единым лотом будут продавать 31,3 тыс. кв м помещений, 141/204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 9,3 тыс кв м, а также мебель, оборудование, стройматериалы. Об этом сообщил организатор торгов ООО «Право-Торг». Торги состоятся 14 июля. Начальная цена лота — 100 млн рублей. Торги будут проводиться на повышение, шаг аукциона составит 5% от начальной цены. Для сравнения: ведь в 2018 году весь комплекс целиком оценили в 1,3 млрд рублей.

Имущество находится в собственности банкротящегося ООО «Лира».

Общая площадь объекта — более 45,4 тыс. кв м, таким образом, на торги выставляется больше половины здания и больше половины земельного участка (6,4 тыс кв м из 9,3 тыс кв м).

На запрос N, почему имущество выставлено не целиком, арбитражный управляющий не ответил.

До 2016 года гостиничный комплекс «Шератон» находился на балансе ООО «Лира». Как следует из картотеки арбитражных дел и ЕФРСБ, после того как в 2016 году самарский банкир, владелец АктивКапитал Банка (АК Банка) Григорий Оганесян купил «Лиру» у ВТБ, имущество гостиницы было распределено между тремя юрлицами: АК Банком, его дочерним обществом ООО «УК Галс-Юг», часть земельного участка перешла в собственность ООО «НПФ Траст», но была заложена в АК Банке.

В 2018 году основной бизнес г-на Оганесяна — АК Банк был признан банкротом. В 2019 году банкротом была признана «Лира».

В 2019 году арбитражная управляющая ООО «Лира» начала оспаривать сделки компании, которые привели к утрате имущества гостиничного комплекса. На тот момент совокупный размер задолженности «Лиры» составлял 19 млн рублей, а на балансе числились только акции АК Банка стоимостью 83 тыс. рублей.

Летом 2020 года. Арбитражный суд Ростовской области признал недействительными сделки по передаче 141/204 имущества гостиницы от ООО «Лира» АК Банку. Решение было подтверждено в двух судебных инстанциях. В марте этого года Верховный Суд отказал АСВ (конкурсный управляющий АК Банка и «Галс-Юга») в пересмотре дела.

Оставшаяся часть строений еще находится в собственности АК Банка, оставшаяся часть участка — у «ПФО Траст», заложенная в банке. Споры по поводу этой недвижимости в суде еще не закончены.

Благодаря успехам конкурсных управляющих в суде, ООО «Лира» получила активов на сумму, большую чем размер ее задолженности. Сегодня основной кредитор компании — индивидуальный предприниматель из Аксая Нил Киреев. Размер его требований — 22 млн рублей.

Константин Поцелуев, консультант по коммерческой недвижимости КУН «Капитал», сомневается, что кредиторы «Лиры» найдут покупателя на объект:

— Во-первых, потому что это многолетний недострой, его состояние еще предстоит оценить. Но уже сейчас понятно, что модернизация существующего здания и завершение строительства потребуют не меньше миллиарда рублей. Те у кого есть свободный миллиард скорее предпочтут купить уже действующий бизнес либо реализовать новый, понятный проект. Во-вторых, продается не весь объект, а только часть его, это повышает риски потенциального инвестора. Помимо этого, конъюнктура рынка сегодня складывается не в пользу премиальных гостиничных и бизнес-центров, а ведь «Шератон» еще и не самый удачный из них с точки зрения расположения: гостиничному комплексу явно не хватает парковочных мест. Перспективы этого объекта представляются мне туманными.

— Если общая сумма затрат на покупку всего комплекса (с учетом выкупа доли, принадлежащей АК Банку) составит до 300 млн рублей, то наверное эта сделка могла бы быть интересной, — считает Максим Хмель, директор АН «Парус». — Если затраты будут больше — надо 10 раз подумать. Ведь потребуются дополнительные вложения в завершение строительства. Перспективы эксплуатации этого объекта тоже вызывают вопросы. Гостиничный бизнес в таком объеме городу сегодня не нужен, а идея перепрофилирования «Шератона» в бизнес-центр или апартаменты натыкается на большую проблему с автомобильной и пешеходной доступностью объекта, а также дефицитом парковочных мест.

История «Шератона»

В начале «десятых» строительство комплекса «Шератон» c отелем 5* и бизнес-центром было крупнейшим проектом «Группы Мегаполис». На реализацию проекта ВТБ выдал $ 67,1 млн. По первоначальным планам, общая площадь комплекса должна была составить 48,5 тыс. кв. м, в его состав должны были войти отель Sheraton 5* на 307 номеров (25,5 тыс. кв. м), бизнес-центр класса А площадью 15,4 тыс. кв. м, однако достроить комплекс инвестору не удалось. В 2016 году он отошел ВТБ за долги. Банк выставлял «Шератон» на продажу за 5,9 млрд рублей. Торги не состоялись. Позже стало известно, что собственником гостиничного комплекса стал владелец АК Банка Григорий Оганесян. Он планировал инвестировать около 1,5 млрд рублей в завершение строительства объекта и запустить его к ЧМ по футболу 2018 года, однако эти планы не были реализованы. В 2018 году АК Банк был признан банкротом. В том же году была проведена оценка «Шератона», согласно которой строительная готовность комплекса составляла 67,86%: кроме нескольких кабинетов, отсутствовали внутренние отделочные работы, включая кондиционирование, слаботочные устройства и прочее оборудование помещений. В отчете оценщика сообщалось, что в остальном объект находится в отличном состоянии, его можно отнести к офисному субрынку класса А (В+) и гостиницам высшей категории.