«Тесно сотрудничаем с девелоперами двух поселков»
Управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель открыл новое агентство недвижимости, которое будет не только продавать, но и заниматься маркетингом коттеджных поселков.
По мнению Максима Хмеля, вокруг Ростова строится около 30 коттеджных поселков, но только 10 представляют интерес для покупателей и составляют альтернативу трехкомнатным квартирам в городе. Идея коттеджного строительства имеет потенциал развития, особенно в условиях постоянного ужесточения условий на рынке многоквартирного строительства.
N: — Как продвигается ваш проект строительства коттеджного поселка Green House на юге Батайска?
М.Х.: — Он пока остановлен. Мы рассчитывали проложить коммуникации от наших соседей, которые ведут многоквартирное строительство. Однако их стройка заморожена, а нам одним тянуть коммуникации нерентабельно. Ведем переговоры с другими соседями, ищем альтернативные пути решения проблемы. Саму же идею загородного коттеджного строительства считаем перспективной и мало раскрученной в Ростове.
N: — Почему?
М.Х.: — В условиях ужесточения законодательства в сфере многоквартирного строительства и падения доходов населения квартиры стали плохо продаваться. Многие компании не могут конкурировать в неравных условиях с крупными участниками рынка, такими как МСК и «ЮСИ». Им грозит банкротство, если они не перейдут в другой сегмент строительства.
Некоторые застройщики пытаются сформировать предложения в новых сегментах, переходят от строительства студий к семейным 3-комнатным квартирам. Альтернативу им составляют семейные коттеджи за городом. Поэтому мы сейчас общаемся с главами сельских поселений, ищем новые участки, чтобы застройщики могли туда заходить и строить индивидуальные дома.
N: — Вы предлагаете строителям, специализирующимся на возведении многоквартирных домов, работать с вами в сфере индивидуального строительства?
М.Х.: — Нет, мы ждем, когда они сами к нам придут. Я не удивлюсь, если государство обанкротит строительные компании, а их недостроенные объекты использует для решения социальных вопросов.
N: — С кем из застройщиков сотрудничаете?
М.Х.: — Мы подписали договоры о сотрудничестве в сфере маркетинга и брокериджа с 5 застройщиками коттеджных поселков. Мы будем использовать интернет-маркетинг, проводить информационную политику для изменения сознания клиентов, формировать потребителя. Это будет новое специализированное агентство — Центр коттеджей и земельных участков «Свой дом», — использующее опыт «Паруса» в сопровождении коммерческих объектов. Мы его создали с партнерами.
N: — Сколько коттеджных поселков сейчас строится недалеко от Ростова?
М.Х.: — В общей сложности более 30, но тех, на которые стоит обратить внимание, — около 10. Все они реализуются в разных форматах и находятся в разной степени готовности. Некоторые девелоперы предлагают единую концепцию, застраивают сами, другие используют только land-development, в лучшем случае прокладывают дороги и коммуникации. Причем многие еще давно понабрали земли, разделили ее на участки и продали, обещая, что сети провести несложно. А потом оказалось, что газовики отказывают в подключении.
N: — Долгое время в Ростовской области, за редким исключением, не заявлялось новых проектов. Сейчас есть активизация?
М.Х.: — Да, новые проекты появляются. Помимо поселков Донского и Жилого сквера «Мой дом», о которых писал N, есть еще несколько успешных проектов. Например, поселок Олимпийский, расположенный в районе Янтарного за «МЕГОЙ». Его огородили, установили ворота, проложили центральную улицу, подвели коммуникации и начали продавать участки по 8 соток. Цены там одни из самых высоких — 500 тыс. рублей за сотку, но, поскольку место престижное, участки востребованы, уже построено около 15 домов. Проект реализует девелопер поселка Изумрудного, где остались недостроенные дома. Случается, что у покупателей участков не хватает денег на завершение строительства дома.
Очень успешным оказался поселок Березовая Роща в Батайске. На участках по 3 сотки девелопер построил дома площадью 80 кв. м с хорошим внешним видом. Они продавались за 3 млн рублей и разлетелись за год как горячие пирожки за счет цены и «визуалки».
Двухкомнатная квартира в Ростове стоит столько же, только в доме можно забыть о проблемах с выгулом детей, а также кошек и собак.
N: — Слабым местом коттеджных поселков всегда была инфраструктура. Что сейчас изменилось в этом направлении?
М.Х.: — Главный момент для любого поселка — это его расположение и привязка к объектам инфраструктуры. Что касается поселков в Батайске и Аксае, они уже привязаны к городским объектам. В пос. Янтарном сейчас достраивают школу, поэтому Олимпийский будет обеспечен этим объектом, а также соседние неосвоенные территории станут гораздо привлекательнее для инвесторов. Да и в целом, что касается сел, младшая школа там мало чем отличается от городской, а старшеклассники могут ездить на маршрутках или на автомобилях с родителями в Ростов. Этот вопрос решаемый.
N: — Кого считаете лидером на этом рынке?
М.Х.: — На мой взгляд, это группа «ИНПК», реализующая поселки в двух ценовых сегментах, и Азово-Девелоперская компания, которой удалось сформировать поселки на довольно большом удалении от центра Ростова и продать там дома — Старочеркасская Ривьера и Щепкин.
N: — Сколько в среднем стоят дома в загородных поселках?
М.Х.: — Все, что предлагается централизованно, то есть дома, возводимые девелопером, обычно стоит более 4 млн рублей, высокий ценовой сегмент — более 6 млн рублей. Проблема в том, что риелторы, как правило, занимаются продажей таких домов по случаю, если ненароком подвернулся соответствующий клиент. Мы будем работать только с домами в коттеджных поселках. Пока сконцентрируемся на тесном сотрудничестве с девелоперами двух поселков, где дома будут стоить 3–5 млн рублей. Возможно, им придется менять концепцию. Например, один собственник готов инвестировать строительство домов по нашему проекту, задуманному в Green House. С остальными застройщиками будем работать в текущем режиме — оказывать услуги брокериджа.
