Крупный складской комплекс появится на Западном обходе Ростова
Компания «Союздонстрой» приступает к строительству логистического комплекса общей площадью почти 160 тыс. кв. метров рядом с Койсугом. Спрос на склады в ростовской агломерации, по словам экспертов, остается высоким на фоне развития интернет-торговли, а также роста потока грузов в направлении Новороссии.
Крупный складской комплекс, как выяснил N, разместится на 6 гектарах левобережья в 6 км от ростовского Западного моста (5-м км трассы А-135 ― Западный обход Ростова). До сих пор все крупнейшие логистические проекты размещались в Аксайском районе вблизи трассы М-4. Развитие западного направления сдерживала неразвитость дорожной и энергетической инфраструктуры. Между тем рост арендных ставок на рынке складов прекратился, а один из опрошенных N экспертов ожидает их снижения.
Компания «Союздонстрой» планирует построить к середине 2028 года крупный складской комплекс рядом с Койсугом. Он будет состоять из одного корпуса площадью 46,5 тыс. кв. м и девяти корпусов площадью 12,4 тыс. кв. м. каждый. Всего получается 158,1 тыс. кв. метров. По данным застройщика, для будущих арендаторов создадут всю инфраструктуру. Введут собственный энергетический центр, систему водоподготовки с резервуарами, обустроят контролируемые въезды и дорожный сервис. Для каждого склада можно будет выбрать температурный режим, выставить стеллажи, сформировать офисные и операционные пространства. Данные о затратах не публикуются.
На близкий по площади логистический комплекс (186 тыс. кв. м) в Аксайском районе группа Wildberries-Russ планировала потратить 11 млрд руб. Несмотря на востребованность складов, реализация многих инвестпроектов сегодня тормозится из-за высокой стоимости заемных средств. Та же группа Wildberries-Russ свой аксайский проект притормозила, что обсуждалось не так давно на совещании с участием губернатора Ростовской области. Сейчас планируемый ввод в эксплуатацию — IV квартал 2029-го.
Тем не менее склады все же остаются одним из наиболее привлекательных инвестиционных направлений, так как их строительство ведется относительно быстро и спрос есть.
Кредитная нагрузка компании «Союздонстрой», судя по ее отчетности, за последние пять лет была невысока. По итогам 2025 года кредитные обязательства компании составляли около 480 млн рублей при выручке 12,5 млрд руб. При этом ее суммарная чистая прибыль за последние пять лет составила почти 900 млрд руб. Для строительства 160 тыс. кв. м складов маловато. Похоже, что у «Союздонстроя» есть партнер или заказчик на этот проект. В противном случае без кредитов построить не получится. А они сегодня довольно дороги.
«Союздонстрой» был создан в Ростове в 2007 году, но затем компания сменила юрадрес на Москву, в 2018-м. С момента создания у компании сменилось несколько собственников. Сейчас бенефициаром является Максим Даниленко.
С 2021 года, судя по данным «СПАРК-Интерфакса», динамика финансовых показателей компании стала кратно расти.
Как писал «Город N», «Союздонстрой» строил ростовский канализационный коллектор № 62, который стал базой коммунальной инфраструктуры для освоения территории старого аэропорта. Под проект Ростовская область получила инфраструктурный бюджетный кредит — 7,2 млрд руб.
За 1,9 млрд руб. «Союздонстрой» реконструировал разрушенный городской коллектор № 68. Компания освоила 1,8 млрд руб. на прокладке канализационного дюкера по дну Дона в районе Западного железнодорожного моста. Подрядчик занимался проектированием, строительством и пусконаладкой. Сейчас «Союздонстрой» участвует в реконструкции ростовской ливневой канализации. Власти рассчитывают, что обновление системы решит проблемы подтоплений в Советском и Железнодорожном районах, точнее в Левенцовке, на Малиновского, Доватора и Мадояна. Проект с заявленными затратами 73,4 млрд руб. будут реализовать в пять этапов. Нужно построить 80 км сетей ливневой канализации, две канализационно-насосные станции и очистные сооружения (два объекта). Подрядчик занялся бассейном № 1 — это в Левенцовке. До 15 ноября 2028 года компания освоит 10-11 млрд руб.
По данным «СПАРК-Интерфакса», в 2025 году «Союздонстрой» заключил четыре госконтракта на 10,9 млрд руб., а с начала 2026-го — два на 16,8 млрд руб. Почти все эти деньги — за строительство региональной онкологической больницы в Нижегородской области.
Статус популярного господрядчика намекает на то, что крупный логистический комплекс рядом с Койсугом имеет все шансы появиться в намеченные сроки.
Западное направление ростовской агломерации не так сильно развито с точки зрения логистики, как аксайское, где уже действуют и продолжают строится крупнейшие логистические мощности. Между тем оно, скорее всего, получит импульс после того, как замкнется транспортное кольцо вокруг Ростова. Для этого осталось достроить Западную хорду — юго-западную часть кольца. Когда это произойдет, пока, правда, непонятно. Для этого, как писал N, нужно найти в федеральном бюджете более 32 млрд рублей.
Эксперт по недвижимости АН «Капитал» Константин Поцелуев говорит, что территория между Батайском и западной окраиной Ростова дефицитна с точки зрения инфраструктуры, однако при этом отмечает, что его оценка спроса на склады не изменилась с 2024 года. Вот, что он говорил тогда:
— Нужны поставки в новые территории, а у нас в плане логистики три пути — вода, машины и железная дорога. В связи с СВО необходимы подвозы снарядов, патронов, леса для блиндажей, строительных материалов и прочего. Все это нужно поставлять и где-то хранить, поэтому востребованы как открытые площадки, так и складские комплексы. Кроме того, высокотехнологичное оборудование — модули для дронов, серверы или системы сотовой связи — необходимо хранить на сухом складе с высокими потолками и температурным режимом. Крупные логистические комплексы загружены очень плотно.
Как отметил собеседник N, особенно востребованы в Ростове склады классов А, В, С среди торговых сетей: DNS, «Поиск», «Ситилинк» и др.
Прогноз актуализируется тем, что популярность торговых центров продолжает падать, а интернет-торговля увеличивает спрос на склады и небольшие пункты выдачи заказов.
Существующий объем качественных складских объектов в Ростовской области, как сообщили корреспонденту N в международной консалтинговой компании NF GROUP, составляет 1,3 млн кв. м. В стадии строительства — порядка 167 тыс. кв. м. За первую половину 2026 года объем ввода новых площадей составил 54 тыс. кв. м в рамках двух проектов.
Большая часть существующих складских мощностей в регионе (55%), по словам партнера NF GROUP Константина Фомиченко, приходятся на проекты собственного строительства и проекты строительства под клиента (BTS-проекты). В период с 2021 года под конкретных заказчиков, по словам эксперта, были построены 73% введенных площадей (390 тыс. кв. м). Сегодня средняя запрашиваемая арендная ставка на региональном рынке, по оценке NF GROUP, находится в пределах 9500-10 500 руб./кв. м в год.
― К концу года мы ожидаем снижения запрашиваемой ставки на 5%, ― поделился прогнозом Константин Фомиченко.
Гендиректор Северо-Кавказского логистического предприятия (СКЛП) Виктор Халын считает, что рынок логистики движется в сторону создания комплексов с высоким уровнем роботизации и автоматизации.
― Бизнес тех, кто в свое время построил так называемые склады класса А и теперь просто сдает их в аренду, ожидают перемены. Это уже вчерашний день. Сейчас все больше востребованы комплексные услуги логистики, так называемая 3PL-модель (Third Party Logistics). Это когда управление цепочкой поставок доверяют стороннему провайдеру (оператору).
В этом году в ростовском левобережье СКЛП введет в строй роботизированный высотный терминал, который будет работать без участия людей, и примыкающую к нему также полностью роботизированную зону активного хранения с автоматизированной зоной комплектации заказов как единый комплекс общей емкостью хранения и обработки 10 тыс. палето-мест. Основной спрос на такие услуги, по словам Виктора Халына, предъявляет ретейл.
Говоря о ценовой конъюнктуре, собеседник N отметил стабилизацию цен на услуги складов:
― Рабочей силы стало больше, и это сдержало рост цен. До этого на протяжении 15,5-20 лет они выросли на 20-30%. Ввод новых логистических мощностей и их успешность во многом будут зависеть от роста экономики и профессионализма инвесторов.
Планы еще одного крупного логистического оператора «Феско» построить собственные контейнерные железнодорожные терминалы в Новочеркасске и Батайске, о которых было заявлено на минувшей неделе в ходе экспортного совета при губернаторе, Виктор Халын оценивает положительно, считая, что здоровая конкуренция рынку только на пользу.
