Размером поменьше, в цене — подешевле
На ростовском первичном рынке вырос спрос на квартиры экономкласса за счет льготной ипотеки, снижения доходов населения и сокращения объема предложения. Цены предложения строящегося жилья растут в основном в премиум- и экономсегменте. В целом число сделок во II квартале уменьшилось на 16% по сравнению с предыдущим. По мнению эксперта, после окончания действия льготной ипотеки рыночные ставки будут снижаться, а спрос между классами будет распределяться более равномерно по мере восстановления экономики.
Во втором квартале текущего года по сравнению с первым на первичном рынке квартир Ростова заметно выросли цены предложения. Наибольшую динамику — 12,3% — продемонстрировал премиумсегмент, затем следует эконом — 4% (см. инфографику 1). В целом, по данным ООО «Лендлорд-Эксперт», средняя цена кв. м новостроек в разрезе четырех классов жилья составляет 57,1 тыс. рублей, что на 7% больше, чем годом ранее.
Рост цен в экономклассе среди прочего вызван ростом его востребованности в период пандемии одновременно с сокращением предложения на 3,9 процентного пункта за квартал (см. таблицу). Общий объем предложения на первичном рынке также сократился. Осенью прошлого года предложение достигло пиковых значений, а сейчас опустилось на уровень весны 2019 года (см. инфографику 2). На конец II квартала в строительстве находилось на 5,1% меньше кв. м квартир (1,99 млн кв. м), чем в I квартале (2,1 млн кв. м). В этом году строительство развивалось не за счет жилищного сектора, а за счет специализированных работ (см. ниже «О состоянии строительства»).
Сейчас, по данным правительственного института развития в жилищном секторе ДОМ.РФ, около 70% ипотеки на новостройки выдается по льготной госпрограмме со ставками в 6-6,5%. Средняя ставка предложения по обычным кредитам на новостройки также снизилась до 8,16%, по данным ДОМ.РФ. Еще недавно она составляла 10-12%. Все это позволило вывести объемы выданных кредитов на близкий к докоронавирусному уровень.
Льготная госпрограмма действует уже более трех месяцев и заканчивается в ноябре, еще неизвестно, будет ли она продлена.
По мнению гендиректора компании «ТИТУЛ» Евгения Сосницкого, это лето — самое благоприятное время для решения жилищного вопроса, которое продлится максимум до осени 2020 года.
— Есть несколько факторов, которые влияют в данный момент на рынок недвижимости, — считает эксперт. — Во-первых, это самые маленькие процентные ставки по ипотечному кредитованию за всю историю России. Во-вторых, это снижение цен на недвижимость, пусть и незначительное, в пределах 2-3%, но в совокупности с нынешними процентными ставками от банков приносит колоссальную экономию при приобретении жилья. В-третьих, это беспрецедентные меры государственной поддержки населения, а также огромные финансовые вложения в помощь гражданам для улучшения их жилищных условий. Четвертый фактор: различные программы стимулирования спроса со стороны застройщиков, делающие приобретение жилья еще более доступным. Например, сейчас есть программы, когда застройщик компенсирует проценты по ипотечным кредитам и на первый год ставка по ипотечным кредитам для покупателя будет 0,5% или у некоторых застройщиков 0%. Таким образом, эти четыре фактора соединились летом 2020 года и на сегодняшний день делают покупку жилья наиболее доступной за всю историю постсоветской России.
Кроме того, в конце июня была увеличена сумма кредита, выдаваемого при льготной ипотеке.
— На первичном рынке было много сделок с привлечением субсидированной ипотеки. Однако сумма кредита была ограничена 3 млн рублей при минимальном взносе 20%, — рассказал Игорь Смолев, гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт». — Под такие условия попадали только квартиры экономкласса и часть комфорткласса. По этой причине в сделках II квартала произошло резкое смещение в сторону экономкласса. Сейчас ограничение по сумме кредита поднято до 6 млн рублей, поэтому спрос будет распределяться более равномерно, но превалирование экономкласса все-таки сохранится. Во-первых, банки ужесточили требования к заемщикам, во-вторых, по итогам II квартала снизились доходы населения на 8% (данные Ростовстата).
Размер дохода россиянина, необходимый для комфортной оплаты ипотеки, за последние полгода снизился на 10,4%, сообщает Национальное бюро кредитных историй.
— По мере восстановления экономики, спрос между классами будет распределяться более равномерно, чему будет способствовать снижение рыночных ставок по ипотеке, — делает прогноз Игорь Смолев.
Средний размер ипотечного займа уже вернулся к показателю, зафиксированному в начале 2020 года, до пандемии коронавируса, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на информацию бюро кредитных историй «Эквифакс». С июня средний размер ипотеки вырос на 2%. В начале года средняя сумма ипотеки составляла 2,6 млн рублей, в конце марта — 2,77 млн рублей, в апреле — 2,49 млн рублей.
Однако сделок на первичном рынке было немного. По данным ООО «Лендлорд-Эксперт», общий объем спроса во II квартале снизился относительно I квартала 2020 года на 16%. Спрос упал на все виды жилья, кроме экономкласса. Доля этого сегмента в общих продажах на первичном рынке всего за квартал увеличилась с 41% до 53,3%.
Востребованность дешевого жилья подтверждается и ростом спроса на малогабаритные квартиры. Больше всего за последний квартал увеличился спрос на студии.
О состоянии строительства
По данным Ростовстата, предприятиями строительного сектора за январь — июнь 2020 года на объектах Ростовской области выполнен объем подрядных работ на сумму более 52 млрд рублей, что на 1,3% больше, чем годом ранее. В текущем году активно ведутся работы по строительству инженерных сооружений (темп роста к предыдущему году — 125,8%) и специализированные строительные работы (130,5%). Соответственно, в жилищном строительстве было снижение.
