Продажи на первичном рынке жилья Ростова в прошлом году просели на треть
По итогам прошлого года средняя цена предложения на первичном рынке Ростова выросла на 5,8% и составила 150,3 тыс. руб. за кв. м. Рост меньше уровня инфляции, что указывает на стагнацию. На сдерживание цен в прошлом году влиял рост ставок по ипотечным кредитам и сокращение числа льготных ипотечных программ. В целом по итогам 2024 года объем сделок на первичном рынке Ростова снизился на 31,9%.
По данным исследования консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт», по итогам 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке Ростова выросла на 5,8% и составила 150,3 тыс. руб. за кв. м.
— В течение всего года цена колебалась вокруг отметки 142 тыс. руб. за кв. м, — комментирует гендиректор «Лендлорд-Эксперта» Игорь Смолев. — И только в декабре накануне нового года и объявлений праздничных акций цена выросла за месяц на 5,5%, фактически создав иллюзию хоть какого-то роста цен. Но даже этот рост не компенсировал ту официальную инфляцию, которая была объявлена в сводках Росстата. А это значит, что мы фактически имеем дело со стагнацией цен на рынке новостроек.
По словам Игоря Смолева, на рынок повлиял рост ключевой ставки, который привел к увеличению ставок по коммерческим ипотечным кредитам и, следовательно, к уменьшению спроса. Другими факторами стали отмена льготной ипотеки, изменение условий программы «Семейная ипотека» и в целом ужесточение требований к ипотечным кредитам, что значительно сократило объем и количество выданных кредитов, особенно во второй половине года. На сдерживание цен в 2024 году также повлиял запуск новых крупных инвестиционных проектов: «Звезда столицы 2», «Ботаника», «Октябрь парк», «Сияние 2», «Движение», «Притяжение», что привело к увеличению предложения. Высокие ставки по вкладам и стагнация цен способствовали оттоку большей части спекулятивных средств с рынка. Еще одним фактором стало бурное развитие рынка индивидуальной жилой застройки, хотя этот сегмент в большей степени оказывал конкуренцию трехкомнатным и более квартирам, цена которых пока намного превышает приобретение собственного участка и строительство на нем дома сопоставимой площади.
В целом, по словам Игоря Смолева, объем сделок в 2024 году относительно «самого щедрого на сделки 2023 года» снизился на 31,9%.
— Первая половина года была значительно успешней второй за счет работы льготной ипотечной программы, — комментирует Игорь Смолев. — Кроме льготных субсидированных программ, в течение 2024 года рынок поддерживался ростом доходов населения на 8,6%, что является максимальным показателем с 2008 года.
Собеседник N обратил внимание на рост удельного веса семей с доходом более 215 тыс. руб. в месяц на семью до 4,9%, что создало дополнительную прослойку, способную взять ипотечный кредит на жилье.
— В 2024 году по сравнению с 2023 годом было приличное падение продаж, — говорит директор АН Immobily Алексей Олейников. — Но в 2023 году большой прирост был связан с тем, что люди в 2022 году откладывали приобретение недвижимости, потому что не знали, чего им ждать. Как только стало понятно, плюс стали пугать отменой льготной и семейной ипотеки, люди в 2023 году начали решать жилищные вопросы.
По прогнозам Игоря Смолева, количество сделок на рынке новостроек в 2025 году может снизиться на 10-15%:
— С точки зрения развития ситуации на рынке 2025 год представляется гораздо более прогнозируемым, чем прошлый, — говорит он. — Закрылась, наконец, программа льготной ипотеки, которую продлевали с конца 2020 года, и вероятность ее возврата в предыдущем виде нулевая. Продлена до 2030 года «Семейная ипотека». Вероятность резкого снижения ключевой ставки в этом году достаточно низка, рыночные ипотечные программы дороги в обслуживании, а учитывая высокую долговую нагрузку на бюджет РФ по ранее выданным льготным кредитам, ждать новых вариантов ипотечных субсидированных программ не приходится.
По мнению Игоря Смолева, количество ипотечных кредитов на новостройки в этом году снизится на 15-20% из-за эффекта высокой базы первой половины 2024 года и введения ипотечного стандарта. Одобряемость ипотечных заемщиков в банках снизится.
Эксперты сходятся в прогнозах по поводу возможного снижения темпов строительства в ближайшее время.
По словам Игоря Смолева, вывод новых корпусов в строящихся проектах замедлится из-за снижения спроса.
— Рост ключевой ставки повлиял на увеличение стоимости стройматериалов и рабочей силы, — говорит Алексей Олейников. — Более того, проектное финансирование застройщикам сейчас предлагается под огромные проценты: порядка 23-29% годовых застройщик должен банку за то, что ему выделяются деньги на стройку, вместо обещанных на этапе ввода этой системы 2-5%. Это все влияет на себестоимость строительства, и я думаю, что в ближайшие 2-3 года цены на недвижимость будут расти, а объем текущего строительства снижаться.
