«Поиск» купил кусочек «Горизонта»

ТРК «Мегацентр Горизонт» требует переуступки прав на торговое помещение площадью 3 тыс. кв. м, расположенное на его территории. Эта площадка ранее принадлежала сети бытовой техники «Мир», но после ее банкротства перешла к компании «Сириус», которая выставила ее на продажу. «Горизонт» намеревался приобрести этот объект, но его купил «Меридиан». По неофициальной информации, ТРК готов был заплатить 290 млн руб., а сумма продажи составила 160 млн. Руководство «Горизонта» заявило, что было нарушено преимущественное право их компании на покупку помещения. По словам юристов, выиграть суд может как ТРК, так и ответчики. Это будет зависеть от того, каким образом было оформлено право собственности на помещение.


Как заявил гендиректор ТРК «Мегацентр Горизонт» Дан Полонский, компания «Сириус» нарушила преимущественное право «Горизонта» на покупку площади (3 тыс. кв. м), где ранее располагалаcь обанкротившаяся сеть магазинов бытовой техники «Мир». Согласно информации федеральных СМИ, этот актив «Мира» перешел в прошлом году к ООО «Сириус», подконтрольному совладельцу сети «Магнит» Алексею Богачеву.

— Мы были заинтересованы в приобретении этой площади, — комментирует Дан Полонский. — Одним из основных переговорщиков по продаже объекта выступал Евгений Александрович Кабанов — бывший гендиректор компании «Мир». У «Горизонта» не просто были договоренности с «Сириусом» о покупке помещения и доли в земельном участке, уже был согласован обеими сторонами и подготовлен к подписанию договор, но на этой неделе мы узнали, что помещение было продано ООО «Меридиан», причем даже по более низкой цене в сравнении с предложенной нами. У «Горизонта» как основного владельца ТРК (133 тыс. кв. м) согласно закону есть преимущественное право покупки помещений в торговом центре, и, соответственно, сделка между ООО «Сириус» и ООО «Меридиан» была совершена с нарушением императивных положений гражданского законодательства о преимущественном праве покупки долевой собственности.

Владелец «Поиска» Геннадий
Ференчук вернулся в
ТРК «Горизонт» в роли уже
не арендатора, а владельца
3 тыс. кв. м.
Контролирующий собственник
ЗАО «ТК Горизонт» Виталий Мазин
с этим не согласен и будет
оспаривать законность
приобретения «Поиском»
площадей «МИРА» в суде.

По словам Дана Полонского, у ООО «Сириус» нет и не могло быть документов, подтверждающих отказ от покупки. Руководство ТРК требует перехода к их компании прав покупки помещения и части земельного участка под зданием, который был реализован вместе с ним. «Горизонт» готов компенсировать ООО «Меридиан» затраты на приобретение.

Как сообщил г-н Полонский, «Горизонт» четко следует единой концепции. Бывшая территория «Мира», как он отмечает, сильно отличается от остальной части торгового комплекса — по интерьеру, чистоте, уровню безопасности, и управляющей компании не удавалось эффективно взаимодействовать ни с «Миром», ни с новым собственником: они не участвовали в жизни ТРК и не следовали его концепции.

Сегодня практически вся территория ТРК принадлежит компании «Горизонт». Получить помещение в собственность удалось только сети кинотеатров «Киномакс-Дон», а также продуктовому гипермаркету «Реал», который самостоятельно построил здание по соседству. По данным «Горизонта», решение о продаже территории «Киномакс-Дона» принималось еще 7 лет назад, с тех пор стратегия изменилась и компания не планирует распродавать помещения в дальнейшем.

— Мы удивлены, что ООО «Меридиан» при покупке помещения не удосужилось получить никаких консультаций у «Горизонта», — комментирует Дан Полонский. — Нам известно, что «Сириус» только после заключения договора и передачи денежных средств за объект проинформировал «Меридиан» обо всех особенностях и сложностях использования и эксплуатации предмета сделки, точнее, о невозможности его эксплуатации как самостоятельного объекта, вводя тем самым покупателя в заблуждение. На самом деле помещение лишено всех самостоятельных коммуникаций и полностью зависит от ТРК «Мегацентр Горизонт» как с точки зрения доступа на объект, так и с точки зрения обеспечения его необходимыми ресурсами, поскольку у этой площадки нет собственной входной группы, систем кондиционирования, отопления, вентиляции и пожарной безопасности, весьма ограничено энергопотребление. Кроме того, вся прилегающая к комплексу территория принадлежит «Горизонту» и, соответственно, без разрешения нашей управляющей компании к ТРК не может подъехать ни одно грузовое транспортное средство. Следовательно, у нового собственника возможность использования этого помещения будет сопряжена с большим количеством затрат, недопустимых для нормальной работы ритейлора, и здесь возникает вопрос о коммерческой выгоде и целесообразности совершенной сделки. Мы, со своей стороны, действуем исключительно в правовом поле.

Как сообщил представитель ООО «Меридиан» Владимир Александров (также является руководителем сети «Поиск»), сделка по покупке помещения является законной и у «Горизонта» нет оснований требовать перехода прав на помещение.

— Наши юристы внимательно изучили всю документацию, — комментирует г-н Александров. — Данное помещение является самостоятельным объектом недвижимости.

Комментарий ООО «Сириус» на минувшей неделе получить не удалось.

По информации источника N в «Поиске», их сеть должна разместиться в этом помещении. Хотя это произойдет не так скоро, как хотелось бы, в связи с новыми обстоятельствами. До недавнего времени сеть на протяжении нескольких лет присутствовала в другом помещении «Горизонта», в отдельно стоящем здании, однако этой весной УК торгового центра разорвала с компанией контракт. Собственный источник N в «Горизонте» рассказал, что ТРК после информации о покупке предложил «Поиску» возобновить арендный договор на 2 года, но, правда, по более высокой цене. Ритейлор на это не пошел.

По мнению г-на Полонского, изначально цена продажи помещения составляла 300 млн руб. По какой цене его готов был приобрести «Горизонт», он не уточнил, однако, по информации собственного источника в «Горизонте», это 290 млн руб. Согласно данным сайта Арбитражного суда Ростовской области, сумма иска «Горизонта» к «Сириусу» и «Меридиану» составила 160 млн руб., из чего можно сделать вывод, что именно за эту сумму было реализовано помещение.

По мнению риэлторов, даже первоначальная цена (100 тыс. руб. за кв. м) являлась приемлемой и могла привлечь большое количество инвесторов и ритейлоров. Как отмечает директор АН «Парус» Максим Хмель, 100 тыс. руб. за кв. м — среднерыночная цена торговых помещений в Ростове. Примерно этого же мнения придерживается и специалист АН «Титул» Ольга Запорожец.

— На мой взгляд, продавец мог бы снизить цену лишь на подсобные помещения, которые занимают примерно 20–25% общей площади, — комментирует г-жа Запорожец.

— Хотя помещение довольно большой площади, его доходность сравнима с доходностью объектов на ул. Б. Садовой, где цены аренды достигают 5 тыс. руб. за кв. м, — комментирует г-н Хмель. — Подобных предложений на рынке нет. Объект интересен только при условии, что основной сосед — «Горизонт» — не будет чинить никаких препятствий для работы объекта, а, наоборот, займет позицию партнера.

По мнению старшего партнера адвокатского бюро «Михайленко, Сокол и партнеры» Олега Михайленко, события в суде могут развиваться по двум возможным сценариям. В первом случае, если спорное помещение принадлежало ООО «Сириус» как отдельный самостоятельный объект, не входящий в состав какого-либо общего имущества, и это отражено в свидетельстве о праве собственности на него, иск «Горизонта», скорее всего, не будет удовлетворен.

— Если предметом сделки купли-продажи являлось именно помещение как самостоятельный объект, у «Горизонта» не было и не могло возникнуть преимущественного права покупки спорного помещения, — говорит эксперт.— Если ТРК будет ущемлять нового собственника в возможности использования коммуникаций, систем кондиционирования воздуха, подъезда и т. п., это будет являться злоупотреблением со стороны управляющей компании. Такие действия могут послужить основанием для обращения в органы антимонопольной службы в связи с нарушением антимонопольного законодательства.

По словам эксперта, если земельный участок принадлежит ООО «Сириус» как самостоятельный сформированный земельный участок или как доля в праве собственности, покупателю передаются права на него.

— Если спорное помещение представляет собой долю в праве собственности на весь комплекс «Горизонт», остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право на его покупку пропорционально своим долям по цене, за которую оно продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

По словам старшего юриста практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas-Lex Николая Андрианова, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу нежилого здания относятся, в частности, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и т. д. (постановление Пленума ВАС РФ № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Порядок использования общего имущества и распределения расходов по его содержанию определяется по соглашению между собственниками.