Поправка «Сокола» не взлетела

В ходе обсуждения поправок в ПЗЗ Ростова-на-Дону с возражениями выступили две строительные компании — СЗ «Галактика» (ГК «Сокол») и «Элегант» (ГК «МСК»). Застройщик «Галактика» выступал с позиции всех арендаторов госземель, а «Элегант» защищал свои интересы как собственник 1 га в районе Театрального проспекта: по новым правилам, его участок переводили в зону, на которой строительство жилья запрещено. Региональная комиссия, которая рассматривает поправки, отказала обоим. В минстрое «Элеганту» предложили решение: заключать договор КРТ, после чего земли переведут в нужную категорию. По мнению участника рынка, нововведения в ПЗЗ могут привести к всплеску строительства в Ростове апартаментов.

Согласно новым поправкам в ПЗЗ, которые подготовил региональный минстрой, строить многоэтажки на территории Ростова теперь можно только в рамках договоров о комплексном развитии территории (КРТ). Утверждение поправок должно произойти до конца первого полугодия. Известный ростовский застройщик «Галактика», входящий в ГК «Сокол» Арутюна Сурмаляна, в ходе публичных слушаний о поправках попросил разрешить застройщикам, которые арендовали у региона землю до введения новых правил, строить по старым правилам. Компания указала на то, что является арендатором нескольких участков, реализация проектов на них задерживалась из-за длительных процедур разработки и согласования документов по планировке территории, а также в связи с тем, что больше года из-за перераспределения полномочий между администрацией Ростова и правительством региона утверждение градостроительной документации не осуществлялось. До окончания сроков аренды осталось менее пяти лет, а договор о КРТ по действующим нормам заключается только на срок от 5 лет. Получается, после введения новых правил застройщик будет поставлен в условия, когда он не может строить по старым правилам и при этом не сможет заключить договор о КРТ и приступить к строительству.

«Проект ПЗЗ устанавливает требование, которое заведомо неисполнимо для значительного круга лиц, получивших участки на торгах», — говорится в заявлении компании. Компания заявила, что по закону арендаторы, чьи права будут нарушены после введения новых правил, могут потребовать от региона возмещения убытков. К убыткам можно отнести арендные платежи, внесенные за период, когда использование участка стало невозможным, затраты на разработку проектной документации и проведение инженерных изысканий; упущенную выгоду от нереализованного инвестиционного проекта.

«Сохранение текущей редакции создает репутационные риски для Ростовской области как региона, сигнализируя потенциальным инвесторам о нестабильности правил игры и высоких рисках вложений», — говорится в отзыве компании. Публичные слушания состоялись в конце февраля — начале марта. Комиссия, которая проводила слушания, направила просьбу застройщика в минстрой.

В минстрое в ответ на запрос N сообщили, что комиссия по вопросам градостроительной деятельности рекомендовала правительству утвердить проект изменений в ПЗЗ без учета предложения СЗ «Галактика». В то же время из ответа министерства следует, что отказали не окончательно: комиссия поручила минстрою юридически проработать предложение застройщика и при подготовке очередного проекта изменений в ПЗЗ вынести его на рассмотрение.

На минувшей неделе N направил запрос основателю ГК «Сокол» Арутюну Сурмаляну с просьбой прокомментировать текущее положение дел, однако тот находился в командировке и комментарий предоставить не смог.

Напомним, с помощью поправок в ПЗЗ правительство области реализует новую политику, ориентированную на развитие социальной инфраструктуры параллельно со строительством жилья: власти обязывают застройщика заключить договор КРТ, а в рамках этого договора, застройщик обязуется либо построить за счет собственных средств социальные объекты, предусмотренные проектом планировки и межевания территории, либо перечислить в областной бюджет безвозмездный взнос за созданную нагрузку на социальные объекты. Как писал N со ссылкой на главу областного минстроя Сергея Куца, инфраструктурный сбор при возведении жилья в Ростове в среднем составит 11 тыс. руб. за квадратный метр.

N попросил нескольких ростовских застройщиков высказаться по поводу новых правил строительства и ситуации, в которую попала ГК «Сокол», большинство воздержались от комментариев. Директор ООО «Фирма “Кристина” СЗ» Валерий Левченко ответил:

— Постановление Правительства РО «Об утверждении Порядка определения компенсационной стоимости нагрузки, создаваемой на социальную инфраструктуру, и ее выплаты лицами, заключившими договоры о комплексном развитии территории, и внесении изменений в некоторые постановления Правительства Ростовской области» принято и должно исполняться. Не вижу здесь темы для обсуждения.

В этом контексте интересна история с другим крупным застройщиком — ГК «МСК»: участок на пересечении проспекта Театрального и улицы Текучева, который принадлежит ООО «Элегант» (входит в МСК), согласно поправкам, должен быть переведен из зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4) где многоэтажное строительство условно разрешено, в зону размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (СК), где вообще не предусматривается жилищное строительство. «Элегант» выступал против этого решения на публичных слушаниях, в его заявлении говорится: «Считаем незаконным и необоснованным установление территориальной зоны СК, <...> поскольку это прямо противоречит целям приобретения собственником вышеуказанных земельных участков и его волеизъявлению, неоднократно выраженному в поданных им обращениях о внесении изменений в ПЗЗ Ростова-на-Дону». Уточним, что МСК прежде просила администрацию Ростова перевести участок в зону ПО-2 (зона перспективного освоения второго типа), где жилищное строительство разрешено.

По данным Росреестра, общая площадь участка «Элеганта» — 1,1 га, кадастровая стоимость — 237,5 млн рублей.

В ответ на запрос N в минстрое объяснили, почему назначения участка сменили на СК: «Согласно Генеральному плану города Ростова-на-Дону, земельный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне, в которой по приказу Минэкономразвития России от 09.01.2018 № 10 жилищное строительство не предусмотрено».

Из ответа министерства следует, что за МСК сохраняется возможность построить на этой территории многоквартирное жилье, если группа компаний заключит договор о комплексном развитии территории. В рамках договора может быть предусмотрена процедура внесения изменений в генеральный план и ПЗЗ.

Добавим, что, в соответствии с новыми поправками, даже если бы участок «Элеганта» отнесли к зоне ПО-2, компания все равно была бы вынуждена заключать договор о КРТ.

По наблюдениям N, в апреле МСК начала снос офисных строений на территории участка. Означает ли это, что она приняло решение заключать договор о КРТ, уточнить не удалось — на запрос N руководство компании не ответило.

Директор АН Immobily Алексей Олейников сообщил, что в зависимости от зоны на 1 га в Ростове можно построить от 15 тыс. кв. м до 30 тыс. кв. м жилья. По подсчетам N на основе этих данных, а также информации о среднем размере инфраструктурного взноса при строительстве жилья в Ростове — 11 тыс. рублей, дополнительные затраты МСК при застройке 1 га на Театральном/Текучева составят от 165 млн до 330 млн рублей.

— Инфраструктурный взнос в размере 11 тыс. рублей с квадратного метра в рамках КРТ — это чувствительная сумма. Рост затрат застройщиков приведет к росту цен на жилье для конечного покупателя, — отмечает Алексей Олейников.

Собеседник N отметил, что нововведения в ПЗЗ могут привести к всплеску строительства в Ростове апартаментов, которые по документам являются не жилой, а коммерческой недвижимостью. Он напомнил, что апартаменты сегодня уже возводит «СК10» в составе жилого комплекса «Космос» на Красноармейской.

По наблюдениям N, помимо «СК10», строительство апартаментов ведут компания «СМУ-1» в районе левобережного парка в составе гостиничного комплекса «Ривердонпарк» и ГК «Вертикаль-Инвест» на улице Береговой, проект называется «Резиденция “Берег”». Напомним, строительство апартаментов было широко распространено в Москве. По информации газеты «Коммерсантъ», доля этого вида недвижимости в общем объеме сделок на рынке новостроек составляла 10%. Они считались дешевой альтернативой жилью. Но осенью 2024 года власти Москвы заявили, что больше не будут выдавать разрешения на их строительство. Они объяснили это тем, что комплексы апартаментов строились как коммерческая недвижимость, без социальных обязательств, а использовались как жилье, это создавало чрезмерную нагрузку на городскую инфраструктуру.