Первой в Ростове частной платной дороге обещают сервитут
В Ростове на территории парк-отеля «Надежда» заработала частная мини-автодорога. Администрация города пообещала защитить интересы жителей соседнего дома очень редким путем — введением публичного сервитута на частную собственность.
Ростовский девелопер Тигран Казарян, владеющий частью земель бывшего санатория «Ростовский», с 1 февраля ввел плату за проезд по дороге, построенной на собственном участке. Жильцы соседнего дома по ул. Тракторной, 48, считают, что не должны платить за проезд по чужой территории. Администрация города заявила, что планирует установить на частную дорогу публичный сервитут. По мнению юриста, наложение сервитута для решения частного вопроса — уникальный случай, наверняка оно будет оспорено через суд.
Тигран Казарян построил дорогу, которая теперь объявлена платной, около 2 лет назад. Он анонсировал свои планы в интервью N еще в конце 2018 года. С тех пор прошли суды в трех инстанциях, где жители дома по ул. Тракторной, 48, пытались доказать, что на этом месте всегда была дорога, поэтому они имеют право пользоваться ею бесплатно, но все суды они проиграли.
«Мы считаем, что все могут пользоваться данной дорогой, а то создается опасный прецедент, — приводит слова жителей «Блокнот-Ростов». — Того и гляди, завтра заставят платить за проезд по Большой Садовой. Мы не претендуем на участок, мы просто считаем, что дорога не должна была уходить в частную собственность. Власти города ранее обещали помочь, но слова остались лишь словами».
— Все эти годы администрация меня просила не вводить плату за дорогу под разными предлогами: «Подожди, пока пройдут выборы», «Ты же понимаешь, что обстановка не та», «Ну ты же ростовчанин», — рассказал Тигран Казарян. — Со своей стороны я довел до конца все юридические процедуры. Я даже поменял статус своей земли, теперь в кадастре это — дорога, и начал брать деньги за проезд.
Помимо работников парк-отеля «Надежда» и отеля «Ростовский», которыми управляет ООО «Вавилон-Авто», жителей соседнего дома этой дорогой пользуются машины, пытающиеся объехать пробки на ул. Вавилова. Плата за проезд по дороге длиной менее 2 км составляет 50 рублей. Для постоянных пользователей абонемент стоит 1000 руб. в мес., инвалидам и ветеранам предоставляется 50-процентная скидка. Для машин скорой помощи, полиции и пожарных, а также такси со включенным счетчиком проезд бесплатный. За сутки пока там проезжает около 20 человек, то есть с введением платы трафик упал более чем в 10 раз.
3 февраля состоялась встреча руководителей администрации Октябрьского района, городских депутатов, администрации города с инициативной группой граждан, проживающих по адресу Тракторная, 48. Жители подали заявление о том, чтобы районная администрация инициировала процедуру оформления бессрочного публичного сервитута на единственную дорогу, ведущую к дому. Администрация города заявила, что соответствующее распоряжение уже готово и будет оформляться по регламенту, который составляет 53 дня.
Согласно «Википедии», земельный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
«После того, как публичный сервитут будет установлен, к многоквартирному дому будет обеспечен беспрепятственный доступ», — сказано на сайте администрации города.
На запрос N ДИЗО дал следующие пояснения: «В рамках мероприятий по реабилитации р. Темерник с обустройством в прибрежной зоне непрерывного экологического парка по госзаданию ГАУ РО РНИиПИ градостроительства выполнил проект планировки прибрежных территорий, разработав красные линии элементов планировочной структуры вдоль р. Темерник. Красные линии установлены в том числе в границах ранее сложившегося проезда от пл. 2-й Пятилетки в северном направлении через мостик до ул. Тракторной.
Установление публичного сервитута возможно для использования участка в целях прохода или проезда, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. На личном приеме директора департамента 27.09.2019 жильцам дома по ул. Тракторной, 48, были даны разъяснения о необходимости указания зоны действия планируемого сервитута и порядок обращения для его установления. До настоящего времени заявление и пакет документов для установления публичного сервитута от жильцов не поступали.
В случае когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать соразмерную плату. Распоряжением администрации Октябрьского района Ростова от 03.02.2021 № 39 инициировано установление бессрочного публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082202:318 и в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0082201:186, 61:44:0082201:175 в целях обеспечения прохода, проезда к земельному участку с кадастровым номером 61:44:0082202:245 жилого дома по ул. Тракторной, 48. Департаментом проводится административная процедура по принятию решения об установлении публичного сервитута в рамках действующего законодательства».
— С нами администрация города переговоры не вела, я все узнаю из новостей, — заявил Тигран Казарян. — Меня до сих пор удивляет, когда решают вопросы, не спрашивая собственника. Они хотят изъять из моего хозяйственного оборота 20 соток земли. Если я посчитаю, что мои права нарушены, я обращусь в суд. Конечно, у собственника есть еще возможность — загнать туда трактор и перепахать дорогу, но так поступают от отчаяния. Это не наш метод.
По словам предпринимателя, он долго шел к организации частной дороги, предлагал жильцам решить вопрос правовым путем: или выкупить эту землю, или совместно финансировать дорогу, или наложить публичный сервитут. Однако они отказывались.
Примечательно, что их дом стал жилым необычным способом, путем достройки кардиологического корпуса санатория «Ростовский». Дом введен в эксплуатацию решением Третейского суда.
По мнению юриста, решение проблемы жителей путем наложения сервитута — очень редкое явление.
— Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, — прокомментировал N руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» консалтинговой группы JBI Group Владимир Кочуев. — Собственник земельного участка имеет право оспорить такое решение. Как правило, публичный сервитут устанавливают в случае, если интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить иным способом. В данной ситуации мы имеем жилой дом с неопределенной юридической историей, который, возможно, даже и не числится многоквартирным домом. Второй момент: есть ли у жильцов дома иная возможность проезда к своему месту жительства? Насколько мне известно, там есть альтернативный проезд через пл. 2-й Пятилетки. Без изучения юридически значимых деталей сделать прогноз о результате судебной тяжбы крайне сложно. Собственник земельного участка имеет право потребовать соразмерную плату, но лишь при условии, что сервитут создает существенные затруднения в использовании участка.
По словам эксперта, публичный сервитут предполагает крайне низкую плату, которая определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности и может составить около 30-50 тыс. рублей в год за дорогу протяженностью 1 км и шириной 6 м. Заседания трех судебных инстанций, в которых, скорее всего, будет оспариваться наложение сервитута, могут длиться около года.
