Высоко, но мало
Донское жилищное строительство падает в объемах, но растет в высоту. Совокупная площадь квартир в строящихся многоквартирных домах в Ростовской области на январь этого года составила почти 2,5 млн кв. метров, что на 17,2% меньше, чем годом ранее. Проекты укрупняются и сосредотачиваются в донской столице. Вклад остальных городов в строительство все больше нивелируется. По мнению эксперта, сокращение объемов текущего строительства связано с введением эскроу-счетов, что заставило многие мелкие компании уйти с рынка, а также с тем, что процесс выдачи разрешений на строительство усложнился.
Тенденция снижения объемов жилищного строительства продолжается уже второй год подряд, с середины 2019 года. Темпы падения к январю этого года значительно увеличились. Год назад они составили 9,5%. Текущий объем строительства в Ростовской области на январь 2021 года — 2,491 млн кв. метров, что уже на 17,2% меньше, чем на январь 2020 года (см. инфографику 1), говорится в обзоре регионального строительства, составленного ООО «Институт развития строительной отрасли» (Москва).
— Сокращение объемов строительства связано с введением эскроу-счетов, — говорит руководитель ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. — Это заставило многие мелкие компании уйти с рынка. — И в целом доходы населения снижаются, маржинальность строительства падает. Еще бы отметил, что в последнее время в Ростове усложнился процесс получения разрешений на строительство, их стали выдавать осторожнее. Я пытаюсь получить разрешение, уже было три отказа, подозреваю, что будет и четвертый. Возможно, эта причина даже важнее, чем введение эскроу-счетов.
Год назад тогда еще руководитель филиала АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в Ростовской области Андрей Шумеев объяснял снижение объемов текущего строительства монополизацией строительного рынка и дефицитом земельных участков в Ростове. Он говорил, что ростовские застройщики практически ушли с рынка, ситуацию определяют крупные федеральные игроки. Земельных участков, пригодных для многоквартирного строительства, становится все меньше, поэтому тенденция к снижению объемов текущего строительства будет сохраняться.
При этом объемы ввода домов в эксплуатацию тоже сократились. Так, среднемесячный объем ввода за 2020 год снизился на 10,7% — до 97,48 тыс. кв. метров.
Самый большой объем текущего строительства застройщиками приходится на Ростов, его доля продолжает увеличиваться — 89,6% совокупной площади квартир (против 87,4% годом ранее), на втором месте — Батайск (3,5%, было 3,8%), затем следуют Таганрог (2,9% вместо 3,7%) и Аксайский район (1,5% вместо 2,1%). Замыкает пятерку Азов (0,8%), вытеснивший с этой ступени Новочеркасск.
Количество возводимых многоквартирных домов по сравнению с январем прошлого года сократилось на 32% и составило 212 штук. Таким образом, новых проектов становится все меньше, но они гораздо больше по площади и высоте, чем ранее.
Сейчас наибольшая доля — 40,4% от всей площади строящегося жилья — приходится на дома высотой 18-24 этажа. Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Ростовской области составляет 39,6%, за год она увеличилась на 5,2 п.п. В целом по РФ доля высотного строительства составляет 26,3%. В обзоре ООО «Институт развития строительной отрасли» отмечается, что самый высокий строящийся дом в Ростовской области расположен в ЖК «Город у реки» (30 этажей, застройщик МСК). На втором месте — ЖК Sky Park (29 этажей, застройщик ГК «АльфаСтройИнвест»). 28-этажные дома есть в проектах «Красный Аксай» (ГК «ЮСИ») и «Кристалл-2» (МСК).
Однако в IV квартале 2020 года в Ростове было заявлено строительство еще более высокого объекта. Так, по данным, опубликованным на сайте администрации Ростова, компания «МСК-Союз» получила разрешение на строительство четырех 32-этажных и одного 17-этажного дома. Жилой комплекс возводится на пр. Кировском на территории, где раньше находилось Дорожно-ремонтное строительное управление. Строительство должно быть завершено в 2028 году. Это, пожалуй, один из самых крупнейших жилых комплексов. Площадь квартир в ЖК, по подсчетам N, составит 125 тыс. кв. метров.
В рейтинге N крупнейших жилых комплексов за 2018 год самым масштабным был West Side c площадью квартир 86,7 тыс. кв. метров, возводимый ГК «СК10 ГПЗ». Объекты с большей площадью относились к жилым районам. Из-за растущей высотности и плотности строительства граница между жилыми комплексами и районами размывается.
В целом средняя этажность в Ростовской области за 2020 год выросла с 19,5 до 20,8 этажа из расчета на строящийся кв. метр (см. инфографику 2). Но судя по всему, она будет снижаться, поскольку в строящихся домах, разрешение на строительство которых выдано в 2020 году, она составила 13,8 этажа.
— Как правило, высотки строят, если земля досталась дорого, чтобы стоимость участка в каждом квадратном метре была меньше, — поясняет Андрей Смехунов. — Но в целом чем выше дом, тем выше себестоимость кв. метра. Поэтому не думаю, что доля высотного строительства будет дальше расти, поскольку покупатель беднеет.
По данным ООО «Институт развития строительной отрасли», по состоянию на январь 2021 года строительство жилья в Ростовской области осуществляют 78 застройщиков/брендов, которые представлены 111 юридическими лицами. Годом ранее их было значительно больше — 109 и 154 соответственно.
На первых местах — МСК, ГК «ИНТЕКО» и «Галактика» (см. таблицу). Из тройки лидеров по итогам 2020 года ушло объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки» и переместилось на 8-ю строчку рейтинга. Объединение за год сократило объемы текущего строительства в Ростовской области с 249,4 тыс. кв. метров до 108 тыс. кв. метров.
