Строить больше некуда: впереди только Москва
Ростовская область сенсационно стала вторым после Москвы регионом по портфелю выданных разрешений на строительство многоквартирных домов. По итогам I кв. 2021 года в Ростовской области разрешено построить небывало крупный объем жилья — 497,3 тыс. кв. м. Более 83% от этого объема приходится на два жилых комплекса, которые планируют возводить компании, аффилированные с концерном «Покровский» и ГК «Югспецстрой». По мнению эксперта, вывод на рынок большого количества жилья в будущем обернется падением цен.
В первом квартале 2021 года по всей стране выданы разрешения на строительство 7,2 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, что на 54% превышает результаты аналогичного периода прошлого года, сообщила пресс-служба вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Как говорится в сообщении, больше всего разрешений по площади выдали в Москве (почти 1,3 млн кв. м), Ростовской области (497,3 тыс. кв. м), Республике Татарстан (391,1 тыс. кв. м), Свердловской области (332,3 тыс. кв. м) и Тюменской области (302,9 тыс. кв. м).
В правительстве Ростовской области поясняют этот успех тем, что строительные компании научились работать в новых условиях, выкупили много земельных участков, поэтому и начали много проектов.
— Застройщики Ростовской области адаптировались к проектному финансированию и эскроу-счетам, научились считать финансовые модели и подавать документы в банк, а для этого им нужно сначала получить разрешение на строительство, — прокомментировал N главный архитектор Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. — Застройщики просчитали структуру себестоимости новых проектов и поняли, что проектное финансирование на нее влияет, но не кардинально. С учетом растущих цен и спроса на фоне заработавшей ипотеки с господдержкой стало ясно, что в этих условиях можно инвестировать в новое строительство. В прошлом году было заключено значительное количество сделок купли-продажи земельных участков. Даже неликвидные варианты нашли своих покупателей. Очевидно, что следствием этого стали новые проекты.
Эксперт из строительной сферы обратил внимание на то, что ростовские чиновники стали охотнее выдавать документы на новые стройки.
— Еще полтора года назад разрешение на строительство было очень сложно получить — ростовский департамент архитектуры выдавал их единицам, видимо, сейчас что-то поменялось, — считает председатель совета ростовского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Андрей Шумеев. — Кроме того, появилось много больших территорий, на которых расположено значительное количество строящихся жилых домов, возводимых федералами, почти полностью захватившими рынок. Не все заявленные объекты начнут тут же строить. Градостроительный план, выданный на участок застройки, действует в течение 3 лет, а нормативы меняются чаще. По этой причине застройщики хотят застраховаться от рисков, получая разрешения впрок.
Строитель, попросивший об анонимности, пояснил, что с приходом нового градоначальника меняются взаимоотношения с бизнесом: несогласным не выдают разрешения. По его словам, за год застройщики приноровились к новым правилам игры, и разрешения начали выдавать.
В этой сфере показатели области напрямую зависят от Ростова, где возводится абсолютное большинство многоквартирных домов. В I кв. 2021 года вклад Ростова в общую копилку выданных разрешений — 97%, или 482,6 тыс. кв. м жилья. Это в 3,2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года и рекорд за последние пять лет (см. инфографику). Такой «взрыв» объясняется двумя новыми проектами, которые планируется реализовать на территории бывшего завода «Электроаппарат». Их совокупная площадь — 414 тыс. кв. м, что составляет 86% от всех разрешенных проектов в Ростове и 83% — в Ростовской области.
Примечательно, что в пятерке регионов-лидеров по выдаче разрешений на строительство нет таких крупных строительных регионов, как Петербург и Краснодарский край.
— В последние годы Ростовская область была в первой десятке как по объему ввода жилья, так и по портфелю выданных разрешений, Краснодарский край опережал нас только по первому показателю, — пояснил Игорь Далаксакуашвили. — Наши соседи уже много построили, кроме того, у них приняты серьезные ограничения на строительство в курортных зонах, поэтому они закономерно теряют лидерство по выданным разрешениям. В Санкт-Петербурге свободных участков немного — основу строительства дают ближайшие районы Ленинградской области. Там, скорее всего, идут к завершению крупные проекты, а новые на несколько миллионов метров только начинают выводить на рынок. Возможно, вскоре места в федеральном рейтинге распределятся совсем другим образом.
Большой объем заявленных в Ростове строек стал возможен на фоне неожиданного подъема рынка, вызванного обесцениванием рубля и ипотекой с господдержкой. По словам Андрея Шумеева, растущие цены на жилье нивелировали удорожание стройматериалов, но большой объем строительства в будущем обычно приводит к падению цен, как это случилось на краснодарском рынке — теперь там строят меньше. В феврале этого года собственник кубанской строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов говорил N, что в Краснодаре в течение восьми месяцев не выдавали разрешений на строительство, поскольку определялись новые правила строительства социальных объектов.
Федеральная программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2021 года, будет ли очередное продление — неизвестно. После ее отмены возможности населения по покупке жилья будут намного скромнее.
