Трехэтажки по закону

Микрорайон «Поляна» расположится за пос. Верхнетемерницким в Аксайском районе, недалеко от северной границы Ростова. На 2 га земли появится комплекс трехэтажных зданий общей площадью 22 тыс. кв. м. Планируемая стоимость проекта — 580 млн рублей.

Жилой микрорайон «Поляна», который разместится между пос. Верхнетемерницким и совхозом «Темерницкий», выполнен по новой концепции, объединившей проекты коттеджных поселков, высотной комплексной застройки и домов коттеджного типа. Подобно коттеджным поселкам, он будет находиться за городом и иметь закрытую территорию; как и при комплексной застройке, там запланирована социальная инфраструктура (магазины, частный детский сад). Жилые объекты — это кирпичные трехэтажные дома, которые в отличие от большинства домов коттеджного типа будут строиться согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве».

— Мы подписали договор аренды 2 га земли с правом последующего выкупа, — рассказал N гендиректор ООО «СК “Мастер-Хаус”» Дмитрий Соловьев. — Собственники земли — физлица, которые получат в обмен на землю 10% от всех построенных помещений. Стоимость земли оценивается в 80 млн рублей. Кроме того, в реализацию проекта планируется вложить около 500 млн рублей, из них 100 млн рублей — в прокладку коммуникаций. Мы рассчитываем, что около 10% инвестиций составят заемные средства, 50% — собственные и 40% — средства дольщиков.

Ожидается, что в микрорайоне будет около 500 квартир. Их общая площадь — 18 тыс. кв. м, еще 4 тыс. кв. м — деловая недвижимость. В микрорайоне планируют построить здание детского сада, которое сдадут в аренду коммерческой организации. Территория «Поляны» будет ограничена самими домами, въезды оборудуют шлагбаумами и посадят консьержей, парковки — наземные.

В настоящее время идет проектирование. Начало строительства намечено на весну этого года. Первую очередь — 4800 кв. м — планируют сдать в эксплуатацию в мае 2013 года, весь проект завершат в 2015 году.

На начальном этапе строительства, по словам Дмитрия Соловьева, квартиры будут продаваться по 35 тыс. руб. за кв. м. Аналогичную ценовую политику компания проводит при осуществлении проектов точечной застройки под названием «Радуга» (одиночные участки под 6 домов в пос. Верхнетемерницком, 3 из них уже возводятся). Это одни из первых малоэтажек в Ростовской области, которые строятся в соответствии с законом № 214-ФЗ.

По данным Росреестра, за ноябрь 2011 года зарегистрировано 16 новых договоров долевого участия в строительстве этих объектов. В компании также подтверждают высокий спрос на квартиры в этих домах.

— В последнее время продаем 9–12 квартир в месяц, более 50% сделок купли-продажи квартир — ипотечные, — сообщил Дмитрий Соловьев. — Мы аккредитованы в «Центр-инвесте» и ВТБ24, с этого года — в Сбербанке. Наша аккредитация позволяет клиентам приобретать у нас квартиры в ипотеку без дополнительного залога, в результате количество покупателей растет.

По словам г-на Соловьева, около 70% покупателей приобретают квартиры на стадии рытья котлована. Оставшиеся квартиры в построенном доме будут продаваться по 45 тыс. рублей за кв. м.

— Преимущество малоэтажек — быстрое строительство и индивидуализация жилья, — считает г-н Соловьев. — Доля общестроительных работ в себестоимости ниже, но выше удельная стоимость земли и коммуникаций. Мы строим в Аксайском районе потому, что там земля дешевле минимум в 2,5 раза, чем в Рос­тове. Коммуникаций, в принципе, нет нигде, или они технически устарели. Их реконструкцией занимаются застройщики, никаких усилий государства в этом направлении я не вижу. К «Поляне» придется тянуть 2,5 км газопровода, строить две электрические подстанции по 2,5 МВт и собственную котельную.

— Такое жилье будет пользоваться спросом, поскольку строится в соответствии с законом № 214-ФЗ, а значит, в его покупке могут участ­вовать ипотечники, — уверен предприниматель Евгений Подрезов, специализирующийся на строительстве малоэтажных многоквартирных домов. — Цена не самая низкая, но разумная. Единственная проблема — транспорт, но если людям объяснить, что она будет решаться, то проект будет удачным.

По словам руководителя АН «Гриф-недви­жимость» Сергея Солонченко, сейчас квартиры экономкласса пользуются хорошим спросом.

— Новый проект привлекателен по цене. Главное, чтобы застройщик выполнил свои обещания по инфраструктуре, облагородил территорию, т. е. не было ощущения брошенности, — считает Сергей Солонченко. — Это загородная местность, возможно, квартирами заинтересуются и жители Аксайского района.

— Такие квартиры будут востребованы даже тогда, когда уже ничего покупаться не будет, поскольку это один из самых дешевых вариантов жилья, — считает Андрей Смехунов, гендиректор ГК «Жилстрой». — Застройщики могут несколько снижать себестоимость за счет того, что их проекты не проходят экспертизы, а значит, можно обойти лишние требования, причем без ущерба качеству строительства. Дело в том, что нормы, многие из которых остались с советских времен, совершенно бессмысленны, но застройщики высотных домов обязаны их выполнять. Например, в многоэтажных домах должны быть мусоропроводы, снабженные специальным чистящим устройством. Как мне известно, их ставит только застройщик Левенцовки. Остальные разными способами избегают этого. Кроме того, нормы строительства малоэтажных домов проще. Если у меня будет возможность, я обязательно возьмусь за проект малоэтажного строительства. Во-первых, мне интересно попробовать, а во-вторых, я уверен, что в случае, когда спрос будет снижаться, а это вскоре произойдет, будет востребовано только недорогое жилье. Пока я не нашел подходящий земельный участок.

Кстати, сам Дмитрий Соловьев не исключает тиражирования проекта, если он окажется успешным. Например, в станице Ольгинской у структур, дружественных компании, есть большой участок земли — 26 га.