«Готовим склады индивидуального хранения»
По словам Андрея Курсина, руководителя бизнес-парка «ГПЗ», состоящего из 170 тыс. кв. м бывших цехов подшипникового завода, арендаторы чаще стали интересоваться производственной недвижимостью. Кроме того, компания намерена предложить рынку склады индивидуального хранения и низкотемпературные склады.
Заполняемость помещений бизнес-парка «ГПЗ», входящего в столичную «ЭЛМА групп», в среднем составляет 90%. На улучшение качества недвижимости обособленное подразделение в Ростове тратит от 50 до 100 млн рублей собственных средств в год. В ближайшее время компания планирует выйти на рынок с новой услугой адресного хранения, а также ищет арендатора, для которого построит 3 тыс. кв. м низкотемпературных складов. Строительство потребует 100 млн рублей.
N: — Сколько сейчас у вас вакантных площадей и каких именно?
А.К.: — Примерно 7 тыс. кв. м (3,3 тыс. кв. м — производственные площади, 3,6 тыс. кв. м — складские), поскольку один крупный арендатор в мае сократил затраты своего бизнеса по финансовым причинам. Офисы сейчас заняты практически полностью, вакантны лишь те, которые ремонтируем для потенциального арендатора. Всего с нами работает около 240 контрагентов. Мы сотрудничаем с различными арендаторами, с малым бизнесом — типография, швейные производства, производство автомобильных аксессуаров и т. д., и с крупными федеральными компаниями — ЗАО «Тандер», ООО «СТС Логистикс Склады», ООО «Центр Автоматизации «Лемма»«, «Тавровские мясные лавки», Пенсионный фонд Советского р-на г. Ростова н/Д. Некоторые арендаторы работают с нами с 2009 года.
N: — Какова средняя заполняемость помещений?
А.К.: — 90%. Глобальной ротации клиентов у нас нет. Влияет только общеэкономическая ситуация в стране. В конце 2015 году произошел некоторый отток клиентов, но мы снизили ставки на 15%. Максимальный размер пустующих площадей был в 2016 году — тогда от нас съехал крупный арендатор, занимавший 10 тыс. кв. м, но в течение полугода удалось вернуть заполняемость помещений к прежнему показателю.
N: — Чему равны ваши ставки аренды?
А.К.: — 200-250 рублей за кв. м в месяц с НДС за складские и производственные помещения, 350-600 рублей за кв. м в месяц с НДС за офисные. Цена зависит от размера и качества помещения, требований арендатора.
N: — Проблемы с парковкой есть?
А.К.: — Нет. На нашей территории размещается более 1 тыс. машино-мест. Ежедневный трафик транспорта, заезжающего на территорию, — более 3000 машин.
N: — У вас есть какие-то ограничения для арендаторов?
А.К.: — У нас может разместиться любое производство, кроме тех, кому нужна большая санитарно-защитная зона. Отапливаемые склады используются для хранения сборных грузов, метизов и прочей продукции, не принимаем химикаты, опасные вещества.
N: — Какого класса ваши помещения?
А.К.: — Склады — классы В и С, а в производстве главное — приспособленность под нужды конкретного арендатора, сможет ли он разместить свое оборудование. Логистические услуги мы не оказываем.
N: — Как сейчас развивается рынок промышленной недвижимости?
А.К.: — Растет спрос на производственные помещения, по крайней мере, звонков от потенциальных клиентов в этой сфере стало больше, чем от тех, кому нужны склады.
N: — Когда в последний раз ваша компания проводила реконструкцию помещений?
А.К.: — Мы постоянно проводим капремонт, улучшаем качество помещений. После появления новой промплощадки в 2014 году в течение 3 лет отремонтировали 80 тыс. кв. м кровли, 20 тыс. кв. м бетонных полов, в этом году также продолжается ремонт.
N: — Каков размер требуемых для этого инвестиций, каков источник финансирования?
А.К.: — В 2014-2016 годах мы инвестировали более 100 млн рублей в год, с 2017 года — 50 млн рублей. Используем собственные и заемные средства.
N: — Доходность вашего арендного бизнеса растет или снижается? За счет чего?
А.К.: — Растет, потому что мы улучшаем качество услуг. Кроме того, мы стараемся выходить на рынок с принципиально новыми предложениями.
N: — Какими?
А.К.: — Сейчас готовим склады индивидуального хранения. Компании, а также физические лица смогут хранить в них свои вещи в течение короткого времени, например в процессе переезда. Такие услуги есть в Москве, Санкт-Петербурге, а в Ростове пока это рынок сильно не представлен. На эти цели мы выделяем для начала 1,5 тыс. кв. м складов, которые делим на небольшие отсеки, в среднем по 200 кв. м. У арендаторов будет к ним персональный доступ в любое время суток как к ячейкам камер хранения. Ставка аренды будет формироваться по выходу на рынок, ориентировочно 10-15 рублей за кв. м в сутки. Мы провели рекламную кампанию этой услуги, как выяснилось, спрос на нее есть. Сейчас идет оборудование этих помещений.
N: — В каких еще направлениях планируете развиваться?
А.К.: — Мы заказали проект строительства низкотемпературных складов. Ищем контрагента, чтобы скорректировать проект под конкретного заказчика и начать строительство, которое продлится 8 месяцев. Первая очередь — это 3 тыс. кв. м, включая офисный блок. Инвестиции в строительство более 100 млн рублей. На наш взгляд, эта ниша в Ростове не заполнена. Мы ведем переговоры с несколькими федеральными компаниями, проявляющими интерес к этому проекту.
N: — Как с вашим подразделением соотносится ЗАО «ГПЗ-Эстейт», где вы также выступаете гендиректором?
А.К.: — ЗАО «ГПЗ-Эстейт» — сетевая организация, осуществляет деятельность по передаче электрической энергии. Для этих целей в 2015 году была куплена подстанция. Передача электроэнергии осуществляется промышленным компаниям, включая бизнес-парк «ГПЗ», а также и в жилые дома через сети смежных сетевых компаний.
