Предприниматель требует снизить выкупную стоимость «спортивной» земли

На минувшей неделе предприниматель Руслан Воронов из Каменского района планировал провести одиночный пикет перед зданием областного правительства, но его не согласовала администрация Кировского района Ростова. По словам предпринимателя, его задача — добиться исправления ошибки в расчете кадастровой стоимости участков общей площадью 3,1 га, которые он арендует в хуторе Старая Станица. Он считает, что эта ошибка системная.

Как выяснил N, г-н Воронов летом 2024 года стал победителем торгов на право аренды двух участков 1,9 га и 1,2 га. Участки расположены возле местной школы, разрешенный вид использования — площадки для занятий спортом. Торги провел комитет по управлению имуществом Каменского района. Предприниматель планирует выкупить участки до конца года, воспользовавшись льготой, согласно которой арендатор может выкупить без торгов землю для спорта за 20% от кадастровой стоимости даже в том случае, если спортобъекты еще не построены. Такую возможность дает постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629. Льгота действует до конца года, продлят ли ее еще на год — неизвестно. Общая кадастровая стоимость двух участков — 65,3 млн рублей, 20% от их стоимости — 13,1 млн рублей.

В разговоре с корреспонденткой N Руслан Воронов уточнил, что планирует на этих участках организовать футбольное поле и баскетбольную площадку.

По его мнению, кадастровая стоимость участков завышена и, соответственно, завышена выкупная цена. Он считает, что для кадастровой оценки его участков должен применяться понижающий коэффициент — 0,64, как для участков под соцобъекты, а для его участков применили коэффициент 1,567. И такая ситуация, по его словам, во всем регионе. В интервью изданию 161.ru предприниматель привел пример: в соседнем Краснодарском крае кадастровая цена аналогичных участков гораздо ниже — 55 рублей за кв. м в одном из сел (дешевле, чем цена за кв. м спорных участков, в 38 раз).

В региональном ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (подчиняется минимуществу области) не согласились ни с одним из утверждений. Там отмечают, что в Краснодарском крае аналогичные участки стоят примерно на 20-30% дороже.

— Г-н Воронов неверно трактует информацию о понижающем коэффициенте, — сообщил N начальник ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» Юрий Михайлов. — Методический смысл его расчета в том, чтобы определить соотношение между полезной площадью участка и той площадью, которая используется для выполнения социальной функции. Но для этого у нас должен быть уже готовый социальный объект, чтобы мы увидели: вот здесь фитнес-зал, а здесь — бесплатная площадка для воркаута. Давайте посчитаем, введем для нее понижающий коэффициент. Но объекта или хотя бы проекта нет. Пока есть только участок и слова. Математически невозможно вычислить понижающий коэффициент в отсутствие площадных значений.

По словам Юрия Михайлова, утверждение о том, что все участки для спорта в Ростовской области имеют завышенную стоимость, неверное:

— Цена зависит от множества факторов, в том числе от деловой активности, от территории и ее потребностей.

В упомянутом интервью изданию 161.ru Руслан Воронов обратил внимание: раньше арендованные им участки предназначались для размещения объектов торговли, и в то время кадастровая цена их была около 112 рублей за кв. м, сейчас — 2,1 тыс. рублей за кв. м, то есть в 20 раз дороже. Он предположил, что цену специально завысили.

— Говорить, что персонально для участков, которые арендует г-н Воронов, подняли цену, нельзя, — сообщил N Юрий Михайлов. Он пояснил, что оценка стоимости участков, которые арендует г-н Воронов, была произведена по модели, которая была определена в 2022 году в ходе массовой кадастровой оценки всех участков на территории Ростовской области. Эту модель ГБУ будут использовать до 2026 года, пока не будет произведена новая кадастровая оценка.

— Наш расчет выполнен в соответствии с методикой, прошел процедуру публичного обсуждения, к нему не было замечаний, ошибок в расчетах мы не видим, — подчеркнул Юрий Михайлов.

Более низкую кадастровую стоимость спорных участков на тот момент, когда они предназначались для торговых объектов, собеседник N объяснил тем, что спрос на такие большие участки в сельской местности под строительство торговых объектов нулевой. Большой участок предполагает строительство крупного объекта, а такие на хуторе не нужны, спроса на них нет. Это и отражается в кадастровой стоимости. Участки с назначением для спортивных объектов в 2024 году, наоборот, более востребованы благодаря постановлению, упомянутому выше. После выкупа земельных участков новый владелец вправе изменить его вид разрешенного использования, то есть особые условия их выкупа до конца этого года делают их привлекательными и дорогими.

Действительно, по наблюдению N, на торги, в ходе которых г-н Воронов выиграл право аренды двух участков, пришли 10 участников, и стоимость аренды выросла в несколько раз.

Общая площадь участков — 3,1 га — довольно большая для футбольного поля и баскетбольной площадки. На вопрос N, какие еще объекты планируется построить, предприниматель сообщил, что сейчас его задача — выкупить участок по справедливой стоимости, на сегодня у него есть право строить только эти объекты.

Г-н Михайлов отметил, что тем собственникам или арендаторам, которые считают, что оценка неверна, учреждение предлагает провести независимую экспертизу стоимости и оспорить ее в суде, так как в большинстве случаев кадастровая стоимость не может учесть все индивидуальные особенности участка.

— В Ростовском областном суде такие споры рассматривает отдельный состав, для него такие вопросы не в новинку, и они рассматривают споры довольно быстро, — говорит директор ГБУ РО. — Думаю, если бы г-н Воронов подал иск в сентябре, сразу после того как заключил договор аренды участков, и обратился в ГБУ, к декабрю было бы уже вынесено судебное решение, особенно с учетом того, что, по мнению г-на Воронова, ошибки являются вопиющими и любой юрист может быстро дать им юридическую оценку. На мой взгляд, он не стал идти в суд, потому что тот не гарантированно учтет его требования. Он пошел другим путем: обратился к прессе, направляет запросы в различные инстанции. Мы, например, уже ответили на 19 писем от г-на Воронова. Еще четыре письма в данный момент на рассмотрении. На каждое письмо мы готовим отдельный ответ, исследуем его доводы и возможность их учета.

В публикации 161.ru поясняется, почему г-н Воронов не пошел в суд: «Я до нового года по постановлению правительства должен выкупить землю. Если я не выкупаю, я теряю право на выкуп. То есть я сейчас выкупаю за 13 миллионов рублей, потом иду в суд. И там больше года мне придется добиваться смены кадастровой стоимости. И через год после этого мне придется подавать еще заявление в связи с тем, что изменилась архивная кадастровая стоимость, а значит, надо пересчитывать выкупную стоимость».

— Оспаривание результатов массовой кадастровой оценки возможно как в административном порядке, так и в судебном путем обращения в суд. Результаты рассмотрения, как правило, зависят от выводов оценщиков. Кроме того, возможно определение кадастровой стоимости в размере рыночной по заявлению заинтересованного лица, если кадастровая стоимость его не устраивает, — говорит Вячеслав Степанов, юрист АБ «Аксюк». — Поскольку фактическое строительство спортивных площадок только планируется, исчисление полезной площадки для целей применения понижающего коэффициента не представляется возможным в настоящее время. Перспективы удовлетворения такого иска маловероятны, т. к. методика оценки официально утверждена и при отсутствии фактических ошибок в применении такой методики снизить фактическую кадастровую стоимость не представляется возможным.