Капитальный ремонт МКД: по три сегодня или по семь вчера
В Таганроге НКО «Фонд капитального ремонта» сокращает ранее запланированные работы по капитальному ремонту многоквартирных домов, предлагая собственникам недвижимости на выбор два варианта: согласиться на частичный ремонт в текущем году или перенести работы в полном объеме на два-три года.
Относительно небольшой кирпичный дом (четыре этажа, три подъезда) в пер. Трудовые резервы, 5, в Таганроге был построен в 1960 году. Как и все собственники в многоквартирных домах (МКД), его жители платят взносы в Фонд капитального ремонта. Отдельный спецсчет решили не выделять — собственных собираемых средств не хватило бы на ремонтные работы, первые из которых (согласно Региональной программе капитального ремонта) были запланированы на 2021 год.
14 июля 2020 года Фонд капремонта прислал собственникам МКД предложения о проведении капремонта: указаны перечень работ (ремонт подвала, фундамента и фасада), сроки их начала, объем и предельная стоимость (7,4 млн руб.).
Фонд указал собственникам, что они должны в течение трех месяцев провести собрание, где определили бы перечень работ, стоимость работ и лицо, которое будет участвовать в приемке работ, как требует ЖК РФ.
В этом же письме фонд предупредил: если общее собрание в указанные сроки проведено не будет, то решение о проведении капитального ремонта будут принимать органы местного самоуправления вместе с региональным оператором согласно областной программе капитального ремонта.
Такое собрание собственники проводить не стали:
— Во-первых, нас насторожила цифра в 7,4 млн рублей, — говорит председатель совета дома Ирина Алехина. — За год стоимость материалов может вырасти, и в 2021 году для выполнения запланированных работ может потребоваться сумма больше утвержденной, мы рискуем не получить полноценный ремонт. Во-вторых, нас не устроила форма предложения — фонд не предоставил нам подробных документов с указанием конкретных работ и материалов, то есть сметы будущих работ.
Подробную смету фонд прислал в январе 2021 года, но общая стоимость будущих работ оказалась сокращена более чем в два раза — до 3,163 млн руб. При этом в перечне отсутствовала строка об оштукатуривании фасада.
— В письме фонд ответил, что оштукатуривание не входит в перечень обязательных работ по капремонту, и сослался на постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», — объясняет Ирина Алехина. — Нам предложили на выбор два варианта: согласиться на частичный ремонт в текущем году или перенести полноценные работы на 2023 год.
Собственники не согласились ни с одним вариантом — изложили возмущение в письмах в прокуратуру Таганрога и Ростовской области, УФАС по Ростовской области, Госжилинспекцию и правительство региона.
Областное министерство ЖКХ поддержало позицию фонда, обратило внимание таганрожцев на то, что цифра в 7,4 млн рублей — предельная, а не фактически запланированная, а заодно предупредило: «В связи с воспрепятствованием выполнению работ и недопуском подрядной организации <…> срок проведения капитального ремонта фасада, фундамента, подвала может быть перенесен на 2024 год».
Тем временем конкурс по выбору подрядчиков (которые будут ремонтировать дом) намечен на апрель.
Ситуация с этим МКД в Таганроге не уникальна. Перед аналогичным выбором — между частичным ремонтом сегодня и переносом полноценных работ на более позднее время — Фонд капитального ремонта поставил как минимум еще два дома. Собственники МКД по ул. Ломоносова, 94, решили согласиться с отсутствием штукатурки «короед» на фасаде. Владельцы квартир в хрущевке по ул. Свободы, 29, надеются, что их дом будет отремонтирован в полном объеме в 2023 году.
Директор Южного регионального центра поддержки ЖКХ Николай Шубин считает ссылки госорганов и Фонда капитального ремонта на постановление Госстроя СССР от 1973 года необоснованными, потому что этот документ утратил силу с 1 января 2021 года. Но и до отмены в этом акте было указано, что полное или частичное (до 10%) возобновление штукатурки включалось в объем работ по капитальному ремонту фасада.
По словам г-на Шубина, неправомерными можно считать и предложения фонда собственникам о частичном капитальном ремонте.
Есть такое понятие — минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (или межремонтные сроки). Для каждого элемента (крыша, стены, лестницы и т. д.) предусмотрены конкретные межремонтные сроки. Проведенный капремонт должен гарантировать соблюдение этих сроков в отношении каждого элемента МКД начиная с момента окончания работ по данному конструктивному элементу.
— Следовательно, еще при проектировании работ по капитальному ремонту (на основании оценок технического состояния объекта, физического износа и др.) определяется необходимый объем работ по каждому конструктивному элементу, — объясняет Николай Шубин. — Таким образом, капремонт по видам работ подлежит выполнению в полном объеме. И согласно официальным разъяснениям Минстроя РФ, возможность частичного капремонта не предусмотрена Жилищным кодексом РФ.
Что касается предельной стоимости услуг и работ по капитальному ремонту МКД, то ее размеры на 2021 год установлены постановлением правительства области от 28.06.2013 № 421. Самостоятельно изменять указанную в этом документе предельную стоимость региональный оператор не может.
— При этом фактическая стоимость работ по капремонту в конкретном МКД, безусловно, может быть ниже предельной стоимости данных работ, — говорит Николай Шубин. — Важно, чтобы при формировании стоимости капремонта по конкретному многоквартирному дому были учтены все работы, необходимые для полного восстановления характеристик ремонтируемых элементов. Отсутствие необходимых объемов финансирования не является основанием для проведения усеченного ремонта, капремонт может быть только полным.
