Коттеджи без комфорта

Большая часть домов, возводимых в частном секторе на территории Ростова, попадает под определение «самозастрой». Покупатели такого жилья могут остаться без крыши над головой в случае сноса самозастроя. Штрафы за самовольное строительство небольшие, поэтому они не останавливают застройщиков. Если раньше ростовчане — жители частного сектора строили дома для себя, то в последнее время многие застройщики строят там дома для последующей продажи. Для удешевления предложения они на небольших участках вплотную строят либо несколько индивидуальных домов, либо таунхаусы на нескольких хозяев, либо многоквартирные дома. Как сообщили юристы, большинство таких построек можно назвать самозастроем (см. справку).

По словам управляющего партнера юридического альянса VARENI­KOVГРУПП Игоря Вареникова, на одном участке для индивидуального жилищного строительства можно возвести и зарегистрировать только один жилой дом. Остальные строения могут иметь исключительно вспомогательное значение (летняя кухня, баня, гараж и т. д.). Впрочем, если постройка второго дома не нарушает норм градостроительства, его можно строить, но для этого необходимо осуществить межевание и раздел участка.

Как говорил N гендиректор Азово-Донской девелоперской компании Константин Швалев, минимальный размер земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства, при наличии центральной канализации составляет 4 сотки, при ее отсутствии — 6.

— Если я покупаю участок площадью 4 сотки, то по нормам могу разместить там только дом и не имею права делать ни скважину, ни септик, поскольку и у того, и у другого должна быть своя охранная зона, — говорил он.

По данным собственного мониторинга одного из сайтов, посвященного недвижимости, в ценовой категории до 4 млн руб. в Ростове встречаются предложения о продаже домов преимущественно на участках площадью от 1 до 3 соток. Рекордное предложение — 0,5 сотки под домом на Новом поселении.

Управляющий партнер юридичес­кой компании «Статский советник» Алексей Кандыбка сообщил, что при строительстве новых жилых домов в частном секторе расстояние между ними должно быть не менее трех метров. В случае если этот норматив все же нарушен, но соседи не против этого, застройщик должен заверить их письменное согласие у нотариуса. По нормам площадь фундамента строящегося дома не должна превышать 67% площади участка.

— Однако исключение из правил — явление в нашем городе далеко не редкое. То тут, то там на земельных участках, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, как грибы после дождя растут самовольные постройки, — говорит Игорь Вареников. — С самозастроем нельзя совершать коммерческие сделки, его нельзя продать, подарить — он попросту не является объектом гражданского оборота.

Он предположил, что многие умышленно идут на нарушение закона из-за нежелания тратить силы и средства на разрешительную бумажную волокиту, ведь куда дешевле по окончании строительства нанять специалиста по снятию самозастроя.

По результатам мониторинга корреспондента N, который ввел в поисковике фразу «сниму самозастрой», появляется огромное количество сайтов, предлагающих услуги по снятию самозастроя или узакониванию самостоятельных построек в Ростове-на-Дону. Для снятия самозастроя в упрощенном порядке требуется всего два документа — документ о праве собственности на землю и техническая документация (надо подготовить технический пас­порт, технический план и поставить объект на кадастровый учет).

Игорь Вареников считает покупку жилья в самовольной постройке весьма рискованным видом инвес­тиций. Ведь многоквартирные дома в зоне индивидуального жилищного с­троительства — это неиссякаемый источник социальных конфликтов и бытовых неудобств для собственников смежных земельных участков. Также нет уверенности в том, что сноса дома не будут добиваться государственные органы.

В случае, когда в результате возведения жилого дома нарушаются права жильцов соседних участков (пожарные, санитарные нормы, инсоляция), он может быть снесен. Также устанавливаются штрафные санкции за нарушение порядка строи­тельства: для граждан — в размере от 2 до 5 тыс. руб., для юрлиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. Для сравнения: по словам Игоря Вареникова, в Италии за самовольное строительство полагается штраф в размере 50 тыс. евро и полгода тюрьмы.

По данным пресс-релиза, распространенного на прошлой неделе Водоканалом, 15 апреля был отключен от водоснабжения самовольно присоединенный к городским водопроводным сетям незаселенный многоквартирный дом. Это уже 35-й многоквартирный дом — «самовольщик», отключенный Водоканалом от водоснабжения с начала 2014 года, всего же выявлено 100 таких домов. Начальник службы контроля исполнения договоров ОАО «ПО Водоканал» Андрей Дерипаскин советует при покупке помещений тщательно проверять, открыты ли лицевые счета на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение. Для владельцев зданий, нечестных застройщиков, самовольно врезающихся в городские коммуникации, предусмотрены серьезные штрафные санкции в соответствии с законодательством.

— Практика показывает, что у подобных «частных застройщиков» обычно есть свои юристы, которые либо занимаются регистрацией помещений, используя те или иные пробелы законодательства, либо отстаивают интересы застройщика в суде, — говорит председатель ООО «Консалтинговая группа “Бизнес”» Ярослав Кошелев. — Пока у нас будет ставиться знак равенства между юридической консультацией и выработкой полулегальных схем обхода правил, мы будем жить в незаконно построенных домах сомнительного качества, купаться в реках, загрязненных отходами, и питаться продуктами с запрещенными добавками…

Пострадали добросовестные застройщики

Елена Хасиева, генеральный директор юридической компании «Статский советник»:

— C 2011 года в Ростове поменялась судебная практика. Теперь запрещено признавать право собственности на доли за покупателями жилья в многоквартирных домах, самовольно возводимых в частном секторе города, по решению третейского суда. Начали возбуждать уголовные дела по самоуправству.

После обрушения дома в Таганроге прокуроры стали чаще обращать внимание на жалобы соседей застройщиков и подавать в суд иски о сносе самозастроя. Но под эту гребенку, к сожалению, попали и добросовестные застройщики, которые строят дома в соответствии с проектом и разрешением на строительство. Добросовестные застройщики несут финансовые потери, поскольку на то время, пока рассматривается жалоба, их вынуждают приостановить строительство.