Платежеспособный спрос на новостройки сократился
В Ростове к концу 2016 года (в сравнении с 2015-м) количество нераспроданных квартир в сданных домах выросло на 17%. Эксперты объясняют сложившуюся ситуацию инвестиционной непривлекательностью жилья и отсутствием у населения свободных средств. Негативно сказалось и прекращение господдержки ипотеки. В 2016 году новостройки подешевели примерно на 10%. По мнению аналитиков, потенциал снижения цен не исчерпан.
По данным Ростовстата, в январе — феврале 2017 года в многоквартирных домах Ростова-на-Дону введено в эксплуатацию 65,5 тыс. кв. м жилья. Это почти на 11% меньше, чем за аналогичный период 2016 года. Однако даже при существенном снижении ввода переизбыток квартир сохраняется, так как остаются нераспроданными объекты, построенные в прошлые годы. — В марте 2016 года объем предложения на ростовском рынке новостроек (строящихся и готовых. — N) составлял 1685,8 тыс. кв. м, в марте 2017-го — 1782,3 тыс. кв. м,
т. е. рост составил 5,7%, — говорит Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ». — При этом платежеспособный спрос сокращался. К концу 2016 года (в сравнении с 2015-м) количество нераспроданных квартир в сданных домах выросло на 17%.
Аналитики называют три причины падения спроса. Первая: у людей недостаточно средств. Вторая: в нестабильной экономической ситуации потенциальные покупатели опасаются брать ипотеку. Третья: новостройки не рассматриваются как объект инвестирования, так как цены падают и на этапе фундамента квартира может стоить дороже, чем при завершении строительства. Невыгодно покупать новостройки и для сдачи внаем: арендные ставки в большинстве случаев не покрывают выплаты по ипотеке.
Застройщики снижают цены предложения (см. инфографику), потому что меньшая прибыль предпочтительнее падения скорости оборота капитала.
Цены сделок еще ниже. На всех объектах действуют скидки, акции, для реальных покупателей формируются индивидуальные предложения.
По словам Галины Пивоваровой, разница между заявленной и окончательной ценой достигает 20%.
— Цены сделок снизились приблизительно на 10%, — уточняет Роман Бабенко, гендиректор ООО НПО «ЛЭИ». — Новые 1-комнатные квартиры с ремонтом в ЗЖМ в среднем подешевели с 1,8–1,9 млн руб. — до 1,75 млн руб.
Сокращение платежеспособного спроса подтверждает и мониторинг N. Год назад в аналогичном обзоре эксперты утверждали, что хорошо продаются недорогие 1–2-комнатные квартиры в домах высокой степени готовности. Цена предложения для квадратного метра на таких объектах в апреле 2016 года была почти одинаковой: 46,7 тыс. руб. в 1-комнатной и 46,0 — в 2-комнатной (по данным, собранным N на сайтах застройщиков). Сложнее продавались 3-комнатные квартиры, поэтому 1 кв. м в них стоил почти на 9% дешевле (около 42,4 тыс. руб.).
За прошедшие 12 месяцев в Ростове цена 1 кв. м в 3-комнатной квартире не изменилась (см. таблицу). Однако очевидно, что активный платежеспособный спрос сосредоточился на 1-комнатных квартирах. В них 1 кв. м предлагается в среднем по 47,7 тыс. руб. Квадратный метр в 2-комнатной квартире стоит 43,9 тыс. руб. (на 8% дешевле по сравнению с 1-комнатной), в 3-комнатной — 42,4 тыс. руб. (дешевле на 11%).
Застройщики утверждают, что рынок остро отреагировал на окончание действия программы господдержки ставок по ипотечным кредитам.
— К концу действия льготной ипотеки был всплеск продаж, а затем интерес стал угасать, — говорит Юрий Тараскин, гендиректор Строительной компании «10ГПЗ». — Чтобы привлечь потребителя, мы разрабатываем специальные условия и программы: со сниженным первым взносом или меньшей процентной ставкой.
По наблюдениям корреспондента N, в 2017 году впервые после многолетнего перерыва в Ростове появилась реклама, предлагающая новостройки в ипотеку без первоначального взноса.
По данным аналитиков, в последнее время застройщики разрабатывают привлекательные предложения не только для потенциальных потребителей, но и для агентов.
— Клиенты выбирают дольше, — отмечает Галина Пивоварова. — Раньше на одну покупку приходилось в среднем 5–6 просмотров, сейчас — до 18, то есть объем работ у риелторов вырос в 3 раза. В сложившейся ситуации застройщики активно стимулируют не только покупателей, но и посредников.
По словам экспертов, покупатели интересуются в первую очередь ценой, но стали более требовательными и к другим параметрам жилья.
Наличие отделки, по мнению собеседников N, второй после цены фактор, ускоряющий продажу. Большинство новостроек приобретается для проживания, и покупатели намерены въехать в квартиру как можно скорее, чтобы сэкономить на арендной плате.
По единодушному мнению продавцов, клиентов интересует репутация застройщика.
— Покупатель боится стать обманутым дольщиком, поэтому доверяет свои деньги стабильным компаниям с понятной историей, — утверждает Юрий Тараскин.
— Многие строительные компании работают в Ростове давно, — говорит Галина Пивоварова. — Возведенные и обслуживаемые (у некоторых застройщиков есть собственные УК) ими объекты демонстрируют покупателям уровень качества, на который можно рассчитывать.
Также имеют значение локация, инфраструктура, особенности планировки (в частности, площадь кухни), комфортная среда.
— При прочих равных условиях быстрее продается жилье в домах, где обеспечена доступность маломобильных групп, — утверждает Роман Бабенко. — Для удобства жителей (в том числе семей с маленькими детьми и инвалидов) нужны пандусы, площадки для поворота коляски, дверные проемы шириной не менее 80 см, отсутствие в них бортиков и ступенек.
Прогнозируя динамику цен на ростовском рынке новостроек, собеседники N отметили, что в настоящее время нет условий для роста (см. «Круглый стол»).
Анатолий Самойлов, директор компании «ЕМТ Консалтинг», ожидает увеличения доли крупных местных игроков, а также продолжения экспансии девелоперов из других регионов. Это повысит уровень конкуренции на рынке и может оказать дополнительное давление на цены.
