Застройщики жилья ожидают снижения темпов строительства
В Ростовской области начали заключаться сделки между застройщиками и банками по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Банки предоставляют строительным компаниям 70-80% от бюджета проекта. Реальная процентная ставка, по словам застройщика, заключившего сделку, составляет от 11,5% до 14,5% с учетом всех разовых комиссий. В то же время многие местные застройщики начинают сокращать объемы строительства, поскольку не готовы к росту первоначальных затрат. По прогнозам участников рынка, в ближайшей перспективе темпы строительства снизятся, а цены на жилье вырастут на 10-15%.
По словам управляющего Ростовским отделением Сбербанка Руслана Салимова, приняты решения по финансированию 20 проектов застройщиков с применением эскроу-счетов. В стадии рассмотрения еще 25 новых проектов. На сегодняшний день открыто более 200 эскроу-счетов.
Как рассказал N финансовый директор краснодарского девелопера «Меритон» Андрей Соколов, компания ведет в Ростове строительство двух объектов общей площадью более 70 тыс. кв. м, оба объекта возводятся с использованием проектного финансирования. При этом один из них с 1 июля начал использовать эскроу-счета в расчетах с дольщиками.
По словам собеседника N, стоимость денег и условия кредитного договора — самые сложные моменты в переговорах с банками. Компромисс находится в том числе за счет ведения конкурентных переговоров с несколькими банками одновременно.
— На финансирование проекта заемные средств банка привлекается в размере 70-80% от его проектной стоимости, — комментирует Андрей Соколов. — Реальная процентная ставка с учетом всех разовых комиссий составляет от 11,5% до 14,5% в зависимости от условий предоставления кредита.
Собеседник N добавил, что сбор, комплектация и составление документов по формам и требованиям банка представляют наибольшую трудоемкость. У всех банков объем и требования различны, а следовательно, необходимо подстраиваться индивидуально.
Управляющий филиалом «Южный» банка «Открытие» Игорь Нестеров отмечает, что главные факторы, препятствующие положительному рассмотрению заявок застройщиков, — низкая эффективность проектов и некачественная подготовка документов.
— К сожалению, мы не можем в полной мере говорить о серьезной готовности строительного сектора, — заключает он.
Заместитель начальника управления по работе с корпоративными клиентами банка «Центр-инвест» Людмила Лабунько в качестве основных проблем, препятствующих одобрению сделок и кредитованию застройщиков, выделяет низкую долю собственного участия, отсутствие достаточного залогового обеспечения и источников погашения процентов по кредиту до ввода недвижимости в эксплуатацию.
Поскольку переход на использование эскроу-счетов влечет за собой увеличение затрат на строительство для застройщиков, многие стремятся строить по старым правилам. Кроме того, они отмечают, что сейчас им приходится строить меньшие объемы, чем хотелось бы.
— Сейчас у нас в процессе строительства один дом, и мы сможем завершить его без использования эскроу-счетов, — говорит коммерческий директор ГК «СВА» Михаил Андрющенко. — Государство дает такую возможность застройщикам, у которых степень готовности дома составляет не менее 30% и есть договоры долевого участия минимум на 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
Гендиректор ООО «Строительный трест КСМ-14» Владислав Григориадис сообщил, что планирует завершить строительство 10-этажного дома на Нансена без использования эскроу-счетов.
— В сентябре планирую получить разрешение еще на один дом площадью 4 тыс. кв. метров в центре города, — поясняет он. — К сожалению, объемы строительства увеличивать пока не получается, поскольку в связи с внесением поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ первоначальные расходы на строительство сильно возрастут.
Строительная фирма «Кристина», по словам директора компании Валерия Левченко, значительно сократила объемы строительства и пока не планирует их увеличение в связи с введением проектного финансирования и эскроу-счетов. Сейчас у компании два строящихся объекта и она собирается строить их по старым правилам.
Валерий Левченко видит две основные проблемы перехода на эскроу-счета. Во-первых, это отсутствие желания у покупателей отдавать деньги в банк беспроцентно на эскроу-счета или брать ипотеку под 9-10%, а на выходе получать более дорогое жилье. Во-вторых, проектное финансирование обходится дороже и хлопотнее с учетом ставок, оформления залогов, поручительств и предоставления доли в предприятии банку.
Участники рынка сходятся во мнении, что темпы строительства снизятся, а рост цен на жилье неминуем.
— Все застройщики будут вынуждены поднимать цены либо же строить объекты с более низким качеством, — полагает Валерий Левченко. — Придется экономить на строительных материалах объекта и других расходах, так как рост цен отрицательно скажется на спросе.
По словам председателя правления АСО «Комстрой» Станислава Цвиренко, в перспективе ближайших двух лет объемы строительства могут резко сократиться, а это также повлечет за собой рост цен на 10-15%.
— Следующий год будет интересным: квартиры в домах, строящихся без использования эскроу-счетов, будут потихоньку заканчиваться, — комментирует Михаил Андрющенко. — Застройщики, объекты которых будут строиться по новым правилам, поднимут цены, чтобы компенсировать издержки, поскольку им придется платить банкам проценты по кредиту. Как отреагирует на это рынок — посмотрим.
Впрочем, на минувшей неделе известный ростовский строитель Адам Батажев заявил о двухлетнем запасе ждущего своих покупателей жилья в Ростове.
