В Ростове жильцы из-за спора с управляющей компанией лишились тепла

— Проблема кроется в том, что наш 5-подъездный дом был не достроен. В 2015 году после ввода трех секций застройщик (ООО «Югжилстрой») обанкротился. Его учредитель и генеральный директор при аналогичных обстоятельствах по другому объекту были признаны судом виновными по уголовным делам, а оставшиеся две секции достроили сами дольщики, организовав ЖСК и получив субсидию правительства Ростовской области, — рассказал N председатель правления ЖСК «Южный» Андрей Луканин. — После достройки 4-й и 5-й секций присвоили отдельные адреса: литеры 4 и 5, но, например, котельная и насосная станция общие на весь дом, хотя и введены в эксплуатацию в составе 3-й секции — техусловия-то выдавались на весь жилой комплекс, да и нумерация квартир сквозная. В ходе строительства мы столкнулись с тем, что отопительное оборудование котельной и КНС находится в плохом состоянии, не соответствует проектной документации и документам, на основании которых были получены разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтому потратили более 3 млн рублей на ремонт общей котельной, КНС и около 120 тыс. рублей на ремонт коллекторов и горячего водоснабжения в ранее сданных секциях. До этого в некоторых местах кипяток лился с потолка.

Построенными ранее тремя секциями управляла поставленная застройщиком ООО «УК “Южная Столица”». В базе данных «СПАРК-Интерфакс» даже указано, что эта компания имеет другое наименование — ООО «УК “Югжилстрой”». Компанией владеет Александр Золин, гендиректор и бывшая владелица — Елена Белецкая. Выручка компании за прошлый год — почти 15 млн рублей, имеются действующие решения ФНС о приостановлении операций по счетам.

Г-н Золин и г-жа Белецкая аналогично управляют ООО «Управляющая компания “Южный Город”» с годовой выручкой 9 млн рублей. Эта компания выступает в арбитражных судах только в роли ответчика.

— Первые три секции дома еще в 2016 году пытались избавиться от услуг этой УК, создав собственное ТСЖ, но ГЖИ придралась к бумагам, и все осталось по-прежнему, — заявил Андрей Луканин. — 4-ю и 5-ю секции мы достроили летом этого года, среди жильцов первых трех секций есть около 100 членов ЖСК, поскольку они покупали квартиры и парковки у первоначального застройщика и были включены в реестр кредиторов, а далее в реестр членов ЖСК. В августе-сентябре мы провели общее собрание жильцов всего комплекса, где приняли решение, что всем домом будет управлять ЖСК. УК срывала наши объявления, писала, что это недостоверная информация, а сейчас еще и отключила отопление 4-й и 5-й секциям.

Кооператив выполнил предусмотренные законом процедуры: оповестил о решении собрания УК «Южную Столица» и ГЖИ (протокол собрания и письма есть в распоряжении N), попросил УК не позднее 11 октября 2021 года осуществить передачу технической документации и т. д., а также денежные средства, не израсходованные на цели содержания и управления многоквартирным домом (МКД).

Гендиректор ООО «УК “Южная Столица”» Елена Белецкая подтверждает получение уведомления о передаче технической документации. В связи с этим 08.10.2021 ООО «УК “Южная Столица”» обратилось в ГЖИ с просьбой провести проверку легитимности принятых решений.

В письме к Управлению ЖКХ Ворошиловского района г-жа Белецкая сообщает следующее: «В настоящее время управление МКД, расположенным по адресу: пр. Ленина 140а, который представляет собой трехподъездный жилой дом, осуществляет ООО «УК “Южная Столица”». Управление же МКД, расположенным по адресу: пр. Ленина 140а, стр. 4 и стр. 5, осуществляется ЖСК «Южный», что соответствует целям создания юридического лица с данной организационно-правовой формой.

Говоря о собрании жильцов ЖК, г-жа Белецкая указывает:

— Собрание было проведено не в одном многоквартирном доме, а одновременно в трех (трехподъездный МКД, строение 4 и строение 5), что является недопустимым, так как действующее законодательство РФ не предусматривает одновременное проведение общих собраний с участием собственников нескольких МКД, кроме того, действующее законодательство РФ не предусматривает возможности принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений, расположенных в соседних многоквартирных домах, как это было сделано ЖСК «Южный». Кроме того, ЖСК «Южный» и так должен производить обслуживание МКД (строение 4 и строение 5), так как это является его прямой обязанностью в соответствии с уставом. Кроме того, кворум для принятия указанного решения был достигнут только за счет собственников помещений в строении 4 и строении 5.

По поводу прекращения подачи тепла и горячего водоснабжения у г-жи Белецкой также есть аргументы.

— ЖСК «Южный», который осуществляет эксплуатацию и обслуживание строения 4 и строения 5, никогда не обращался в ООО «УК “Южная Столица”» по вопросу организации подачи соответствующих коммунальных ресурсов в строение 4 и строение 5, — сообщает Елена Белецкая. — Соглашений о порядке предоставления коммунальных ресурсов, о порядке их компенсации никогда не заключалось. Отсутствие указанного соглашения повлечет за собой необоснованное увеличение расходов на оплату коммунальных услуг собственниками трехподъездного МКД, управление которым осуществляет ООО «УК “Южная Столица”», что является недопустимым. Таким образом, именно бездействие ЖСК «Южный», который осуществляет эксплуатацию и обслуживание строения 4 и строения 5, является незаконным, так как именно его бездействием причиняются моральный и материальный вред собственникам помещений в строении 4 и строении 5.

В свою очередь 21 октября 2021 года ГЖИ отказала ЖСК «Южный» во внесении изменений в реестр лицензий.

Аргументы ГЖИ в письме к УК «Южная Столица» сходны с позицией самой УК: жилой комплекс трактуется как три МКД, а кооператив может осуществлять деятельность по управлению лишь одним домом; решения о расторжении договора управления с ООО «УК “Южная Столица”» на общем собрании не принималось.

Кроме того, ГЖИ указывает на то, что сейчас Ворошиловский районный суд рассматривает дело о признании протокола общего собрания собственников помещений от 06.10.2021 № 1 недействительным.

ЖСК «Южный» обратился в Арбитражный суд Ростовской области с просьбой обязать ООО «УК “Южная Столица”» исполнить решение собрания собственников дома. Один иск касается денежных средств (сумма исковых требований — 3 млн рублей), второй — технической документации.

— Поскольку наш дом из списка проблемных, мы обратились за помощью и в органы исполнительной власти (ГЖИ, министерство ЖКХ и т. д.), но нам ответили, что, так как вопрос рассматривается в судах, они не могут нам помочь, нужно дожидаться пока суд примет решение по данному спору, — сообщил Андрей Луканин. — Тем временем собственники 258 квартир остаются без отопления и горячего водоснабжения.

По мнению управляющего партнера адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры» Михаила Ревякина, эту ситуацию суд должен рассматривать с позиции принципа добросовестности.

— Даже если дома имеют разный адрес, у них общие территория и коммуникации, подсобные помещения, то есть у жильцов были все основания для проведения общего собрания, — считает Михаил Ревякин. — Отключать отопление в зимний период нельзя даже при неоплате за коммунальные услуги, поэтому действия УК выглядят неправомерными.

По наблюдениям N, в последние годы жители Ростовской области, постоянно попадают в зависимость от управляющих компаний, от которых не могут избавиться никакими легальными методами. Например, в сентябре N писал о жителях 20 ростовских домов по пр. Шолохова, которые доказывают, что выбирали другую управляющую компанию, а не ту, которая их «захватила». Аналогичная ситуация была в Аксайском районе в 2019 году. До сих пор собственники квартир не добились справедливости.