Второй после галереи «АСТОР»

Группа компаний «ААА», развивающая автохолдинг и управляющая ТЦ «Галерея “АСТОР”» в центре Ростова, расширила список девелоперских проектов, добавив к премиумному ТЦ небольшой демократичный объект в спальном районе. Входящая в состав ГК ADM Group достраивает на ул. Волкова в СЖМ четырехэтажный центр площадью 3,2 тыс. кв. м. В компании объясняют, что объект стоимостью 120 млн руб. призван удовлетворить потребности густонаселенного района в коммерческих площадях.
  В первом квартале 2014 года ADM Group, входящая в состав ростовской группы компаний «ААА», планирует сдать в эксплуатацию четырехэтажный торгово-офисный центр на пересечении ул. Волкова и пр. Космонавтов. У ГК уже есть опыт управления и развития ТЦ: «ААА» принадлежит работающая в сегменте «премиум» галерея «АСТОР» на пр. Буденновском. Ее площадь — 22 тыс. кв. м.

— Изначально на участке в СЖМ мы планировали строительство АТС и двухэтажного магазина при ней, — говорит гендиректор ADM Group Георгий Бердичевский. — Но, проанализировав потребность микрорайона в торговых площадях, изменили концепцию и переработали проект так, чтобы здание могло работать в первую очередь как торгово-офисный центр: добавили еще 2 этажа, значительно увеличили общую площадь. Для нужд центра в нем будет работать и небольшая АТС. После сдачи объекта мы планируем перерегистрировать его, изменив назначение.

Площадь участка — 18 соток, помимо ТЦ на нем расположатся небольшой сквер и парковочные карманы. Общая площадь центра — 3,2 тыс. кв. м, для аренды предназначены 2,8 тыс. кв. м.

— Треть площадей уже реализована, — говорит г-н Бердичевский. — По условиям предварительных договоров на первых этажах разместятся офис крупного федерального банка и ресторан одной из рос­товских сетей. Мы также ведем переговоры с продуктовыми ритейлорами — местными и федеральными. При проектировании изначально закладывался гибкий подход к планировке и инженерным системам, что позволяет учесть пожелания различных арендаторов.

Собеседник N добавляет, что помимо торговых площадей в ТЦ будут сдаваться и офисные помещения, в том числе с выходом на эксплуатируемую кровлю. Цена их аренды начинается с 600 руб. за кв. м в мес., торговые площади обойдутся в сумму от 900 руб. за кв. м в мес. Стоимость продажи не раскрывается.

Объем инвестиций в проект составил около 120 млн руб. Компания использовала собственные средства. По подсчетам топ-менеджера ADM Group, при условии, что 100% площадей сданы в аренду, срок возврата вложений составит 5–6 лет. Сейчас участок эксплуатируется на условиях аренды у городской администрации, после ввода объекта в эксплуатацию планируется его выкупить.

— Мы увидели, что в спальных районах существует потребность в небольших ТЦ в формате «у дома», где люди могли бы совершить покупки и получить определенный набор услуг, — объясняет г-н Бердичевский. — Поэтому в числе арендаторов нам также хотелось бы видеть аптеку и салон красоты. Что касается расположения, в этом месте — активный пешеходный и автомобильный трафик, что делает его привлекательным для различных видов торговли. Строи­тельство активизировалось в этом году, так как в последние годы компания была сконцентрирована на строительстве дилерских центров.

Вблизи места строительства нового ТЦ ГК «ААА» также работают торговый центр «Форум» и ТРК «Вавилон». По собственной информации центров, их площади составляют 15 тыс. кв. м и 31 тыс. кв. м соответственно. При этом «Форум» позиционирует себя как специализированный мебельный центр; «Вавилон» в конце 2012 года выбрал концепцию развития дисконт-центра. Оперативно получить комментарии их представителей на прошлой неделе не удалось. По мнению г-на Бердичевского, эти объекты торговли не будут конкурировать с новым центром:

— Они ориентированы на автомобилистов. Расположение нашего объекта позволяет рассчитывать в том числе на активный пешеходный трафик. Кроме того, плотность населения в этой части Северного жилого массива высока, есть недостаток качественных торговых помещений.

С тем, что на Северном есть потенциал для появления новых торговых и офисных площадей, согласен и директор АН «Парус» Максим Хмель. В качестве адекватных ставок аренды эксперт назвал суммы около 1,5 тыс. руб. за кв. м для первого этажа и не более 800 руб. за кв. м в мес. для верхних этажей. По данным г-на Хмеля, стоимость продажи площадей в этом районе составляет около 150 тыс. руб. за кв. м:

— Северный жилой массив, и в частности этот микрорайон, отличает очень высокая плотность населения. Думаю, новый объект получит необходимый поток покупателей: банк и супермаркет сами по себе трафикообразующие объекты. Что касается расположенных через дорогу ТЦ, они ориентированы на разные потоки пешеходов. Когда речь идет о повседневных покупках, люди выбирают ближайшую к дому торговую точку — ходить через дорогу мало кто хочет.

По наблюдениям N, в соответствии с этой логикой вблизи строящегося ТЦ расположены 2 ресторана сети «Рис»: они находятся друг напротив друга, на разных сторонах пр. Космонавтов.