«В одном здании будут и сухие склады, и холодильные камеры, и весовые помещения»

ЮрийПогосов. Фото Михаила Мальцева. ТОЦ «Лимон», который планируется сдать в эксплуатацию в начале следующего года, потребует 350 млн рублей инвестиций. ООО «Союз-98» строит его на месте своей существующей торговой базы в районе рынка «Алмаз». В качестве якоря там откроется собственный магазин группы компаний, реализующей проект. Планируется, что ТОЦ будет торговать свежими, в том числе фермерскими, продуктами по низким ценам. В следующем году Юрий Погосов планирует взяться за строительство второй очереди центра.

N: — Каковы особенности концепции вашего торгового центра? На кого он рассчитан? Ю.П.: — Торговый центр «Лимон» общей площадью 8,3 тыс. кв. м и торговой 6,2 тыс. кв. м рассчитан на жителей Ростова, Аксая, а также близлежащих коттеджных поселков. 

В торговом центре мы хотим сконцентрировать фермерские продукты, а также продукты питания, которые связаны со здоровым образом жизни. Наша цель — продавать хорошие продукты по низкой цене. На сегодня у нас есть все возможности сделать качественные торговые площади, предоставить арендаторам возможности хранения продукции. Удобно и расположение — на территории крупного торгового кластера.

N: — Как планируете реализовать замысел привлечения фермеров в торговый центр? Ю.П.: — Мы ведем переговоры с Ассоциацией фермерских хозяйств, которые смогут обеспечить представленность у нас нескольких крупных фермеров. На первом этаже расположится наш собственный магазин «Донское лукошко» площадью 200 кв. м. Там будет широкий ассортимент белорусских колбас, сыров, молочной продукции и др. Супермаркет дешевой продукции будет выполнять роль якоря. Фермерам мы предложим небольшие павильоны от 18 до 40 кв. м. Наша задача — сосредоточить на первом этаже необходимый продуктовый набор.

Сейчас стала модной тема сыроварен. Появляются рестораны сыра, проводятся фестивали сыра, а также другой еды. Мы предоставим площадку под ярмарочную торговлю. Хотим, чтобы каждый месяц у нас проходили разнообразные тематические фестивали клубники, ухи, сыра и т. д.

С учетом рельефа у нас будет два первых этажа. На нулевом уровне расположатся семейный ресторан и логистическая зона — склады. На втором этаже планируется развлекательная зона, в частности трехзальный кинотеатр на 180 посадочных мест. Есть у нас интересный оператор, торгующий на нашей базе спортивными товарами оптом на площади 1 тыс. кв. м. В торговом центре он сможет открыть розничный магазин. На третьем этаже разместятся офисы площадью от 25 кв. м.

N: — Зачем вам понадобилось строить торговый центр? Ю.П.: — У нас в собственности 4 га земли с подъездными путями. Мы планируем постепенно реконструировать нашу базу в торгово-развлекательный комплекс. Дело в том, что прилегающий район развивается — расширяются поселки Янтарный, Изумрудный, где проживают обеспеченные люди, за парковой зоной построен ЖК «Манхэттен», на территории старого аэропорта также планируется жилая застройка, то есть население района увеличивается, но людям некуда пойти. Мы не собираемся останавливаться только на дешевой продукции. В следующем году, после сдачи в эксплуатацию первой очереди торгового центра, мы планируем взяться за второй этап.

N: — Какова заполняемость первой очереди ТРЦ на сегодняшний момент? Ю.П.: — Пока мы ведем переговоры. Арендаторам надо сначала показать стены, крышу, а потом о чем-то договариваться. Мы планируем построить здание к Новому году. Но интерес фермеров присутствует, поскольку мы можем обеспечить их местами для хранения продукции, хорошей логистикой. На цокольном этаже предусмотрены дебаркадеры и 6 грузопассажирских лифтов. Товар из холодильника будет подниматься в торговую зону. Это очень удобно. Например, ростовские гипермаркеты хранят товар на улице. У нас будут и холодильные камеры, и сухие склады, и весовые помещения. Все в одном здании. Такой сервис снижает финальную стоимость товаров для потребителя. Подобные проекты набирают силу в московском регионе, Санкт-Петербурге, а в Ростовской области их еще нет. В то же время южане привыкли вкусно готовить, пробовать приобретаемую продукцию. Мы не устраиваем базар, не делаем крытый рынок, а строим на въезде в город красивое здание продовольственного комплекса, где будут представлены качественные, но дешевые товары. Такие центры не должны быть очень большими, наша концепция принципиально отличатся от концепций существующих в Ростове торговых центров.

N: — Каким образом обеспечите низкие цены у фермеров-арендаторов? Ю.П.: — Они дали согласие ставить невысокие цены. Кроме того, им придется конкурировать с недорогими белорусскими товарами нашего магазина.

N: — Фермерам будут под силу ваши ставки аренды? Ю.П.: — Мы их поддержим, предоставим арендные каникулы. Их продолжительность будет зависеть от группы товаров, а также площади, занимаемой арендатором. Конкретные условия будут обсуждаться в индивидуальном порядке. Наша задача — раскрутить фермеров, потому что вокруг нас расположены строительный и овощной рынки. На нашу базу и сейчас приезжают покупатели со всей области и даже из Краснодарского края, поскольку мы предлагаем дешевые продукты. Мы постепенно реконструируем базу в цивилизованном формате. На торговой базе присутствуют 35 арендаторов, специализирующихся на разных товарах, работающих здесь около 20 лет. Они, а также соседние арендаторы крайне заинтересованы в открытии торгового центра. К нам приезжают на переговоры продуктовые операторы и из других регионов.

N: — Каков объем инвестиций в первую очередь? Ю.П.: — Примерно 350 млн рублей. Основная часть — это собственные средства, а также небольшой кредит.

N: — Ваш собственный магазин, который откроется в ТРЦ, станет самым крупным в сети? Ю.П.: — Думаю, да. На территории ТРЦ будет представлен гастроном безалкогольной продукции. Мы работаем над развитием популярности этого бренда. Открыты магазины не только в Ростовской области, но и в Краснодарском крае. Раньше их было 32, сейчас — 20. Мы закрыли убыточные магазины, где собственники недвижимости отказались в кризис снижать ставки арендной платы. Однако сейчас ситуация на рынке недвижимости изменилась. В течение следующего года планируем открыть еще 20 магазинов.

Мы можем держать низкие цены в рознице, поскольку занимаемся и оптовой торговлей этой же продукцией. Это направление также находится на подъеме. Мы не присутствуем в «АШАНАХ», «Пятерочках», но развиваем сотрудничество с местными магазинами и сетями. Например, недавно договорились об оптовых поставках в сеть «Ассорти». По итогам года рассчитываем продать 350 тонн колбасной продукции в опте, что примерно на 25% больше, чем годом ранее.

N: — Какую часть торговой выручки приносит опт, а какую розница? Ю.П.: — Примерно 80% — это опт, 20% — розница. Думаю, что в дальнейшем это соотношение не поменяется, поскольку будем развивать оба направления.

N: — Ваша компания сдает в аренду склады, офисы. Деловая недвижимость востребована арендаторами? Ю.П.: — Мы сдаем в аренду сухие склады, морозильные камеры, офисы и парковочные места. Заполняемость складов (площадь 10 тыс. кв. м) составляет 90%. Есть арендаторы, торгующие на «Алмазе», а также сторонние компании из Ростова и других регионов. Склады становятся более востребованными, поскольку бизнес начинает восстанавливаться. Например, нужны площади по 1 тыс. кв. м.

N: — Каковы ваши ставки аренды и менялись ли они за последнее время? Ю.П.: — Наша база считается одной из лучших в области, поэтому ставки аренды не упали. Холодные склады стоят 500 рублей за кв. м в месяц, сухие склады — 350 рублей за кв. м в месяц.

N: — А кем востребованы ваши офисы, если даже в центре Ростова пустуют административные здания? Ю.П.: — Арендаторами складов. Им же надо где-то организовать работу офиса, директора, бухгалтера, то есть открыть полноценное представительство. Востребована аренда недвижимости в комплексе.

N: — С развитием торгового центра существующие склады сохранятся? Ю.П.: — Частично. Пока опт остается на старой территории, розница переходит на новую. Для строительства второй очереди придется освобождать территорию от старых сооружений, в том числе и складов. Арендаторы будут перемещаться в торговый центр. Наши торговые и складские мощности расширятся.

N: — Необычность концепции, как правило, связана и с более высокими бизнес-рисками. Какие риски видите в вашем проекте? Ю.П.: — Никаких. Проект востребованный и интересный. Разве что придется доносить информацию о нем до широких слоев населения.