Застройщику в Таганроге разрешили построить полдома

Препятствия этой стройке возникли после вмешательства прокуратуры, которая потребовала ее запретить как противоречащую Генплану города. По мнению эксперта, реализация «уполовиненного» проекта сократит его маржинальность в разы.

Апелляционный арбитраж признал недействительным разрешение на строительство в указанной локации, выданное «Югжилстрою» властями Таганрога в 2021 году. Именно этого прокуратура требовала в своем иске, который изначально был заявлен в арбитражный суд Ростовской области. Претензия была мотивирована тем, что Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Таганрога, на основании которых было выдано разрешение, не соответствовали Генеральному плану города. По данным надзорного ведомства, земельный участок на ул. Михайловской, 78г, по Генплану находится в границах «Многофункциональной общественно-деловой зоны», которая предназначена для размещения общегородского центра, объектов делового, общественного и коммерческого назначения, торговли, общественного питания, коммунально-бытового назначения, вспомогательной инфраструктуры, а также для обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности. Размещение жилой застройки в границах многофункциональной общественно-деловой зоны не допускается, указала прокуратура. На этом основании ведомство также попросило суд обязать «Югжилстрой» снести частично построенный объект и восстановить территорию в прежнем виде.

Однако в феврале Арбитражный суд Ростовской области встал на сторону застройщика. Суд принял во внимание, что, согласно ПЗЗ Таганрога, земельный участок под спорной стройкой расположен в территориальной зоне ОД1, которая выделена для размещения объектов общественного, делового и коммерческого назначения. Одним из условно разрешенных видов использования земельных участков в указанной зоне властями города определена «среднеэтажная жилая застройка» (максимально восемь этажей). По мнению суда, это соответствует ч. 6 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, которая предусматривает возможность размещения многоквартирных жилых домов в общественно-деловых зонах. Суд также решил, что исходя «из системного толкования» ряда положений Градостроительного кодекса Правила землепользования и застройки не могут противоречить Генплану, поскольку лишь конкретизируют использование отдельных земельных участков, не меняя при этом назначение функциональной зоны в целом (ее определяет Генплан).

Но вышестоящая инстанция после жалобы прокуратуры заняла противоположную позицию. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд также со ссылкой на положения Градостроительного кодекса указал, что несоответствие ПЗЗ муниципального образования Генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

«При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что присвоение спорному земельному участку, находящемуся в зоне ОД1, условно разрешенного вида использования «среднеэтажная жилая застройка», не противоречит ни Генеральному плану, ни нормам градостроительного законодательства, является неверным», — сказано в постановлении апелляционного суда.

В итоге выданное «Югжилстрою» разрешение на строительство было признано недействительным. Вместе с тем суд отказал прокуратуре в требовании снести часть спорного дома, которую фирма уже успела построить (два этажа). Как выяснилось, в декабре 2025 года в Генплан Таганрога были внесены изменения, согласно которым земельный участок на ул. Михайловской, 78г, оказался в зоне смешанной и общественно-деловой застройки, предназначенной для размещения многоквартирных жилых домов высотой не более 4 этажей, включая мансардный, а также сопутствующих им объектов культурно-бытового обслуживания.

«С учетом того что степень готовности жилого дома допускает его строительство в параметрах, определенных Генеральным планом, строительство ведется с привлечением денежных средств дольщиков, ООО СЗ «Югжилстрой» имеет возможность получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома высотой не более 4 этажей», — указано в постановлении суда.

По данным ЕИСЖС, первоначальный проект предполагал возведение восьмиэтажного дома на 51 квартиру. Застройщик позиционирует его как ЖК «Маяк». Объект расположен на юго-восточной окраине Таганрога неподалеку от береговой полосы бухты Восточная. Планируемая стоимость строительства составляет 312,9 млн руб. Проект реализуется с привлечением кредита Сбербанка (263,6 млн руб.) и средств дольщиков. Уже продано не менее шести квартир. Передача жилья покупателям запланирована на март 2027 года.

ООО СЗ «Югжилстрой» зарегистрировано в Батайске в 2013 году. Учредителем и генеральным директором ООО является Владимир Ююкин. Связаться с ним не удалось. Официального сайта у СЗ «Югжилстрой» нет. Контактный телефон фирмы, зарегистрированный в ЕИСЖС, работает в режиме автоответчика.

По словам управляющего партнера АН «Парус» Максима Хмеля, необходимость урезания восьмиэтажного проекта в два раза грозит многократным снижением его рентабельности. Эксперт отметил высокие затраты на нулевой цикл стройки, подвод коммуникаций, благоустройство территории и подъездные пути.

— Единственное, на чем они сэкономят, — это на лифтах, но это сравнительно немного. Возможно, земельный участок под стройкой достался совсем дешево. В лучшем случае у них останется 20% от той прибыли, которую планировали изначально, — считает господин Хмель.

Юрист Сергей Радченко из адвокатского бюро «Юг» говорит, что в случае расторжения договоров долевого участия с покупателями квартир на пятом-восьмом этажах застройщику придется вернуть им деньги с процентами. «Плюс если при этом у дольщиков из-за этого возникли какие-то убытки, то они имеют право это все предъявить», — говорит юрист. Вместе с тем дольщики, заплатившие за квартиры с первого по четвертый этаж, могут потребовать пересмотра договоров с застройщиком с целью пересмотра цены в сторону снижения из-за отсутствия лифтов в будущей новостройке, отмечает господин Радченко.