Поселок от риелтора

Максим Хмель На 10 га земли на юге Батайска за 4 года Максим Хмель и его партнеры планируют построить коттеджи и таунхаусы на 212 семей, а также создать рекреационно-спортивную зону, сквер и объекты инфраструктуры. Поселок будет выполнен в единой архитектурной концепции, хотя и позиционируется в невысоком ценовом сегменте. По мнению эксперта, новый поселок достаточно удален от Ростова, но будет востребован покупателями. Группа частных инвесторов, среди которых управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель, объявила о начале строительства коттеджного поселка Green House. По словам совладельца участка и управляющего партнера АН «Парус» Максима Хмеля, завершается проектирование коттеджного поселка Green House в южной части Батайска. К участку площадью 10 га уже проложена дорога. В марте начнется прокладка коммуникаций.

— На первом этапе владельцы проекта инвестируют 50 млн рублей в объекты инженерной инфраструктуры, — рассказал Максим Хмель. — Всего планируется построить 118 коттеджей и 94 секции таунхаусов (по 88 кв. м).

Площадь коттеджей — от 44 до 160 кв. м, соответственно, дома будут строиться на земельных участках от 3 до 5,5 сотки. «Риск проекта в том, что одна из предполагаемых технологий строительства домов — это возведение из легких стальных конструкций. Анализ спроса показывает, что ростовчане консервативны в выборе технологии».Самый маленький коттедж, построенный по технологии капитального строительства (газосиликатный блок, утеплитель, облицовка фасада), без отделки с участком и коммуникациями будет стоить около 2,4 млн рублей. Большой дом — 160 кв. м — обойдется в сумму около 5 млн рублей. Если заказчик захочет ускорить строительство, он может выбрать технологию легких стальных конструкций — ЛСТК (каркас, гипсокартон, обрешетка, утеплитель и фасад из кирпича). Она дороже, но обеспечивает сокращение сроков строительства в 2 раза. Дома по технологии ЛСТК планируется строить за 30–60 дней, капитальные — за 90–120 дней.

Коттеджный поселок будет реализован в единой архитектурной концепции. Покупатели могут выбрать один из семи типовых проектов либо заказать индивидуальный проект в том же стиле.

— Планируется, что покупатели будут оплачивать будущее строительство дома, — пояснил Максим Хмель. — При этом стройка не будет останавливаться в ожидании клиентов, так как планируется привлечение инвесторов. Условия взаимодействия с покупателями стандартные: полная оплата, рассрочка на 7–12 месяцев или ипотека. Работа с банками ведется.

В поселке планируют организовать спортивную и детскую площадки, площадки для выгула собак, сквер с тропами и пунктом сдачи оборудования для скандинавской ходьбы, велосипедные дорожки, парк иллюминаций и др. Всего более 20 объектов, которые планируется построить к завершению проекта, то есть к концу 2021 года.

— По нашим наблюдениям, сегодня в Ростовской области есть коттеджные поселки трех типов, — объяснил мотивы появления нового проекта Максим Хмель. — Первый — поселки без единой концепции. По факту такой поселок скорее не коттеджный, а дачный. Второй тип — поселки, где дома возводит один застройщик, но концепция строго не выдерживается. И третий тип — поселки бизнес- и премиум-класса, со строго выдержанной архитектурной и дизайнерской концепцией. Например, это такие объекты, как Ясная Поляна, Старочеркасская Ривьера, Донской. Однако в среднем ценовом сегменте, на который мы ориентируемся, таких предложений нет.

Это вторая заявка о строительстве коттеджного поселка после долгого затишья. В сентябре N писал о коттеджном поселке Жилой сквер «Мой дом», создаваемом на территории, примыкающей к Западному району Батайска. Девелопер ООО «ИНПК Девелопмент» начал с разбивки сквера, а также заявил о создании спортивной и детской площадок. Однако там продаются участки, а не дома.

В ООО «ИНПК Девелопмент» не считают новый поселок конкурентом своему проекту.

— Мы продали за 7 месяцев треть участков, в текущий момент это малодостижимый для девелоперов показатель, — пояснил руководитель департамента продаж ООО «ИНПК Девелопмент» Тимур Захарченко. — Коттеджи в новом поселке распродадутся за 3–4 года при условии постоянных скидок и быстрой реализации инфраструктуры.

Местоположение планируемого поселка, на наш взгляд, не очень актуально даже для батайчан. Ростовчан там вообще будет не более 3–5% в рамках всего проекта. В течение года-двух 10% домов могут купить жители близлежащих районов. Формат дома 44 кв. м не отражает текущие тренды на рынке.

По словам гендиректора ООО «Лендлорд- ЭКСПЕРТ» Игоря Смолева, новый поселок достаточно удален от Ростова (более 17 км через центр Батайска и более 23 км по объездной дороге) и находится в кольце железнодорожных путей.

— Для низкого ценового сегмента большую роль играет местоположение — доступность общественного транспорта и хорошая маршрутная сеть, — считает г-н Смолев. — Согласно данным информационно-справочных систем, место характеризуется низким уровнем транспортной доступности. К плюсам можно отнести возможность подъезда к участку основной категории покупателей из Ростова посредством 2 основных путей.

Тем не менее эксперт считает, что новый формат будет востребован, так как в этом ценовом сегменте не предлагаются домовладения с готовой инфраструктурой. —

Концепция предусматривает не только строительство коттеджей, но и создание на территории поселка общественных пространств, что присутствует только в поселках высокого ценового сегмента, — прокомментировал Игорь Смолев. — Еще плюсы — диапазон площадей коттеджей, приближенный к структуре существующего спроса, и стилистическое однообразие. Риск проекта в том, что одна из предполагаемых технологий строительства домов — это возведение из легких стальных конструкций. Анализ спроса показывает, что ростовчане консервативны в выборе технологии.

По мнению эксперта, растущее число проектов коттеджных поселков вокруг Батайска не повлияет на цены. —

Строящиеся поселки (Солнечный, Донской, Березовая Роща) рассчитаны на разную структуру покупательского спроса, находятся в разных ценовых нишах, — уверен г-н Смолев. — Так как основные покупатели — это жители Ростова, то между собой перечисленные поселки практически не конкурируют. На мой взгляд, изначально в Донском была сделана неверная ставка на строительство таунхаусов. При достаточно большом чеке на покупку предлагалось приобрести блоковый дом с маленьким земельным участком. В связи с этим реализация первой очереди из 90 блоковых домов шла тяжело и долго. На сегодня застройщик отказался от строительства таунхаусов и реализует отдельно стоящие коттеджи.