Фрагмент Нью-Йорка на ростовской набережной

Казавшийся гигантским офисный центр «Риверсайд-Дон» (на эскизе справа) будет выглядеть по соседству со строящимся небоскребом зданием средней величины. Иллюстрация с корпоративного сайта СМУ-1. ГК «СМУ-1 Ростов» приступила к строительству 29–32-этажного здания на ул. Береговой общей площадью почти 100 тыс. кв. м под названием «Белый Ангел». Всего несколько лет назад другой объект этой компании, также возводимый у Дона, был лидером по высотности. Эксперты считают, что квартиры в новом небоскребе будут востребованы, если предложить привлекательные цены. Проблемы с пробками, парковками, плотной застройкой не испугают ростовчан, стремящихся жить в центре. Однако пострадает Ростов и его внешний облик, считает архитектор.

Наиболее высотные жилые здания, построенные или строящиеся в Ростове, по параметру этажности (включая нежилые этажи). Кликнуть, чтобы открыть большую версию инфографики. ООО «Ростовстрой» (ГК «СМУ-1 Ростов») начало строить 32-этажный жилой комплекс на ул. Береговой, который станет самым высоким зданием в Ростове. Следующий по высоте — это 27-этажный дом, запроектированный в строящемся микрорайоне около старого автовокзала. Его строит ТД «Турботрон», аффилированный со СМУ-1. За последний год выдано еще несколько разрешений на строительство небоскребов (см. инфографику).

Например, краснодарская компания начала строительство на Каменке 26-этажного ЖК «Первый». СМУ-1 достраивает 24-этажный ЖК «Адмирал» также на Береговой. В 2012 году N писал об этом проекте («Небоскреб на месте шашлычной»).

В нем, согласно замечаниям экспертов, наблюдался недостаток территории — отсутствие площадок для отдыха, озеленения и парковок. В заключении негосударственной экспертизы было сказано, что проблема будет решена за счет соседней стоянки, находящейся в двух кварталах от дома, принадлежащей ООО «Донстрой», где можно будет располагать до 54 машин жильцов, 18 авто гостей и 17 машин работников офисов. Теперь на месте этой стоянки и строится ЖК «Белый Ангел».

На вопросы N о проекте на прошлой неделе в компании не ответили.

Согласно проектной декларации, 4-сек­ционный дом бизнес-класса возводится на земельном участке 1,2 га, там будет 995 квартир площадью 49 тыс. кв. м, автостоянка на 300 м/м. Согласно нормативам градостроительного проектирования Ростова-на-Дону, максимальная плотность застройки в центре города составляет 25 тыс. кв. м на 1 га, количество машино-мест должно быть из расчета 300 машин на 1000 жителей (а не квартир).

По мнению руководителя ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, покупать квартиры в новом жилом комплексе будут, поскольку он находится в хорошем месте.

— Высокая плотность застройки для центра Ростова уже не удивительна, — считает эксперт. — Другой вопрос — куда жители будут ставить свои машины?

По мнению директора АН «Медведев» Игоря Медведева, тех, кто хочет жить в центре Ростова, не волнуют проблемы парковок, пробок или загрязненного воздуха.

— Квартиры в ЖК «Адмирал» продаются хорошо, хотя там есть все те же проблемы, — считает эксперт. — Это место интересное — зона отдыха ростовчан переместилась с Пушкинской на набережную. Одновременно на Береговой сейчас строятся несколько новых объектов. В этом здании площадь квартир начинается от 23 кв. м по цене от 1,8 млн рублей. Из-за наличия квартир маленькой площади дом нельзя относить к бизнес-классу. Конечно, благодаря невысокой цене они будут распроданы быстрее, чего нельзя сказать о квартирах более 100 кв. м. Люди с достатком предпочтут жить в доме более высокого класса, поэтому, скорее, выберут аналогичную квартиру в другом ЖК.

В новостройках на Береговой сейчас есть разные предложения. По информации с сайта СМУ-1, в ЖК «Адмирал» можно купить квартиры по цене 87–134 тыс. рублей за кв. м. Как писал недавно N, в недавно начатом строиться ЖК «Панорама» квартиры будут стоить более 120 тыс. рублей за кв. м. В соседнем ЖК «Аквамарин» — 60,2–91 тыс. рублей за кв. м.

— В таком огромном доме будет сложно жить, им сложно будет управлять, у него будет высокая себестоимость, — предположил гендиректор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. — В то же время продать по хорошей рыночной цене в одном месте можно не более 200 квартир в год. Причем объект должен иметь эксклюзивные качества, в данном случае это только высота, а вид на Заречную промзону я бы к плюсам не отнес. На большом объеме продаж надо снижать цену, поэтому она может оказаться ненамного выше себестоимости. Поскольку здание очень высокое, с целью обеспечения его конструктивной безопасности значительная часть площади нижних этажей будет занята мощными бетонными колоннами и диафрагмами жесткости. По всей видимости, у дома не будет собственного двора, кроме крыши встроенно-пристроенной парковки, а зону береговой полосы, являющейся территорией общегородского пользования, ограждать нельзя.

Планируемая стоимость строительства нового ЖК, согласно проектной декларации, — 1,5 млрд рублей. Андрей Смехунов усомнился, что такой крупный объект будет стоить так мало.

— Себестоимость строительства кв. м в 20-этажных домах составляет более 40 тыс. рублей, соответственно, в более высоком здании — еще выше, т. к. усложняются конструкции, увеличивается доля непродаваемых площадей и т. д., — рассказал эксперт. — Судя по московскому опыту, себестоимость высотных зданий бывает и 100 тыс. рублей за кв. м.

Таким образом, стоимость строительства ЖК должна быть значительно выше 4 млрд рублей. Согласно проектной декларации, дом строится на средства дольщиков, иные денежные средства компанией не привлекались. В то же время сам застройщик сейчас несет убытки (см. справку).

По словам вице-президента Союза архитекторов России и главы ГК «Южный градостроительный центр» Юрия Трухачева, набережная относится к исторической зоне, где нельзя строить высотные объекты — раздел об охране исторической среды есть в Генплане города, но градоначальники его не читают.

— Такое строительство не имеет никакого отношения к архитектуре, убивает масштаб города, наносит урон Ростову, поскольку набережная и так перегружена автомобилями, инфраструктурой и т. д., еще сильнее нагружать ее нельзя, — уверен Юрий Трухачев. — Точечная высотная застройка, которую давно ругают ростовчане, расцвела на набережной. Там не решены проблемы ни транспорта, ни стоянок, ни подъездов. Еще на этапе проектирования БЦ «Купеческий двор» специалисты говорили, что так строить нельзя, но это все до сих пор продолжается. Смею заметить градоначальникам, земля в городе — конечный и самый дорогой ресурс, и распродать ее подо что угодно — недальновидная политика. Ростов — это Ростов, зачем превращать его в Нью-Йорк? Он им никогда не будет.