Набережную застроят по концессии

Постановлением мэра Ростова Михаила Чернышева № 740 от 04.09.12 на набережной выделены 3 участка, на которых предполагается построить кафе и выставочные залы при помощи государственно-частного партнерства (ГЧП). Сейчас разрабатывается проект соглашения с концессионером. По мнению юристов, эта схема вполне соответствует законодательству. Общественность Ростова на публичных слушаниях, прошедших 7 июня этого года, возмущалась тем, что у ростовчан хотят отобрать зону отдыха, а проект реконструкции набережной, возможно, противоречит законодательству (см. N, № 981). Тогда же выяснилось, что эта концепция инициирована ОАО «Донской причал» и согласована вице-губернатором Сергеем Горбанем. Губернатор Василий Голубев также высказался за застройку набережной. Проект быстро был доработан и утвержден.

— Мы считаем, что объекты, которые можно размещать в рекреационной зоне, могли бы быть на набережной, — заявил N главный архитектор Ростова Владимир Гейер. — Например, там уже есть ресторан «Пирс». Я не слышал заявлений, что он портит город. Ростовчане высказывались против частной собственности на участки. Сейчас утверждены красные линии элементов планировочной структуры. Они теперь не заступают на береговую полосу — это и был предмет корректировки проекта. Эти участки останутся в составе территории общего пользования (ТОП). Там могут быть размещены клумбы, но можно разместить и объекты обслуживания. 

— Набережная относится к ТОП, на которую не распространяется действие градостроительных регламентов, — рассказал N бывший главный архитектор Ростова Павел Воронцов. — Первоначальный вариант проекта, который был представлен на публичных слушаниях, предусматривал возможность размещения объектов в пределах береговой полосы, поэтому я и подписал отрицательное заключение по этому проекту.

Впрочем, чиновники решили снизить накал споров, предложив новый вариант использования пространства набережной.

— Первоначально была идея предоставления участков на выделенных территориях по схеме предварительного согласования, — продолжает Владимир Гейер. — В последующем застройщик смог бы добиться права собственности на участок. Уже на этапе полемики мы получили 4–5 заявлений от желающих поучаствовать в застройке. Мы начали думать о том, как не допустить приватизации земли, и решили организовать ГЧП. Сейчас департамент экономразвития готовит проект концессионного соглашения. По конкурсу будет отобран инвестор, который построит требуемые объекты. Главное — что все сооружения и, конечно же, земля будут в собственности муниципалитета. Инвестор станет лишь арендатором построенных объектов, а его инвестиции будут засчитываться в счет будущих арендных платежей. Соглашение с ним будет подписано на срок, который позволит окупить расходы и получать в течение нескольких лет прибыль.

— Участки, планируемые для застройки в рамках концессионного соглашения, предоставляются в аренду для строительства лицу, с которым заключено такое соглашение (концессионеру), — пояснил Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» фирмы VEGAS LEX. — Право собственности на созданные по договору концессии объекты, действительно, будет принадлежать муниципалитету (концеденту), концессионер получит на предусмотренный соглашением срок права владения и пользования построенными в соответствии с договором концессии объектами.

Предполагается, что соглашение обозначит параметры объектов, вид разрешенного использования. Они будут только одноэтажными. Среди них выставочный зал, несколько кафе (включая детское), представительства компаний, продвигающих местный туризм, а один объект — сувенирная лавка — будет некапитальным. В рамках концессионного срока инвестор не имеет права менять параметры объектов или вид их использования. По истечении срока соглашения муниципалитет будет вправе распорядиться объектами по своему усмотрению.

Опрошенные N юристы не нашли в постановлении № 740 однозначных противоречий действующему законодательству.

— В градостроительном регламенте Ростова многие вопросы полноценно не расписаны, — считает Алексей Хирьянов, управляющий партнер бюро «Хирьянов и партнеры». — Например, в Нижнем Новгороде установлено четко: «Применительно к частям территории в пределах зоны Р-3, которые относятся к территории общего пользования... градостроительный регламент не распространяется». В Ростове правила и постановления допускают двойное толкование.

Николай Андрианов уточнил, что определение ТОП лишь закрепляет значение термина. Главное — чтобы постановление не противоречило Водному кодексу, т. е. выделенные участки не должны заходить на береговую полосу.

Примечательно, что на них уже есть ранее построенный объект — ресторан «Евразия», принадлежащий компании «Донской причал».

— Здание частично заходит на береговую полосу, — подтвердил г-н Гейер. — Согласно Градостроительному кодексу капитальные объекты, построенные до вступления в силу Правил землепользования и застройки и утверждения Генплана, могут эксплуатироваться сколь угодно долго, но в случае реконструкции должны быть приведены в соответствие с действующими градостроительными регламентами.

Николай Андрианов также согласился с таким обоснованием.

На публичных слушаниях некоторые ростовчане высказывали недоумение: зачем вообще что-то строить на набережной, если можно размещать все стационарные объекты обслуживания через дорогу от нее, в существующих строениях, чтобы не загромождать зону отдыха?

— Сейчас на набережной и через дорогу от нее существуют только дорогие рестораны, а мы должны думать и о других слоях населения, — пояснил необходимость застройки набережной Владимир Гейер. — У города там нет собственной недвижимости, а за бюджетные деньги нельзя выкупать или строить сооружения для зон общественного отдыха.

— Общественность Ростова смогла отстоять набережную, — считает гендиректор компании «Руслан» Адам Батажев. — Новая концепция кардинально отличается от старой в лучшую сторону. И главное, недвижимость останется в собственности города.