Земля подешевела, но не для торговли

В Ростове высокая налоговая нагрузка на владельцев земли
— В целом уже сейчас можно судить о том, что КС уменьшится и налогооблагаемая база по всем населенным пунктам провалится, — заявил N Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Новая оценка производилась совершенно по-другому, и логику изменений понять сложно. Среди наших клиентов есть такие, у которых снижение произошло более чем в 2 раза, а у некоторых КС земли несколько выросла. Для крупных производственных предприятий корректировка кадастровой оценки не спасает ситуацию. Прош­лая КС была настолько сильно завышена, что даже после некоторой корректировки она все равно намного выше рыночных цен.

Несколько владельцев магазинов в центре Ростова сообщили, что КС земли под их объектами выросла.

— Скорее всего, изменится КС участков, предназначенных для размещения производственных объектов, — предполагает Ирина Лагунова, гендиректор ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор», — т. к. арбитражная практика показала, что в этом сегменте рынка прежняя КС превышала рыночную на 60–80% (см. инфографику).

Впрочем, некоторые эксперты считают, что КС земли в Ростове завышена лишь в 20% случаев, большинство же предпринимателей оспаривает ее в судах безосновательно (см. «Круглый стол»).

Налоговая нагрузка на землю в Ростове была одной из самых высоких в ЮФО, сообщил на конференции, посвященной торговым центрам ЮФО, начальник отдела налогового планирования и трудовых отношений Департамента экономики Ростова Олег Платонов. При этом Ростов — самый маленький в России по площади город-миллионник, но налоговая нагрузка у него большая (см. таблицу).

По словам Олега Платонова, самая дорогая земля — под административными зданиями — в среднем 15,053 тыс. руб. за кв. м, под торговыми объектами — 13,6 тыс. руб., промышленные земли — 7,7 тыс. руб., под гостиницами — 7,1 тыс. руб.

Департамент экономики Ростова провел анализ налоговых отчислений нескольких рос­товских ТРК: «МЕГАМАГ» (20 тыс. кв. м земли), «Золотой Вавилон» (65 тыс. кв. м земли), «Талер» (11 тыс. кв. м земли). КС 1 кв. м под этими зданиями была равна примерно 13,5 тыс. руб. В этом году выплачиваемая ими сумма земельного налога, по словам г-на Платонова, составляет около 4 млн руб., более 13 млн руб. и более 2 млн руб. соответственно.

По словам руководителя ТРК «Золотой Вавилон» Сергея Князева, новая КС земли под этим объектом не изменилась по сравнению со старой. А вот для ТРК «МЕГАМАГ» она утроилась.

— Стоимость земли под ТРК «МЕГАМАГ» увеличивается, и значительно, — заявила N гендиректор концерна «Единство» (владеет ТРК «МЕГАМАГ») Валентина Полевиченко. — Наша компания считает такую стоимость далекой от реальности и намерена провести оценку с помощью независимой компании. По ее итогам будем принимать решение об обращении в суд. Мы вынуждены это делать, т. к., исходя из новой кадастровой стоимости, сумма налога на землю для нас вырастает более чем в 3 раза.

После утверждения новой КС земли, которая будет действовать с 2015 года, ростовская Дума увеличила для разных видов земель ставки налога до максимально возможного уровня — 1,5%. Однако эта планка вскоре может быть поднята. В Госдуму внесен законопроект, согласно которому предельную ставку налога на землю предполагается повысить до 3%.

Споры о земле не прекращались 
Хотя 2014-й был последним годом действия старой КС, предприниматели активно оспаривали ее результаты.

— Количество исков, поданных в Арбитражный суд Ростовской области по данной категории дел, в 2014 году увеличилось, — рассказал Иван Сычев, руководитель юрбюро «Сычев и партнеры». — Думаю, многими предпринимателями двигала надежда на то, что перерасчет налога за прошлые периоды будет все-таки возможен, а также явно ощущалось некое «стадное чувство» среди собственников земельных участков: оспаривание кадастровой стоимости в какой-то момент стало «модным».

По словам эксперта, налоговые органы считают единственно правильным исчисление земельного налога по КС, установленной через суд, только с начала следующего налогового периода. Однако есть первые дела, когда суды считают возможным исчислять земельный налог с даты вступления в силу судебного акта, которым была пересмотрена КС земельного участка.

Более того, как сообщили в ЦПЗ «Титан-Инвест», в новой редакции ФЗ «Об оценочной деятельности», принятой в этом году, в ст. 24.20 говорится, что «в случае изменения КС по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмот­ренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре КС».

Изменения в этот закон также устанавливают для юрлиц поэтапное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, что может уменьшить число желающих ее оспаривать.

— Сначала юрлицо должно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС, предоставив при этом отчет об оценке объекта недвижимости и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертами СРО оценщиков, — поясняет Ирина Лагунова. — И только в случае отклонения заявления либо нерассмотрения комиссией заявления юрлицо может оспорить результаты определения КС в суде. Физлица могут оспаривать указанные результаты сразу в суде.

Еще одна новация этого года — оспаривание КС земельных участков выбыло из подведомственности арбитражных судов.

— В нашем регионе такие дела в первой инстанции теперь рассматривает Ростовский областной суд, — рассказывает Иван Сычев. — Многолетняя практика рассмотрения споров, так или иначе связанных с кадастровой стоимостью, которой довольно богата система арбитражных судов РФ, в том числе «бывшего» Высшего арбитражного суда, оказывается фактически бесполезной, и мы начинаем с этим сталкиваться.