Вторичный рынок квартир испытывает локальный подъем
В июне, как отмечают эксперты, на вторичном рынке произошел рост сделок за счет отложенного спроса. Но в целом за квартал количество сделок уменьшилось. До конца года вероятно снижение числа сделок, а также цен. В первом полугодии средняя цена на вторичном рынке Ростова существенно не изменилась и в июле составила 62,9 тыс. руб. за кв. м.
По словам гендиректора компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, на протяжении 2020 года средняя цена предложения на вторичном рынке квартир находилась в боковом тренде, колеблясь вокруг ценового диапазона 62,5–63,3 тыс. руб. за кв. метр. На первое июля средняя цена кв. метра составляет 62,9 тыс. руб., что ниже января этого года на 0,6%.
Гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий отмечает, что в первом полугодии были месяцы, когда цены на жилье росли и когда несколько корректировались вниз.
— В целом это было в рамках статистической погрешности — от 1% до 3%, — комментирует он. — Но по итогам первого полугодия в целом цены на вторичном рынке квартир выросли примерно на 4%.
По данным аналитического центра ЦИАН, средняя цена предложения на вторичном рынке Ростова в июне составила 66,2 тыс. руб. за кв. метр, увеличившись за полгода на 2,9%.
Игорь Смолев привел другие данные:
— По итогам первого полугодия вторичный рынок упал, количество сделок уменьшилось сильнее, чем на первичном. Хотя и на первичном рынке во втором квартале количество сделок сократилось на 16% по сравнению с первым. Это не так существенно, как прогнозировали многие, поскольку рынок поддержала субсидированная ипотека. На вторичном рынке такой поддержки нет, за исключением снижения рыночной ипотечной ставки.
Средневзвешенная ставка по ипотеке достигла исторического минимума и составила 7,75%.
Как отмечает Игорь Смолев, резкое изменение цен на нефть в середине марта и последовавшая за ней девальвация рубля вызвали разовый всплеск спроса — покупатели пытались сберечь свои накопления, вкладывая в недвижимость. В остальном, по его словам, в первом полугодии на вторичный рынок Ростова отрицательно влияли следующие факторы: ограничения, связанные с введенным режимом самоизоляции граждан; снижение доходов населения, вызванное как парализацией работы предприятий во время карантинных ограничений, так и весьма скромной поддержкой граждан со стороны государства; переход населения к сберегательной модели потребительского поведения из-за неопределенности по стабильности получения доходов в будущем, что характерно для периода волатильности в экономике. Помимо этого произошел частичный переток покупателей со вторичного рынка на первичный в связи с субсидированием ипотечной ставки до 6,5% покупателям новостроек.
В то же время участники рынка отмечают, что сейчас вторичный рынок испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса.
По словам Евгения Сосницкого, заявок на покупку жилья в июне 2020 года поступило в 2,5 раза больше, чем в аналогичный период 2019 года.
— Сейчас наблюдается всплеск спроса и на первичном, и на вторичном рынках, обусловленный несколькими факторами: во-первых, реализуется отложенный спрос, который накопился за время вынужденной самоизоляции, — говорит он. — Во-вторых, значительные меры господдержки и накачивание рынка государственными деньгами для того, чтобы его поддержать. И третий немаловажный фактор — исторический минимум ставок по ипотеке, который тоже стимулирует спрос.
По словам Евгения Сосницкого, сегодня насчитывается 14 основных программ господдержки от федеральных и местных властей.
— Конечно, они в первую очередь стимулируют спрос и приобретение жилья на первичном рынке, но косвенно это стимулирует и развитие вторичного рынка, потому что, как правило, первичкой замыкаются обменные цепочки, так называемые альтернативные сделки.
По словам Евгения Сосницкого, на фоне выросшего числа выданных ипотечных кредитов видно, что до 90% в структуре выданной ипотеки составляют как раз программы государственной поддержки.
В то же время, по мнению Игоря Смолева, нынешний всплеск — тенденция недолговременная.
— Если брать отдельно июнь, то можно говорить, что всплеск есть, — комментирует Игорь Смолев. — Но если рассматривать весь второй квартал, то количество покупателей сократилось. По нашим прогнозам, количество покупателей будет снижаться. Это обусловлено тем, что банки хоть и снизили процентную ставку, но ужесточили требования к заемщикам. Если покупатель работает в отрасли, которая пострадала от пандемии, он автоматически получает отказ. В качестве долгосрочного сигнала, положительно влияющего на рынок, является снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 4,5%, что приводит к снижению рыночных ипотечных ставок и улучшает доступность ипотеки для граждан со стабильными и прогнозируемыми доходами — бюджетники и иные квазигосударственные служащие. Но в целом до конца года на вторичном рынке будет падение объемов сделок (см. мнение эксперта).
По словам руководителя отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость», доцента кафедры «Коммерция и логистика» РГЭУ (РИНХ) Галины Пивоваровой, наиболее ликвидные объекты на вторичном рынке — квартиры в новых домах не старше трех-пяти лет. Как правило, это дома востребованной локации, квартиры в них с современным ремонтом и мебелью.
— Все более востребованными на вторичном рынке становятся объекты с хорошей современной инфраструктурой, — говорит гендиректор АН «Медведев» Игорь Медведев. — В последнее время наши клиенты все чаще стали обращать внимание на состояние подъездов.
По словам экспертов, старый фонд проигрывает новым домам, а его износ с каждым годом становится все заметнее. Квартиры в таких домах пользуются спросом все меньше, а цены на них снижаются.
— К примеру, сейчас мы не можем продать двухкомнатную квартиру площадью 48 кв. метров в доме хрущевского типа в ЗЖМ за 1,9 млн руб. (39,5 тыс. руб. за кв. м), — говорит Игорь Медведев. — Дом без трещин, квартира расположена на пятом этаже, ремонт двадцатилетней давности. За 1,7 млн руб. (35,4 тыс. руб. за кв. м) мы бы ее продали, но собственник стоит на своей цене.
