Цены на новые квартиры растут, их площадь уменьшается, а застройка уплотняется
За два года количество строящихся многоквартирных домов в Ростовской области сократилось на 44%, а площадь квартир в них — на 21%. При этом их этажность растет, а средняя площадь квартир уменьшается. Цены на новостройки с 2019 года выросли на 28%, а с 2020-го — на 18%.
В Ростовской области в октябре строится 221 многоквартирный дом совокупной площадью 2721 тыс. кв. м, подсчитали в московском Институте развития строительной отрасли. За год объем текущего строительства профессиональными застройщиками в квадратных метрах почти не изменился, но по количеству объектов заметно просел (см. таблицу). Ежемесячный объем ввода за последний год в среднем на 1,7% ниже, чем в предыдущие 12 месяцев.
Этажность новостроек постоянно увеличивается. Доля высотного строительства (более 25 этажей) уже составила 37,9%. Год назад этот показатель был 35%. Еще больше возводится домов высотой 18-24 этажа. Их удельный вес сейчас достигает почти 41% в общем объеме текущего строительства.
Из года в год рынок избавляется от мелких игроков, строительный «пирог» делит все меньшее число участников. Сейчас в Ростовской области действуют 67 застройщиков (брендов), которые представлены 101 юридическим лицом. В начале 2020 года застройщиков было 109 в лице 154 компаний.
На первой строчке с большим отрывом от остальных расположилась ГК «МСК», занимающая 14,5% рынка текущего строительства. Далее следуют ГК «Югстройинвест» и «СК 10». Эти же две компании среди десятки лидеров имеют самый высокий рейтинг Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) — их объекты вводились вовремя. Самый низкий рейтинг ЕРЗ у ГК «ИНТЕКО», занимающей 5-е место по объему текущего строительства. Почти 62% ее объектов строятся с переносом сроков ввода. Рейтинг МСК ненамного лучше — 51% ее текущих строек с переносом срока ввода.
— Небольшим игрокам стало тяжело работать на рынке по трем причинам: пришли крупные игроки, которые могут демпинговать, стали жестче законодательные требования и самое главное — сложное взаимодействие с ростовской администрацией, — считает гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. — Крупные игроки нашли подход к городской администрации, а мелкие — нет. В городе отсутствует градостроительная политика, нет планирования, а только метания в разные стороны: никто не знает, что будет через год.
По-прежнему первую скрипку в областном строительстве играет донская столица, где возводится 87,4% всех новостроек. Этот показатель остается одинаково высоким последние два года. Заметные изменения произошли на второй строчке этого рейтинга. Немногим более чем за год Батайск увеличил свой удельный вес почти вдвое — до 6,6%. Таганрог, как и ранее, дает в общую корзину всего 3%.
— В Батайске всегда было проще работать с администрацией, там в целом более договороспособные люди, чем в Ростове, — считает Андрей Смехунов. — Кроме того, в последнее время там «выстрелило» множество мелких проектов, многоквартирные дома нередко строят на участках, где ранее было индивидуальное строительство, а в Ростове этот процесс поприжали.
Средняя площадь квартир в последние два года постоянно сокращается. В объектах, получивших разрешение на строительство в 2019 году, этот показатель составлял 52,7 кв. м, в 2019-м — 50 кв. м, в этом году — 47,1 кв. м. Это на пару метров ниже среднероссийского показателя. Квартиры средней площадью более 100 кв. м есть только в трех строящихся в Ростове жилых комплексах: «Гранд Панораме» (застройщик — ГК «Панорама»), «Доме на Нагибина» («Инвестрадиострой») и «Буденновском, 77/117» (корпорация SOFT).
В то же время цены на квартиры в новостройках растут как на дрожжах. По данным Института развития строительной отрасли, в октябре средняя цена достигла 60 596 рублей за кв. м. За год средневзвешенная цена предложения выросла на 18,5%, за два года — почти на 28% (см. график).
— Выросли цены не только на жилье, но и на стройматериалы, себестоимость строительства увеличилась не меньше, — уверен Андрей Смехунов. — Поток покупателей идет, поскольку хотят вложить в недвижимость обесценивающиеся рубли, но население беднеет и средний чек покупки падает. Этим объясняется и снижение площади квартир застройщиками.
