Квартирный рынок входит в пике
Спрос на вторичное жилье тормозят дорогая ипотека и отъезд иностранных работников.
В мае в Ростове произошло резкое понижение средней стоимости предложения квартир. Например, цена кв. м в двушке за месяц снизилась в среднем на 17,5%. Больше всего, по словам экспертов, пострадал вторичный рынок, на котором наблюдается заметный спад спроса. За год количество сделок уменьшилось на 30%. Это связано с тем, что ипотека на вторичное жилье более дорогая, чем на первичное, где работают программы господдержки. Кроме того, добавились вакантные помещения на рынке аренды.
За последний месяц средние цены предложения ростовских квартир (новое и вторичное жилье) резко упали. Так, средняя стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры снизилась на 15% и составила 56 тыс. рублей. Больше всего подешевело двухкомнатное жилье, стоимость кв. м в котором снизилась на 17,5% и составила 52 тыс. рублей. Собственники трешек начали уступать еще раньше, и сейчас цены предложения упали до 56 тыс. руб. за кв. м.
При этом в целом за год однокомнатные квартиры подешевели на 10%, двухкомнатные — на 13%, трехкомнатные — на 7%. Как писал N в декабре 2014 года, цены предложения ростовских квартир с 2009 года постоянно росли, за исключением небольших периодов стагнации. В последний раз сопоставимое по темпам падение стоимости квартир происходило на рубеже 2008–2009 годов. Тогда средняя цена предложения вторичного жилья снизилась за несколько месяцев на 14%.
В АН «Наследие» отмечают, что сейчас наблюдается заметный спад спроса на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости. Этот вывод основан на данных о том, что кредиты на новостройки составляют до 70% всех ипотечных кредитов.
«Такому перевесу способствуют более низкая цена на квартиры первичного рынка и привлекательные ставки в рамках программ государственного субсидирования ипотеки, — отмечается на сайте компании. — Многие граждане, желающие приобрести квартиру, увидели, что сегодня гораздо выгоднее приобретать квартиры на первичном рынке по программе «Ипотека с государственной поддержкой», ставка по которой составляет 12% годовых».
Это же подтверждает руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова.
— Вторичный рынок страдает из-за очень высоких процентных ставок по ипотеке — от 14% годовых, — говорит она. — Поэтому сейчас люди переключаются на квартиры в новостройках, на приобретение которых действует госпрограмма льготной ипотеки. Например, у Сбербанка ставка по ипотеке с господдержкой составляет 11,9% годовых.
По данным Галины Пивоваровой, по сравнению с прошлым годом количество сделок на вторичном рынке снизилось на 30%.
— Количество сделок на вторичном рынке сократилось, но интерес к квартирам на нем есть, — комментирует исполнительный директор АН «Наследие» Тамара Шумилина. — Покупатели заняли выжидательную позицию и ждут снижения ставок по ипотеке.
По данным гендиректора АН «Медведев» Игоря Медведева, средняя процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке сегодня выросла примерно на 3–4% по сравнению с прошлым годом, в результате чего число сделок с привлечением ипотеки сократилось на 40%, что, соответственно, привело к снижению покупательной способности примерно на 30%.
— Многие продавцы выставляют свою недвижимость на рынок по ценам, которые были актуальны в конце прошлого года, — говорит он. — Но реальные сделки сегодня проходят по ценам на 10–20% ниже предновогодних цен.
— Последние 4 месяца растет разница между рекламируемыми открытыми ценами предложений и неафишируемыми ценами сделок, — уверен гендиректор ООО «НПО “ЛЭИ”» Роман Бабенко. — Дело в том, что иностранные работники увидели, что российский рынок труда не так уж привлекателен, как раньше, и уехали. Рынок аренды жилья выбросил огромную порцию вакантных помещений. Примерно у каждого двадцатого ростовчанина есть какая-нибудь недвижимость для сдачи в аренду. Но собственники еще не готовы к снижению цен в надежде на возрождение былого спроса. Можно было бы предположить, что рынок зашевелится и заполнит брешь, но для этого нужны деньги. Два года назад до 2/3 сделок проходило с привлечением ипотеки. Сейчас ипотеки нет, потому что рынок недвижимости настолько перегрелся, что некоторые банки ввели срок кредитования до 50 лет. При размере ставки на уровне LIBOR это, может быть, и оправданно, но не при существующем уровне ставок и зарплат, которые просели почти на четверть. Поэтому цены предложений колеблются в одном диапазоне, а вот цены сделок несколько съезжают вниз.
По данным Галины Пивоваровой, средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке составляет 65 тыс. руб.
— Но в нынешней ситуации о ней даже не стоит говорить, поскольку в периоды кризиса важна цена спроса, — отмечает г-жа Пивоварова. — Предложений на рынке достаточно, но количество покупателей заметно сократилось. Размер дисконта составляет от 10% до 15% в зависимости от сегмента жилья. Отдельные собственники, не желая уступать, снимают недвижимость с продажи.
— На ростовском семинаре, собравшем более 700 специалистов по продаже недвижимости, было коллективно заявлено, что покупатели готовы отдавать за объект жилья до 3 млн рублей, — комментирует Роман Бабенко. — Если сделка совершается, то дисконт зависит от отдаления от значения 3 млн руб. До этой величины самые дешевые комнаты со сниженными ценами продаются с дисконтом 3–5% от цены предложения. Стоимость дорогих вариантов снижают и на 15%.
