«Ставки аренды сейчас ниже, чем в 2009 году»

По словам Сергея Князева, из-за роста курсов валют товарообороты арендаторов торгово-развлекательного центра снизились на 25–30%. При этом посещаемость не уменьшилась в связи с активным заселением Левенцовки и вводом новых домов в ЗЖМ. Заполняемость ТРК составляет 91%. В этом году в торговом центре закрылось 8 магазинов, но планируется открытие 6 новых. Сергей Князев говорит, что в марте продажи увеличились по сравнению с началом года.

N: — Как на работе ТРК сказался рост курсов валют?

С.К.: — Он сказался не только на нас, но и на всей стране и даже на Европе. Я недавно вернулся из поездки в Италию, там спад продаж в сегменте модной одежды в 2014 году составил 53%. На фабриках в Милане сокращается производство. Там это связывают с ростом курсов валют в России: количество туристов снизилось, продажи тоже. Что касается нас, начиная с лета прошлого года мы зафиксировали для арендаторов курс валют на уровне 40–44 руб. и, по сути, перешли на рублевые договоры. Конечно, надеемся, что это временно. Но арендаторам сейчас очень трудно, ведь товары они по-прежнему закупают за валюту. Причем у большинства выручка в рублевом эквиваленте в 2014 году была больше, чем в 2013-м. Но маржинальность значительно снизилась.

N: — Каковы ставки аренды в вашем ТРК на сегодняшний день?

С.К.: — Ставки аренды у нас сейчас ниже, чем в 2009 году, когда мы только открывались. Они меньше даже с учетом скидок, которые мы тогда предоставляли новым арендаторам. Сейчас ставки аренды зависят от этажа и площади помещения и начинаются от 500 руб. за квадратный метр. Есть небольшое количество арендаторов, которые выплачивают процент от товарооборота. И к сожалению, даже это не всегда позволяет их удержать. Сейчас наша основная задача — сохранить существующий пул арендаторов. Помимо того, что мы перешли на рублевые договоры и зафиксировали курсы валют, со второго квартала 2014 года мы предоставляем скидки в размере 15–30% от ставки по договору, которая зафиксирована в рублях. В целом же с учетом фиксации размеры наших скидок доходят до 60%. Мы всегда идем навстречу, это любой наш арендатор вам подтвердит. Но, к сожалению, многие все равно не выдерживают и закрываются.

N: — Как изменились товарооборот ваших арендаторов и трафик ТРК?

С.К.: — В 2014 году трафик снизился всего на 1%, потому что нас спасает Левенцовский микрорайон, который продолжает активно заселяться. В целом Западный очень активно развивается, вокруг сдается много новых домов. За счет этого мы практически не потеряли трафик. Но по всей России посещаемость торговых центров значительно снизилась, особенно в Москве; с заполняемостью ТРК, кстати, там дела обстоят еще хуже, чем здесь.

Что касается товарооборота арендаторов, он снизился гораздо сильнее — на 25–30%. Люди приходят, гуляют по торговому центру, но ничего не покупают и в кино не идут. Посещаемость кинотеатра сильно упала и увеличивается только в выходные дни. Фуд-корт пока более или менее стабильно держится, а вот в ресторанах средний чек значительно уменьшился.

Начиная с середины января этого года продажи стали снижаться более быстрыми темпами, чем в 2014 году. В первой половине прош­лого года еще никто не понял, что происходит. Во второй половине продажи активизировались, поскольку люди стремились во что-то вложить сбережения. В то же время март оказался намного лучше, чем мы ожидали: продажи увеличились по сравнению с началом года.

N: — Какова заполняемость торгового центра?

С.К.: — С учетом подписанных договоров 91%.

N: — Достигнуть 100-процентной заполняемости с момента открытия ТРК так и не удалось?

С.К.: — Нет, у нас есть 4 помещения, которые так ни разу и не были сданы. Мы только вышли из одного кризиса и сразу же попали в другой. За все годы с момента открытия ТРК и до начала 2014 года мы в основном заполнялись, было закрыто лишь 19 магазинов. Но только за один 2014 год было закрыто 36. Правда, мы открыли 30, заполнив кое-где пустующие дыры. Если раньше у нас было около 5–10 свободных помещений, то сейчас их 26 на разных этажах. В нынешних условиях мы стараемся заключать короткие договоры, поскольку ставки аренды в них прописываются в рублях, а максимальный срок действия составляет 3 года. Таким образом, если обстановка изменится, по истечении срока договора мы сможем снова перевести ставки в валюту.

В этом году к концу марта закрылось 8 магазинов, но подписать нам удалось только 6 новых договоров, сейчас сокращение идет еще более интенсивными темпами. Наш оборот уже снизился на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

N: — Как изменилась выручка торгового центра по итогам 2014 года?

С.К.: — В 2014 году мы собрали чуть больше арендных платежей, чем в 2013 году. Тем не менее в 2014 году мы понесли потери в виде недополученных средств в валюте, они составили 30%.

Сейчас мы работаем с небольшой рентабельностью, но других вариантов нет. У нас до сих пор кредит в Сбербанке, в долларах. Если бы не этот кризис, мы бы уже давно по нему расплатились.

N: — Есть ли арендаторы, объявившие о намерении закрыть магазины в этом году?

С.К.: — Сейчас все происходит неожиданно. Раньше мы заранее могли спрогнозировать, что в дальнейшем возможно закрытие того или иного арендатора. Теперь вдруг может объявить о закрытии любой бренд, который чувствует себя нормально. И даже те арендаторы, которые платят процент с товарооборота, могут неожиданно закрыться. Согласно договору они обязаны за полгода известить о своем намерении закрыть магазин. Но мы считаем, что в нынешних условиях держать арендатора полгода абсолютно неправильно, и стараемся по возможности отпустить его быстрее.

N: — Сами арендаторы сильно повысили цены?

С.К.: — Они их, конечно, повысили, но не на столько, на сколько вырос курс. Если раньше вещь продавалась в магазине за 3 тыс. руб., то сейчас закупочная цена поднялась до 5 тыс. руб. Большинство арендаторов продают вещи с минимальной маржой. Многим стало не на что закупать новые коллекции. Кредиты недоступны. А производители — итальянцы, турки, которые сокращают объемы производства из-за того, что в России кризис, — дают минимальные скидки, которые никак не спасают.

Особенно сильно этот кризис затронул наших ростовских предпринимателей, которые развивают несетевые бренды или магазины по франчайзингу. Люди в свое время закладывали квартиры, брали кредиты под этот бизнес и сейчас закрываются со слезами на глазах, это катастрофа для многих. Очень жаль таких, но помочь мы ничем не можем.

N: — Проводите ли вы ротацию арендаторов?

С.К.: — Теперь она во многом происходит без нашего желания. На первом этаже ставки даже с учетом фиксации и скидок все равно высокие. Тем, кто не тянет, мы предлагаем уйти на второй этаж, поскольку там довольно много вакантных площадей и более низкие ставки. В свое время мы планировали, что, когда достигнем 100-процентной заполняемости, разместим на первом этаже как можно больше интересных брендов, в том числе премиумных. На помещения на первом этаже был лист ожидания, стояла очередь, и мы могли выбирать.

Сейчас все это ушло и у нас стало больше магазинов экономсегмента на первом этаже. Скоро там открывается Zenden на 400 кв. м. Раньше я, честно скажу, не пустил бы его на первый этаж. С другой стороны, хорошо, что у нас представлено довольно много магазинов экономсегмента, потому что премиумные бренды сегодня чувствуют себя не очень хорошо.

N: — А те магазины, что сейчас открываются, они в основном сетевые?

С.К.: — Сетевиков очень мало, в основном наши местные предприниматели. Из сетевых брендов «Глория Джинс» в апреле увеличивает площадь с 270 кв. м до 600 кв. м.

N: — Состав якорных арендаторов у вас не поменялся?

С.К.: — Нет, здесь изменений никаких. MediaMarkt, «Снежная Королева», ZARA — все они у нас остаются. Якоря более стабильные, они могут прогнозировать ситуацию. Я думаю, что они как раз останутся. Сложнее всего в данный момент небольшим магазинам.

N: — Как изменилась конкуренция на ростовском рынке торгово-развле­ка­тельных комплексов за последние 2 года? Кто ваши основные конкуренты?

С.К.: — В Ростове нет такой жесткой конкуренции, как в других городах. С крупными ростовскими ТРК — «Горизонтом», «МЕГАМАГОМ», «МЕГОЙ» — мы не конкурируем, у каждого ТЦ свой круг посетителей. Мы немного конкурируем с «Талером», потому что он находится рядом. Он забрал небольшую часть посетителей, но мы к этому уже привыкли. Если сравнивать с Москвой, можно сказать, что «Золотой Вавилон» находится за кольцевой дорогой, а «Талер» внутри.

Думаю, у «Талера» могут возникнуть сложности с привлечением киносети в будущую вторую очередь, поскольку неподалеку — в нашем ТРК — уже размещен кинотеатр крупной сети. Возможно, когда будет построена вторая очередь «МЕГАМАГА», он заберет у нас часть посетителей, которые приезжают из Батайска.

N: — Строительство надземного пешеходного перехода сказалось на трафике? Ведь покупателям без машин стало сложнее преодолевать расстояние от остановки до торгового центра.

С.К.: — Да, это сказалось в пользу «Талера». Но в основном к нам все-таки на машинах приезжают. На трафике сказывается и то, что «О’КЕЙ» расположен в отдельном здании. В плохую погоду не все хотят потом идти к нам. Но так сложилось: мы еще строились, а «О’КЕЙ» уже открылся, и переделать ничего было нельзя.

N: — В Левенцовке построен новый торгово-развлекательный центр «Левенцовский» площадью 16 тыс. кв. м. Составит ли он вам конкуренцию?

С.К.: — Нет, поскольку он не станет торгово-развлекательным центром — это всем понятно. На первом этаже там размещают продовольственный рынок. Что касается торговой галереи, туда, скорее всего, пойдут бренды с «Меркурия». Даже «Глория Джинс», которая раньше открывалась везде, где только можно, уходит от этого. Недавно она закрыла магазин в «Талере». Крупные бренды сейчас очень настороженно относятся к новым торговым центрам. К примеру, в Таганроге не было ТРК, открылся «Мармелад», и все туда кинулись. А продажи, насколько мне известно, там не пошли.

N: — Вы раньше активно развивали развлекательную составляющую ТРК, проводили на территории центра мероприятия, приглашали артистов. Ведете ли сейчас работу в этом направлении?

С.К.: — Конечно, в апреле мы отметим Красную горку, приглашаем «Братьев Грим» и «Веселых ребят», в мае проведем молодежный спортивный фестиваль при участии групп «Достучаться до небес» и «Земляне». Собирался закрываться игровой центр «Игромакс», но мы выкупили у него оборудование и теперь продолжаем эксплуатировать его сами.

N: — Какие перспективы вы видите в ближайшем будущем?

С.К.: — Сейчас трудно говорить о перспективах. Для торговли основное — валюта и доступ к западным кредитам. Снизится курс — можно считать, что мы выжили, и дальше будет нормальное развитие. Мы надеемся, что в конце июня санкции будут отменены. Евросоюз должен будет принять решение, продлевать их или нет. Но я думаю, что продлить будет сложно, так как все большее количество стран Евросоюза против. Надеюсь, что все наладится. Кризис приходит и уходит, а торговля остается всегда.