«Таганрог стал бенефициаром произошедшей геополитической трансформации»

За 10 месяцев текущего года большинство торговых центров группы «Инпром Эстейт» нарастили выручку, в компании отмечают, что продажи арендаторов тоже растут. Опасения, что киносети ждет коллапс из-за санкций, не оправдались. Все предприятия общепита в проектах фиксируют рост выручки 15-18% к прошлому году. Собеседник N отмечает, что за три прошедших года рентабельность бизнеса снизилась, в следующем году она еще снизится из-за роста налоговой составляющей и повышения МРОТ, что заставляет задумываться о росте производительности труда, в том числе за счет автоматизации.

N: — Какова динамика выручки торговых центров «Инпром Эстейт» за 10 месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

И.К.: — Большинство проектов группы «Инпром Эстейт» за указанный период превысили показатели бизнес-плана, по некоторым рост составил 10%. Если говорить о бизнесе наших арендаторов — их продажи также растут. Слабые показатели в основном у тех, кто не обновляется концептуально, не работает с ассортиментом и мерчендайзингом, не улучшает дизайн и клиентский сервис, а свои падающие продажи уныло «объясняет» снижением платежеспособного спроса населения и уходом покупателей в онлайн. Но далеко не все совершают покупки в интернете, многие, очень многие идут в ТРЦ. Там эмоции, впечатления, красиво оформленные витрины… Комфортное пространство для всего — шопинга, досуга, еды и развлечений. С платежеспособностью населения не сказал бы, что все плохо. В текущем году повышены зарплаты бюджетникам и сотрудникам предприятий, военные получают выплаты. Ситуация на потребительском рынке в целом неплохая, покупатели в торговых центрах есть. Качественные магазины сегмента «фешен» демонстрируют устойчивую положительную динамику продаж, неплохо идут дела у арендаторов с различными гастроконцепциями. Пожалуй, только мебельный сегмент не показал роста продаж в текущем году. В какой-то мере это результат ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, а также влияния растущей ключевой ставки. Продажи квартир в новостройках и на вторичном рынке притормозились. Плюс геополитические события. Потребитель откладывал крупные покупки.

N: — Оцените динамику трафика ТРЦ «Мармелад» в Таганроге. Он восстановился к докоронавирусному 2019 году?

И.К.: — В таганрогском «Мармеладе» мы видим небольшой прирост трафика к 2019 году, примерно на 6-7%, период пандемии в расчет не берем. Некоторые магазины сегментов «Одежда», «Товары для спорта», «Обувь» показали исторические рекорды по выручкам, в том числе за счет увеличения транзитного автомобильного трафика в Крым, притока покупателей из новых российских регионов и роста турпотока в целом. Последний вырос многократно. Ретейлеры отмечают, что в Таганрог приезжают с Урала и из Сибири, регионов Центральной и Северо-Западной России. Закрытые аэропорты «поспособствовали» тому, что жители Ростовской области стали проводить отпуск, искать варианты для отдыха в домашнем регионе. Возвращаясь к возросшему транзитному трафику, если ехать в Крым из Ростова через Таганрог, расстояние сократится на 200 км. Понятно, что турпоток по маршруту будет увеличиваться год от года. Кроме того, Таганрог стал бенефициаром произошедшей геополитической трансформации: во-первых, вырос поток командированных, что связано с развитием новых территорий. Во-вторых, в новые регионы пошли инвестиции: деньги у людей есть, а потратить их «по месту» пока нет возможности. Люди едут в соседние области, в Таганрог и Ростов. Наш город стал перехватывающим хабом. Кроме того, сработали инвестиции, которые вложили в благоустройство Таганрога. То, что он похорошел и стал комфортнее, отмечают многие. Город интересен для туристов. Если вы захотите снять номер в комфортабельных отелях Таганрога, у вас это может не получиться в связи с высокой загрузкой гостиниц.

N: — Даже в «несезон»?

И.К.: — Да, даже сейчас.

N: — Год назад вы говорили, что посещение торгового центра стало целевым, шопинг — более рациональным. Что-то изменилось сейчас?

И.К.: — Прошло без малого два года после событий февраля 2022-го. Люди адаптировались, стали меньше откладывать жизнь и покупки на потом. Поняли, что можно, и главное надо, жить в этих реалиях, жить здесь и сейчас, стали больше тратить, в том числе покупать китайские автомобили.

N: — Как себя чувствуют сегодня кинотеатры?

И.К.: — Коллапса киносетей после ухода мейджоров в прошлом году не случилось. Российский кинопрокат выстоял. «Чебурашка» спас мир (смеется. — N). Трудно отвыкать от Голливуда, но и ряд отечественных фильмов эффективно «выстрелил» («Вызов», «По щучьему веленью, «Поехавшая» и прочие). Качество нашего киноконтента заметно выросло. Процесс замещения продолжается. Меняются и сами кинотеатры. Смотреть фильм на табуретке, с плохой картинкой и плохим звуком зритель не будет. Он требует комфорта. То, что ТРЦ «Горизонт» продемонстрировал в Ростове, запустив кинотеатр с сервисом мирового уровня, должно быть не редким исключением, а стандартом для российской киноиндустрии. Мы идем в кино, чтобы отдохнуть душой и телом, приятно посидеть в комфортном кресле, заказать вкусную еду, посмотреть фильм с высоким качеством изображения и звука. В прошлом году «Инпром Эстейт» выкупил кинотеатр в оренбургском ТРЦ «Мармелад». Провели капремонт пяти залов, в следующем предстоит отремонтировать еще четыре. Выручка «Мармелад Синема» в 2023 году выросла почти в три раза к 2022 году (если сравнивать показатели III и IV кварталов). У нас хорошие прогнозы на следующий год. Есть ощущение, что все кинотеатры поуспокоились, что киносети не умрут, продолжат поступательное развитие.

N: — Удалось ли за прошедшее время полностью найти замену ушедшим фешен-брендам в торговых центрах «Мармелад»?

И.К.: — Время простоя площадей в наших ТРЦ было небольшим. Уже к началу текущего года все освободившиеся площади были заняты. Сегодня мы наблюдаем примеры отличной работы российских торговых марок — «Глория Джинс», Zarina, Befree, Love Republic, Sela, Charuel, Lime, Zolla и др. Они востребованы, качество их продукта подросло, в лукбуках присутствуют модные тренды. Плюсом к этому многие бренды представили качественные дизайн-проекты своих магазинов. Если лет 10 назад, приходя в торговый центр, вы могли легко определить: это западный бренд, а это — отечественный, то сегодня сказать сложно. Вертикально интегрированные отечественные бренды продемонстрировали успешные, перспективные бизнес-модели с потенциалом больших инвестиций, открытием в регионах новых магазинов. В начале декабря в Москве прошел форум BRICS+ Fashion Summit, посвященный фешен-индустрии. Я встречался и обсуждал возможность сотрудничества с представителями успешных российских брендов. Мне часто говорили: «На 2024 год все расписано, готовы обсуждать открытия в 2025-м году».

В прошлом году из России ушло более 40 западных брендов. Точнее, кто-то совсем ушел, кто-то «переобулся» либо сменил вывеску. Наша легкая промышленность получила карт-бланш, и в 2023 году мы увидели около 50 новых российских брендов с хорошей динамикой продаж. Это ободряет коллег по цеху. Например, Melon Fashion Group вывел новый бренд — Idol. Думаю, в ближайшее время ряд российских крупных холдингов представит свои новые торговые марки.

Мы приглашаем в свои проекты и донские компании, местный бизнес. Кстати, швейные производства в регионе активно развиваются. Так, например, в Таганроге успешно работают фабрики Oxo Uno (производство одежды) и Tessorini (кожгалантерея).

N: — В сфере общепита и развлечений в ТРЦ что происходит сегодня?

И.К.: — Развлечения и еда — всегда востребованные продукты. По всем точкам общепита во всех наших проектах мы фиксируем рост выручки 15-18% к прошлому году. В отдельных случаях этот рост 30% и более. По нашим таганрогским ресторанам — паназиатской и итальянской кухни «Оливас» и «Сакура», а также кондитерской выручка выросла на 60%. Людям нравится ходить в качественные рестораны, они готовы платить за сервис и достойную кухню. Ресторанным подразделением «Инпром Эстейт» управляет мой старший сын Родион Коновалов, и меня радует, что он построил успешный бизнес.

Сегодня продажи ресторанов и кафе в «Мармеладах» бьют рекорды. Во всех своих торговых центрах мы провели реновацию фудкортов — избавились от признаков столовки. Теперь посетитель находится в комфортной, стильной среде. Такая среда создается различными способами — за счет правильного света, зонирования, озеленения, декора, наличия арт-объектов, которые делают пространство более интересным. Сейчас мы активно работаем над развитием оренбургского «Мармелада», увеличиваем зону фуд-корта на 50%, подписали соглашение с московской компанией Максима Попова об открытии большого фуд-холла.

Я убежден, что торговый центр должен быть ярким представителем экономики впечатлений. Поэтому процесс реновации в нем необходимо проходить постоянно. Качественный свет, красиво оформленные витрины, интересные дизайн-концепции повышают продажи. Если арендатор говорит, что новый дизайн — это дорого, я отвечаю: плохие, некачественные проекты — вот что действительно дорого. После проведенной реновации магазина рост его выручки с квадратного метра, как правило, увеличивается на 20-30%. Вложения в новый концепт быстро окупаемы.

Во всех ТРЦ у нас есть службы ивент-менеджмента, в каждом «Мармеладе» установлены сцены с профессиональным оборудованием. По вечерам в будние дни и целый день в выходные они загружены программами, адресованными всем категориям посетителей. Шопинг — даже не вторая, а порой третья цель посещения торгового центра, после еды и желания хорошо провести досуг. К тому же для него нужна соответствующая обстановка и настроение. Вот это настроение мы и создаем.

N: — Какие ивенты проводите?

И.К.: — Различные: танцевальные, музыкальные, спортивные программы, взаимодействуем с множеством городских творческих коллективов, работаем с ними системно. Программа расписана на год, формируется она с учетом календарных праздников и доходит до 1000 ивентов в год. Это сложный процесс, при этом мы не зарабатываем на предоставлении концертной площадки, наша задача — привлечь трафик. На Пушкинские чтения приходит много людей. На бардовскую песню — тоже. Как и на городской конкурс вокала. Мы одни из немногих, кто проводит ивенты в таком масштабе и в таком разнообразии. В Таганроге занимаемся этим практически с открытия «Мармелада» — с начала 2014 года, и успешно тиражируем таганрогский опыт на другие проекты.

N: — С какими вызовами вы сталкивались в этом году?

И.К.: — В оренбургском «Мармеладе» закрылась «Касторама». Жизнь так устроена: старое отмирает, на его место приходит новое. Рассматриваем варианты замены. Словосочетание «ротация арендаторов» для нас давно стало привычным, часто употребляемым. Этот процесс идет на всех объектах. Мы расторгаем договор, если видим, что арендатор не предпринимает системных мер для улучшения своих продаж. Рост ключевой ставки — еще один серьезный вызов. Высокая цена денег снижает объем новых инвестиций.

Остаются вопросы со снабжением — в этом году многие западные компании отказались поставлять нам запчасти к различным видам оборудования. Решаем вопрос, находим замену.

N: — Как за последние три года, с учетом происходивших кризисов изменилась рентабельность вашего бизнеса?

И.К.: — Рентабельность снизилась, в следующем году она еще снизится из-за роста налоговой составляющей и повышения МРОТ. Пора серьезно подумать о росте производительности труда, в том числе за счет автоматизации различных процессов. Бизнес в развитых странах это прошел давно, российскому предстоит сделать то же самое.

N: — Рассматриваете новые объекты для покупки? Какие вас интересуют? Или сейчас не время покупать?

И.К.: — На отсутствие аппетита к развитию не жалуемся, но всему свое время, поэтому не спешим. Сделку по покупке оренбургской «Армады» (сейчас мегамолл «Мармелад») мы готовили 1,5 года. При принятии решении о покупке учитывался целый ряд факторов. Кадастровая стоимость объектов растет, налоговые платежи также, со следующего года увеличивается МРОТ, растет стоимость электричества и газа. И если мы возьмем PNL (отчет о прибылях и убытках. — N) любого объекта, мы увидим, что маржинальность снижается. Хоть мы и верим в российские бренды, но тем не менее с отечественного рынка ушли хорошие западные партнеры. Это существенная и пока невосполнимая, особенно в части люксовых брендов, потеря.

Ситуация непростая. Купить объект — много ума не надо, а вот как его заполнить и реновировать? Цены выросли, себестоимость строительства — тоже, рабочую силу сегодня найти сложно, так что с развитием бизнеса все очень непросто.

N: — Много ли сегодня выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости?

И.К.: — Нет. В 2022 году их было больше. Инвестиционный спрос в России восстанавливается.

N: — На ваш взгляд, в Ростовской области достаточно крупных ТРЦ?

И.К.: — Я бы сказал, рынок в состоянии баланса. Я не думаю, что в ближайшее время здесь будут создаваться, строиться с нуля какие-то новые крупные проекты. Их нельзя будет быстро окупить. Российский фешен сейчас перегружен заявками, пока он в процессе освоения уже существующих площадей. Если говорить о небольших объектах площадью 5 -10 тысяч кв. м в составе новых жилых районов, которые строятся в Ростове, Волгограде и Краснодаре — да, они могут появляться, но это единичные проекты.

N: — Какую кредитную нагрузку вы считаете сегодня оптимальной?

И.К.: — Все зависит от размера EBITDA, от рентабельности. Каждая компания принимает свой кредитный риск и свою кредитную нагрузку. У кого-то она консервативная, к примеру, 2 EBITDA, у кого-то 3 показателя EBITDA. А остальное оценивается банком. Мы ближе к умеренной модели. Считаем, что любое развитие должно быть этапным, надо успевать справляться с тем, что есть. Сейчас мы плотно занимаемся развитием мегамолла «Мармелад» в городе Оренбург. Этот объект входит в десятку крупнейших в России ТРЦ по площади, а в нашем коммерческом портфеле он самый крупный — соответственно, самый большой вызов. До этого мы потренировались на волгоградском ТРЦ и успешно справились. В Оренбурге представлены все сегменты: и мебель, и DIY, есть два МФЦ и даже зоопарк, кстати, единственный в городе. У нас там и крокодилы есть, и обезьяны (смеется. — N). За два года с момента сделки вложено около 700 млн рублей в реновацию этого объекта — в оборудование, общественные зоны, кровлю и пр. Глубокая перезагрузка мегамолла продолжается. Он быстро меняется к лучшему, в том числе благодаря открытию новых магазинов и точек общепита.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ

Итоги года

Западозамещение

Уход зарубежных компаний подвесил вопрос о перспективах их российских активов. Переход предприятий зарубежных собственников в руки российского менеджмента состоялся де-юре. Теперь будем наблюдать, что из всего этого выйдет де-факто. Труднее всего исход западного бизнеса переживают торговые и сервисные компании: автодилеры, ТРЦ, кинотеатры, гостиницы и туркомпании.