Не парковка и не многоуровневая

Власти Ростова сдали участок на пр. Буденновском рядом с Домом офицеров в аренду инвестору 14 лет назад под строительство многоуровневой парковки. «Парковка» построена, однако площадь офисных помещений в этом объекте вчетверо превышает площадь парковочных мест. Видимо, поэтому не сходятся наименование объекта с техническими характеристиками. По словам юриста, прокуратура вправе провести проверку законности возведения здания, включающую независимую строительно-техническую экспертизу, и потребовать в суде привести здание в соответствие с его назначением.

На участке, примыкающем к парку Горького со стороны пр. Буденновского, ООО «Покровский центр» построило четырехэтажный особняк. По документам это подземная многоуровневая парковка с универсальными помещениями общественного назначения. Площадь общественных помещений в надземной части здания — 2161 кв. м, а подземной части, то есть собственно парковки, — всего 590 кв. м, где расположено 18 машино-мест.

Общественность уже возмущалась по этому поводу, на что градоначальник Алексей Логвиненко отвечал, что с юридической точки зрения никаких нарушений тут нет, здание красивое, а прокуратура это все проверяла еще на стадии выдачи разрешения.

N направил несколько запросов в администрацию Ростова, а также в Региональную службу Госстройнадзора Ростовской области (ГСН РО), чтобы выяснить, почему строительство подземной парковки визуализировалось в офисное здание над землей.

Представители обоих органов заверили, что объект построен в соответствии с законом.

На вопрос N, почему объект назван парковкой, если он имеет форму 4-этажного особняка, администрация города, ссылаясь на приказ Минстроя РФ, дала следующий ответ:

— Наименование планируемого к строительству объекта в разрешении на строительство указывается в соответствии с наименованием в проектной документации. Принятие решения о названии объекта относится к компетенции проектной организации и разрабатывается на стадии выполнения проектной документации.

Как сообщил ГСН РО, по результатам проверок нарушений требований проектной документации не выявлено. Предметом же Государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ и применяемых стройматериалов требованиям проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы. Экспертизу документации проводила компания, аффилированная с проектировщиком (см. справку).

По словам председателя совета ростовского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Андрея Шумеева, проектная документация должна соответствовать градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), где подробно описывается, что разрешается строить на этом месте.

N запросил в администрации ГПЗУ и убедился, что там, по сути, нет ограничений на строительство — можно было строить парковку, общественное здание и многое другое. Соответственно, не было необходимости идти на ухищрения с названием. Однако есть еще два документа, ограничивающих проектировщика.

Как сообщила администрация города, разрешение на строительство полностью соответствует ГПЗУ, установленному виду разрешенного использования земельного участка и условиям договора его аренды.

На публичной кадастровой карте можно найти вид разрешенного использования: для размещения подземных или многоэтажных гаражей.

— Когда я возглавлял департамент архитектуры (с сентября 2006 до сентября 2008 года), мы внимательно анализировали, что должно быть на этом месте, вносили соответствующие изменения в генплан, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), — вспоминает Андрей Шумеев. — Решили, что рядом с главным городским парком не хватает парковки. Мы понимали, что такой объект не очень выгоден инвестору, поэтому речь шла о том, чтобы разрешить инвестору построить на крыше многоуровневой подземной парковки помещения общественного назначения (кафе и т. п.).

По факту получилась не подземная парковка, а общественное здание, и не многоуровневая — под парковку отведен лишь 1 подземный этаж.

По мнению Андрея Шумеева, застройщик мог пойти на еще одну уловку, а именно сделать в одном этаже несколько уровней, отметки которых отличаются незначительно.

— В любом случае площадь многоуровневой парковки должна была быть значительно больше площади общественных помещений, — уверен эксперт.

Есть ли в подземной парковке перепады высот — неизвестно. На вопрос N, что подразумевается под словом «уровень», администрация Ростова, по сути, не ответила.

Объект построен на муниципальном земельном участке, который предоставлен инвестору в аренду постановлением мэра города № 711 от 21.07.2008 для строительства многоуровневой парковки с универсальными помещениями общественного назначения.

— У разрешенного к строительству объекта есть расхождения в его наименовании и технических характеристиках, сотрудники департамента архитектуры допустили нарушения, — считает Андрей Шумеев. — Раньше надзорные органы, как правило, обжаловали такие разрешения на строительство.

По мнению старшего юриста адвокатского бюро «Ревякины и партнеры» Генрика Саргсяна, подобные расхождения можно рассматривать как существенные, поскольку они привели к возведению здания с иным назначением, нежели изначально предусматривалось разрешительной документацией.

— К примеру, в ПЗЗ имеется положение о том, что максимальная площадь помещений в многоквартирном жилом доме для размещения объектов обслуживания жилой застройки не может превышать 15-20% от его общей площади. Аналогичные положения могут содержаться и в специальных строительных нормативах, действующих в отношении парковок, — предположил Генрик Саргсян. — В такой ситуации прокуратура вправе провести проверку законности возведения здания, включающую независимую строительно-техническую экспертизу на предмет соответствия фактически возведенного здания требованиям, которые содержатся в соответствующих строительных нормах и правилах (СНиП). При выявлении экспертом существенных нарушений указанное заключение является основанием для обращения в суд с иском о приведении здания в соответствие с его назначением по документам (с составлением новой проектной документации) либо при отсутствии такой возможности — о сносе объекта капитального строительства. Согласно сформированной правовой позиции Верховного суда РФ, сам по себе факт ввода в эксплуатацию и наличие зарегистрированных прав на здание не являются препятствиями для подачи такого иска при выявлении нарушений градостроительного законодательства.