Зеленую зону рядом с «Ростов Ареной» хотят отдать под жилье
Новый застройщик — ООО «СЗ СК-Новый Ростов», наполовину принадлежащее президенту ФК «Ростов» Арташесу Арутюнянцу, — намерен застроить 36,5 га пока еще зеленых территорий рядом со стадионом «Ростов Арена». Кроме того, компания, собирается реализовать инвестиционный проект общественно-делового центра с причалом по ул. Шоссейная в районе залива Ковш. Эксперт предупреждает, что возводить на левом берегу Дона крупные объекты, а уж тем более жилые дома — недопустимо.
Администрация города объявила общественные обсуждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — 2021, которые продлятся до 17 мая. В информационных материалах к изменениям в ПЗЗ Ростова, опубликованных на сайте администрации города, описаны два проекта ООО «СЗ СК-Новый Ростов» на левом берегу Дона. По одну сторону от Ворошиловского моста молодая компания планирует построить новый микрорайон, а по другую сторону — деловой центр с ресторанами и причальным комплексом.
Департамент архитектуры и градостроительства (ДАиГ) на основании обращения застройщика предлагает внести изменения в территориальные зоны 4 земельных участков, расположенных восточнее стадиона «Ростов Арена» по ул. Левобережной. Почти 27 га территорий общего пользования (озеленение, улицы, бульвары) предлагается включить в границы территориальной зоны общественно-жилой застройки (ОЖ) для реализации инвестиционного проекта строительства нового микрорайона. Еще 9,5 га соседних территорий общего пользования (озеленение, улицы, бульвары) планируется сделать зоной рекреационного назначения четвертого типа (Р-4), где также разрешается капитальное строительство. Примечательно, что эти два огромных участка имеют кадастровую стоимость по 1 рублю, свидетельствуют данные Кадастровой карты. Еще два крохотных участка оцениваются в 2,5 млн и 314,5 тыс. рублей.
По словам гендиректора оценочной компании «ЛЭИ» Романа Бабенко, кадастровая стоимость земельных участков, не задействованных в хозяйственном обороте (рекреация и дороги), независимо от их размера равна 1 рублю.
— Это сделано для того, чтобы при укрупненном учете, например, налогов, собираемых регионом, было легко подсчитать налоговую базу без учета незадействованных земель, — пояснил Роман Бабенко. — При изменении территориальной зоны должна оцениваться и кадастровая стоимость.
На этих землях планируется строительство жилого комплекса с детским садом, школой, торгово-развлекательным центром, общественно-деловыми и культурно-спортивными объектами. Прогулочно-рекреационное пространство будет включать объекты общепита, спорта, отдыха и паркинги.
Как писал N, ООО «СЗ СК-Новый Ростов» зарегистрировано в конце 2020 года. Среди бенефициаров — президент ФК «Ростов» Арташес Арутюнянц и предприниматель из сферы строительства Мнацаган Хаишбашян. Ранее застройкой территорий около «Ростов Арены» собиралось заниматься ООО «Кварталы левобережья». Оно также было создано владельцем футбольного клуба, но совместно с московской «Крокус Интернешнл», затем бизнес перешел ростовскому предпринимателю полностью. Тогда речь шла о застройке 26 га.
Сейчас этот и другой проекты на левобережье решили отдать компании с другим составом собственников. В компании «Южный капитал», соучредителе застройщика, на прошлой неделе на вопросы N не ответили.
Второй инвестиционный проект, заявленный в изменениях к ПЗЗ, — общественно-деловой центр по ул. Шоссейной в районе залива Ковш. Для его реализации три больших земельных участка общей площадью 9 га предлагается включить в границы новой территориальной зоны рекреационного назначения четвертого типа (Р-4). В результате будет создана инфраструктура прогулочно-рекреационного пространства, а также объекты общественного питания, причальный комплекс для швартовки прогулочных лодок, катеров и яхт.
— На этапе проектирования будет предусмотрено максимальное сохранение существующих зеленых насаждений, а также компенсационное озеленение взамен озелененных территорий, в случае выделения под объекты капитального строительства, — отмечает ДАиГ.
В этой зоне уже планировалось создание объекта для размещения плавсредств. В сентябре 2018 года N писал, что администрация Ростова выдала разрешение на планировку территории на левом берегу Дона к западу от Ворошиловского моста Андрею Бартнику и Сергею Самсоненко. На двух новообразуемых земельных участках площадью 0,28 и 0,22 га, планировалась территория общего пользования с велодорожками, спортивными и детскими площадками, а также лодочная станция.
Все планируемые внесения изменений не противоречат функциональному зонированию генплана города, считают чиновники. Мнения экспертов по поводу перспективности этих проектов разделились.
— То, что Ростов должен развиваться на обоих берегах, является нашей позицией вот уже много лет. Собственно, именно поэтому мы и пришли сюда первыми с проектом ТРК «МЕГАМАГ», — заявила гендиректор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. — Для развития жилой недвижимости на левом берегу мы видим хорошие перспективы. Многое решает близость к центру. Что касается ценового сегмента, то он, прежде всего, будет зависеть от качества возводимого жилья. На наш взгляд, сегмент бизнес-класса был бы оптимален для данной локации.
Левый берег не пригоден для жилищного строительства, убежден завкафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств ЮФУ профессор Александр Бояринов:
— В действующем генплане Ростова левобережье города исключено из перспектив жилищного строительства, а определено как территория рекреационно-спортивного назначения, и этому есть причины. Во-первых, это пойменная территория, и время от времени она подвергается паводковому затоплению до 4,5-5 м. Во-вторых, она затапливается в случае аварийного сброса вод или прорыва плотины (при ЧС) Цимлянского водохранилища. После катастрофических событий в Крымске (Краснодарский край) вышло постановление президента о запрете строительства жилья в зонах, подверженных подтоплениям, и в случае острой необходимости предварительно необходимо проведение всех инженерно-технических мероприятий, исключающих негативные последствия такого строительства.
В нашем случае для этого потребовалось поднятие уровня территории на 5-6 м, для чего нужны миллионы кубометров песка. В городе прижилась порочная практика: если кто-то что-то хочет построить вопреки генплану, сразу же менять ПЗЗ. Необходима твердая градостроительная дисциплина по сохранению природных открытых зеленых пространств.
Сильные наводнения уже случались в Ростове. Например, 1-2 мая 1994 года одноэтажные дома в садовых товариществах на левом берегу Дона ушли под воду. Коренные ростовчане помнят об этом и до сих пор с опаской относятся к приобретению там недвижимости.
