Торговый центр созывает продавцов с дисконтом

ТРЦ «Вавилон» площадью 31 тыс. кв. м в этом году завершает масштабную реконструкцию, призванную превратить его из «крытого рынка» в современный торговый центр. Компания меняет формат на дисконт-центр, рассчитывая привлечь жителей не только Северного микрорайона, но и других районов города. Обретение своей ниши — единственный выход для сравнительно небольших торговых центров, считают участники рынка. Торгово-развлекательный центр «Вавилон» в Северном микрорайоне в декабре завершает реконструкцию и меняет концепцию: он станет дисконт-центром, сообщила коммерчес­кий директор ТРЦ Ирина Шевченко.

— В декабре мы завершаем реконструкцию ТРЦ, в процессе которой расширили коридоры, сменили систему вентиляции, сейчас создаем озеленение, устанавливаем скамейки, расширяем зону фуд-корта за счет новых арендаторов. Эскалаторы, располагающиеся снаружи помещения, будут перенесены внутрь. Мы ожидаем, что это повысит посещаемость всех магазинов, поскольку теперь, чтобы попасть, к примеру, на третий этаж, в зону развлечений, нужно будет пройти через все этажи ТЦ.

По словам собеседницы N, прежний формат ТРЦ «Вавилон» устарел:

— До недавнего времени он был больше похож на крытый рынок: много пристеночной торговли, не было четких аллей, у центра не имелось единой концепции. Пришло время осовременить его, сделать местом отдыха для всей семьи. В идеале люди должны приходить сюда не на полчаса, а чтобы провести полдня, весь день. Значит, им должно быть комфортно. В то же время была задача сделать набор арендаторов настолько интересным для жителей Северного микрорайона, чтобы они предпочитали делать покупки у нас, не выезжая за пределы района. Задача-максимум — мотивировать тех, кто живет в других районах, ехать к нам. Мы пришли к выводу, что самым привлекательным будет создание дисконт-центра — для тех, кто предпочитает считать деньги.

По словам Ирины Шевченко, компания делает ставку на магазины, которых больше нигде в городе нет. К примеру, магазин O´STIN-дисконт — единственный в Ростове. Дисконт-магазин Adidas и Reebok — тоже только в «Вавилоне». Собеседница N добавила, что в цокольный этаж зайдет федеральная сеть-дискаунтер, которая продает товары для дома, одежду разных брендов. В «Вавилоне» пока не называют имя нового партнера.

Собеседница N уточнила, что смена концепции пока не потребовала существенного изменения набора арендаторов: — Из тех арендаторов, которые у нас были до реконструкции, 80% остались, в их числе якорные арендаторы — «Перекресток», «Эльдорадо». Но, думаю, процентов 30 постепенно отсеются, в том числе и потому, что не подойдут нам по концепции.

Следующей весной компания планирует начать обновление фасада, чтобы к осени будущего года сделать его более современным.

В «Вавилоне» рассчитывают, что обновление позволит увеличить трафик.

— Сейчас по выходным к нам приходит 28–34 тыс. человек в день. Мы хотим, чтобы такое количество посетителей стало средним за месяц, а в выходные рассчитываем увеличить трафик в 1,5 раза. Для этого мы уже готовим различные акции, в том числе розыгрыши качественных призов для наших посетителей, — рассказала г-жа Шевченко.

По данным компании, объем инвестиций в проект составляют «десятки миллионов руб­лей». В ТРЦ «Вавилон» полагают, что обновление позволит повысить рентабельность проекта, однако насколько, не уточняют.

Реконструкция подтянула цену арендной платы: если раньше она была ниже, чем в других районных ТРЦ, то теперь — на уровне рынка, уточнила г-жа Шевченко:

— Цоколь, первый и второй этажи уже заполнены арендаторами, сейчас идут работы на третьем этаже, он уже активно заполняется.

Четырехэтажный ТРЦ «Вавилон» — один из старейших ТРЦ Ростова, он начал работу в 2005 году. Площадь торговых помещений, сдаваемых в аренду, составляет 26 тыс. кв. м. общая площадь — 31 тыс. кв. м. Для сравнения: наиболее крупные ТРК в Ростове — «Мегацентр “Горизонт”» (133 тыс. кв. м), «МЕГА Ростов» (130 тыс. кв. м). Близкие по размеру к «Вавилону» — ТЦ «ВертолСити» (20 тыс. кв. м), ТРЦ «Талер» (25,4 тыс. кв. м), галерея «АСТОР» (22 тыс. кв. м).

По мнению участников рынка торговой недвижимости, наиболее перспективный путь развития для относительно небольших торговых центров — поиск своей собственной ниши. Этим летом в интервью N член совета директоров ТВЦ «Роствертол», директор КВЦ «ВертолЭкспо» Сергей Шамшура отмечал:

— Если раньше ТЦ площадью 20 тыс. кв. м считался и крупным, и современным, то теперь минимальная площадь ТЦ должна быть 100 тыс. кв. м. Конкурировать с Мегацентром «Горизонт» и «РИО» нам (ТЦ «ВертолСити». — N) сложно. Мы не можем создать большую развлекательную инфраструктуру — для этого у нас физически нет места. Сейчас во многих крупных городах относительно небольшие торговые центры вынуждены отвечать для себя на вопрос о том, как развиваться дальше. Есть два варианта: уйти в определенную ценовую нишу, как, например, «А’СТОР ПЛАЗА» (сейчас — галерея «АСТОР»), которая работает в ценовом сегменте «мидл плюс», либо уйти в нишу специализации по товарам — создать либо мебельный, либо обувной центр, либо центр электроники.

Гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко отмечает, что Северному микрорайо­ну давно требуется современный ТРЦ.

— В первом приближении идея дисконт-центра кажется удачной, — считает г-жа Полюшенко. — Следует оговорить, что в случае «Вавилона» речь не идет о создании аутлета — формата, популярного в Европе (центры, где одежда премиум-марок старых коллекций продается по дисконтированной цене. — N). В России подобные центры начали появляться недавно и только в столицах, подобный формат долгое время не осваивался в российских условиях по целому ряду причин.

«Вавилон», скорее всего, постарается привлечь дисконт-магазины марок из среднего ценового сегмента. В данном случае важно, чтобы «Вавилон» при этом не смешивал форматы дорогих и дисконт-магазинов. Кроме того, чтобы не обмануть ожидания покупателей, компании нужно найти достаточно разнообразных операторов с дисконтированным предложением.

Сегодня в Ростове работает целый ряд дисконт-магазинов, самые крупные — «Высшая лига дисконт», «Спортмастер дисконт», свой сток есть у сети магазинов женской одежды Elis, у обувной сети «Эколас» и др.

— Навряд ли предложение «Вавилона» заинтересует сети, ориентированные на средний и высокий ценовые сегменты, если у тех уже есть в Ростове один дисконт-магазин, — сомневается один из участников рынка одежного ритейла. — Такие сети открывают дисконты вынужденно, для ликвидации остатков, это проект для них невыгодный, больше одного такого магазина в городе у подобных марок быть не может. Чтобы переманить к себе этот магазин, «Вавилону» придется сделать сущест­венную скидку на аренду. Развитие дисконт-сети — это отдельный бизнес.

По мнению коммерческого директора ТРЦ «Талер» Владимира Шинкаренко, ТРЦ «Вавилон» со временем и при активном профессиональном брокеридже сможет найти достаточное количество дисконт-магазинов:

— Это будет зависеть от развития рынка ритейла России: рост и расширение популярных сетей непременно будут способствовать появлению в них магазинов дисконт-фор­ма­та.

К рискам проекта г-н Шинкаренко отнес то, что дисконт-магазины обычно имеют невысокие ставки, и для того чтобы их компенсировать, управляющая компания торгового центра будет вынуждена искать золотую середину, выстраи­вая концепцию размещения магазинов дисконт- и полноценных форматов. При этом такое соседство часто бывает убыточным для последних.

Собеседник N предположил, что величина посетительского трафика «Вавилона» и процент посетителей, приехавших из других районов, будут зависеть от того, насколько точно торговый центр сможет воплотить в своей архитектурной, товарно-брендовой концепции ожидания и потребности целевой аудитории.