Между Ростовом и Батайском построят деловой микрорайон

Проект СК «Анастасия» был поддержан на батайском инвестиционном совете. Сейчас администрация города формирует для компании земельный участок для возведения делового района, который расположится на въезде в Батайск. Там планируют построить офисное здание (34,2 тыс. кв. м), гостиницу (10 тыс. кв. м), апарт-отели (54 тыс. кв. м), торговый и выставочный центры (40,4 тыс. кв. м). В компании рассчитывают, что деловой район будет востребован в связи с развитием левобережной зоны в рамках чемпионата мира по футболу — 2018, возможным переносом туда областной администрации, а также ухудшающейся ситуацией с пробками в центре Ростова, которая уже вынуждает некоторых бизнесменов подыскивать офисы за городом.
  Батайская строительная компания «Анастасия» планирует построить на въезде в Батайск бизнес-парк «Парус» — деловой район, в котором будут размещены офисное здание, гостиница и апарт-отели к ЧМ по футболу, торговый и экспоцентр.

— Этот проект мы решили создать в новом стиле — его концепция разрабатывалась на основе европейских стандартов проектирования, — рассказал учредитель компании «Анас­тасия» Анатолий Клименко. — В Ростове много качественных офисных зданий в центре города, но при этом нигде нет нужного количества парковочных мест. Спрос на офисы класса А с высокими арендными ставками в центре Ростова снижается. Мы планируем построить офисный центр площадью 34,2 тыс. кв. м, который будет позиционироваться в классе В или В+. При этом в бизнес-парке по европейским стандартам предусматривается одно парковочное место на 35 кв. м площади, то есть каждый второй сотрудник будет им обеспечен. Многие компании переезжают за город, потому что он задыхается в пробках. Наш офис расположен в Батайске, и это очень удобно, мы не хотим переезжать в Ростов.

Кроме того, компания «Анастасия» планирует разместить в бизнес-парке гостиницу площадью 10 тыс. кв. м к будущему ЧМ-2018 по футболу. Как пояснил собеседник N, по требованиям FIFA к 2018 году в Ростове должно быть около 3,5 тыс. номеров, сейчас не хватает 60%. По его словам, ожидается строи­тельный бум, будут введены Sheraton и Hyatt — они должны закрыть потребность в 5-звез­дочных номерах. Но останется нехватка трехзвездочных и четырехзвездочных номеров. Эту нишу «Анастасия» и собирается занять. Компания выступает как девелопер, опыта управления гостиницами у нее нет, поэтому она собирается пригласить кого-то из гостиничных операторов.

Помимо гостиницы «Анастасия» собирается разместить в бизнес-парке еще несколько апарт-отелей.

— В связи с ЧМ по футболу левый берег будет очень активно развиваться, — сообщили N в компании. — Мы изучили проект развития левобережной зоны — сюда, возможно, перенесут областное правительство, а также другие госорганы и инфраструктуру. Сейчас меняется мировоззрение, подходы к проектированию — город стоит в пробках, а здесь просторно и удобно. Мы ожидаем развития делового туризма, поэтому будем строить апарт-отели — дешевое арендное жилье для временного проживания на основе европейских аналогов. Для сравнения: стоимость суточного проживания в гостиничном номере в Москве составляет минимум 5–6 тыс. руб. Стоимость проживания в нашем апарт-отеле будет составлять 15 тыс. руб. в мес. Кроме того, мы будем строить их с возможностью дальнейшего перепрофилирования в коммерческие помещения.

В деловом центре будут также построены торговый и экспоцентр общей площадью 40,4 тыс. кв. м. В компании говорят, что в Ростове не хватает выставочных площадок, к качественным там относят только КВЦ «ВертолЭкс­по». В экспоцентре планируют проводить выставки и концерты.

В ТЦ в качестве арендатора собираются привлечь гипермаркет строительных материалов, поскольку на юге области остро ощущается нехватка гипермаркетов, таких как Саstorama и Leroy Merlin.

Разработанный вариант концепции делового района пока не окончательный. Не исключено, что по аналогии с европейскими образцами при условии наличия спроса в бизнес-парке будут размещены фитнес-центр с бассейном и детские сады.

Проект был поддержан на батайском ин­вестиционном совете. Сейчас администрация города занимается формированием земельного участка, который будет передан компании по договору аренды. Его площадь составит 7–8 гектаров. Сейчас «Анастасия» занимается сбором исходно-разре­шительной документации для более детальной проработки проекта в плане проведения инженерных сетей, строительства подъездных дорог.

Ориентировочно строительные работы начнутся в следующем году при условии, что компания получит все разрешения. Как пояснили в «Анастасии», пока не решен вопрос подъездной дороги — в компании хотят, чтобы ее помог построить муниципалитет. Возможна и реализация проекта в формате ГЧП. В компании планируют также привлечь к проекту соинвесторов. Объем инвестиций в проект оценивается в 5,5 млрд руб., он будет реализован либо с привлечением соинвесторов, либо на собственные и заемные средства, их соотношение не раскрывается.

Гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов говорит, что в самом Батайске вполне достаточно офисных помещений. По его словам, достоинство проекта заключается в том, что он очень удачно расположен по отношению к центру Ростова при условии, что будет введен новый мост, и в том, что благодаря низкой цене на землю стоимость офисов и ставки аренды могут быть очень привлекательными.

— Но я думаю, что большинство ростовских фирм психологически окажется не готово разместить свой офис в Батайске, — рассуждает он. — Апартаменты могут быть востребованы частными инвесторами для последующей сдачи в аренду. Однако сейчас такие инвестиции не очень выгодны (3–7% годовых). Выставочные центры и в Ростове не сильно успешны. На мой взгляд, самое выгодное использование участка, с точки зрения инвестора, — построить на нем крупный торговый центр. А для города правильнее всего было бы перенести на этот участок рынок из центра Батайска. В целом, если бы я строил в этом месте, то не рассчитывал бы на то, что удастся привлечь в проект соинвесторов.

Конкуренцию входящему в бизнес-парк «Парус» торговому центру может составить расположенный на южном выезде из Ростова ТЦ «МЕГАМАГ». Сейчас его площадь составляет 40,3 тыс. кв. м, готовится к строительству вторая очередь, с ее запуском площадь ТЦ будет равняться 110 тыс. кв. м.

Что касается офисных помещений, многие крупные компании все-таки пока стремятся арендовать их в центре Ростова. Как писал N, в этом году сразу два ростовских игрока — «Астон» и «Глория Джинс» — переехали и начали новый деловой сезон в центре. Большая часть сотрудников офиса «Астона» с ул. Луговой в Левобережной зоне переехала в БЦ класса А «Лига наций» в центре Ростова (площадь офиса — 1,1 тыс. кв. м). «Глория Джинс», чей офис раньше располагался на Западном, приобрела 5,9 тыс. кв. м на четырех этажах БЦ «Колизей».

Генеральный директор «Рейны-Тур НТВ» Татьяна Нечепаева говорит, что сейчас в Рос­тове бум на гостиничное строительство.

— Строятся 5-звездочные отели Sheraton и Hyatt, отель Mercury 4* и гостиница Ibis 3*, заявлено еще много других, в том числе и более бюджетных, проектов, — комментирует она. — Все в эйфории перед грядущим ЧМ-2018, однако как будут заполняться эти объекты после чемпионата, непонятно. Переизбыток гостиничных номеров будет вести к понижению цены. В то же время наиболее востребованы сейчас бюджетные отели, так как у деловых туристов, как правило, бюджет ограничен. Тем не менее формат апарт-отелей им не сильно подойдет, так как он предполагает, что клиент готовит для себя сам, а у деловых людей времени на это, как правило, нет. С учетом нынешних пробок вряд ли деловые туристы захотят выезжать за пределы города. Возможно, этот формат подойдет для студентов.

По словам Татьяны Нечепаевой, привлечение оператора для управления гостиницей, пусть даже с мировым именем, не гарантирует хорошую загрузку, при этом услуги такой компании будут стоить довольно дорого:

— Этот проект похож на КВЦ «ВертолЭкс­по», где сосредоточены выставочные, гостиничные и офисные площади. Однако для того чтобы такой проект был по-настоящему востребован, его надо продвигать на международном уровне, и для этого нужна поддержка властей. Силами одного только бизнеса это сделать невозможно.

В пресс-службе КВЦ «ВертолЭкспо» говорят, что сейчас их центр — единственный специализированный конгрессно-выставочный центр международного класса в Ростовской области, он полностью соответствует всем мировым требованиям к подобным объектам.

— Согласно этическим нормам Российского союза выставок и ярмарок в регионе должен существовать только 1 выставочный центр, — говорят в пресс-службе. — Это связано прежде всего с тем, что конкуренция в этой сфере происходит не между отдельными выставочными операторами, а между территориями — субъектами РФ. Выставка для региона — это возможность привлечь инвесторов, усилить определенную отрасль, способствовать развитию экономики в целом. Работа нескольких площадок, проектов одной тематики просто распыляет усилия. Региону выгоднее иметь один сильный профильный выставочный проект, чем два местечковых.

По словам директора АН «Парус» Максима Хмеля, проект будет успешен в том случае, если собственник привлечет грамотного управляющего для экспоцентра и наладит плотные контакты со спортивными организаторами:

— В целом считаю смещение делового центра Ростова в сторону левого берега закономерным в связи с хорошей транспортной доступностью и развитием Южно-Батайской промзоны.