Суд не нашел причин для сноса «Осьминожка»
Департамент имущественно-земельных отношений Ростова проиграл в первой судебной инстанции спор с ООО «Аква-Парк» о расторжении долгосрочного договора аренды участка площадью 2,3 га возле реки Темерник. Компания владеет развлекательным аквапарком «Осьминожек», расположенном на этом участке, городские власти пытались ее выселить и добиться сноса «Осьминожка» на том основании, что объект нарушает градостроительные регламенты, однако суд не увидел нарушений.
Арбитражный суд отказал ДИЗО Ростова в расторжении долгосрочного договора аренды участка в СЖМ с ООО «Аква-Парк». Спорный участок занимает 23,26 тыс. кв. м (2,3 га) и предоставлен «Аква-Парку» в аренду до 2046 года. На нем располагается развлекательный комплекс «Осьминожек» с аквапарком, ледовым катком, шашлыковой поляной, фитнес-центром и полем для мини-футбола.
Как следует из мотивировочной части решения суда, опубликованной на минувшей неделе, ДИЗО добивался в суде расторжения договора аренды и сноса построек аквапарка, ссылаясь на то, что участок находится в зоне Р2. Согласно градостроительным регламентам, здесь должен быть специализированный парк, а «Осьминожек» относится к многофункциональным. Однако суд, изучив все редакции Правил землепользования и застройки Ростова с 2008 по 2018 год, пришел к выводу, что организация аквапарка наряду с другими видами развлечений разрешена в специализированных парках и арендатор ничего не нарушал. Помимо этого, суд исследовал документы, связанные со строительством аквапарка и с получением долгосрочного права аренды на спорный участок, и признал их соответствующими нормам.
В пользу ответчика сыграл и тот факт, что ДИЗО осуществлял проверку арендатора в 2008 и в 2017 году и не нашел нарушений, хотя «Осьминожек» в то время уже действовал. Представитель ДИЗО в суде настаивал, что на муниципальном участке арендатор построил объекты, имеющие признаки самовольных, и они подлежат сносу, а также требовал демонтировать самовольно возведенные временные объекты. Однако суд учел, что «Аква-Парк» добился через суд признания права собственности на самовольные капитальные постройки еще в 2007 году. Что касается временных объектов, то, по мнению суда, департамент не представил доказательств нарушений при их размещении.
У ДИЗО есть месяц на обжалование решения суда.
На запрос N в департаменте сообщили: «Департаментом будет проведен правовой анализ судебного акта, по результатам которого будет принято решение о наличии (отсутствии) оснований для обжалования решения суда».
— На мой взгляд, между ДИЗО и ООО «Аква-Парк» произошло недопонимание, сейчас суд расставил все точки над i, — заявил N Сергей Рожок, заместитель директора ООО «Аква-Парк». — ДИЗО подало на нас в суд о нецелевом использовании участка с 2007 года, то есть с момента заключения договора аренды. Мы не знаем, с чем это связано, может, с тем, что много времени прошло и документы предыдущих периодов в ДИЗО не сохранились, но сам аквапарк работает с 1 августа 1998 года, и первый договор аренды был заключен в конце девяностых. Потом участок, на котором расположен аквапарк, был разделен на две части, и в 2007 году был заключен новый договор аренды. Аквапарк уже стоял 10 лет, а договоры аренды новые, от 2007 года. Скорее всего, поэтому и возникло недопонимание. В принципе, на это указывал и суд. С конца девяностых земельное законодательство менялось, появились новые понятия — прибрежная зона, водоохранная территория и т. д., и в 2007 году обстоятельства были другие, но аквапарк к этому моменту стоял уже 10 лет, и закон не имеет обратной силы. «Осьминожек» — второй аквапарк, построенный в России. Ростов был одним из первых городов, в котором открылось подобное заведение. Вся документация, связанная со строительством аквапарка, у нас в порядке, даже есть постановление мэра о вводе в эксплуатацию.
Даниэла Быстрова, партнер адвокатского бюро «Степанов и Аксюк», отмечает, что досрочное расторжение договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, — весьма распространенная категория споров. Чаще всего причиной расторжения являются нарушения — просрочка или невнесение арендной платы, изменение разрешенного вида использования участка без одобрения собственника, отступление от разрешенного вида использования.
— Насколько мы можем судить, арендатор в этом споре привел убедительные доводы в пользу своей позиции об аренде участка в соответствии с условиями договора. Нарушение градостроительных и иных норм при возведении объектов недвижимости также не было установлено. В совокупности это свидетельствует об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора, — отметила юрист.
Как ранее сообщал N, за прошедшие два года ДИЗО Ростова подал несколько исков к «Аква-Парку». За это время департамент добился решения о сносе «Аква-Парком» автостоянок с ограждениями и пунктом охраны. Суды признали нецелевым такое использование земли. Это позволило ДИЗО взыскать с «Аква-Парка» около 1 млн рублей т. н. необоснованного обогащения (доходов, полученных во время функционирования платных стоянок). В то же время ДИЗО пытался через суд добиться признания необоснованным взимание платы за услуги аквапарка на территории, поскольку зона P1 требует размещения парка с открытым для всех доступом. Однако суды трех инстанций ему отказали, придя к выводу, что закон не запрещает арендатору взимать плату с населения за пользование аттракционами в парке.
Справка N. Развлекательный комплекс «Осьминожек» входит в состав ассоциации «Прогресс», основанной в 1988 году. Основные направления деятельности — оптовая и розничная торговля топливом, торгово-посредническая деятельность. В состав ассоциации входят сельхозпредприятия, торговый центр, 2 аквапарка, рынки, другие бизнесы. Основателем является Карим Бабаев. В прошлом году его арестовали по т. н. делу об аксайских рынках.
