Застройщики Ростова приостановили новые проекты

Проблемы с выдачей разрешения на строительство пришли обсудить представители строительных компаний («ЮИТ ДОН», концерн «Единство», фирма «Кристина»), негосударственной экспертизы (Единый центр строительства, «СевКавЭко»), адвокатского бюро «Партнер».

В августе 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 342-ФЗ от 03.08.2018, который остановил выдачу разрешений на строительство и реконструкцию объектов с негосударственной экспертизой проектной документации, если такие стройки попадают в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Новым законодательством утверждены 28 видов таких зон.

— Учитывая, что в Ростове более 400 объектов культурного наследия, есть водные объекты, аэродромы, почти любой участок попадает в ЗОУИТ, — заявил гендиректор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев (на фото).

Решения об установлении таких зон должны содержать границы с кадастровыми точками, которые должны быть внесены в Единый госреестр, и перечень ограничений для застройщиков. Правообладатели должны подготовить их и утвердить в правительстве области или РФ. Готовить регламенты надо на основании федеральных положений, которые Правительство РФ еще не выпустило.

— По моему объекту на Сиверса, 30, в градплане указаны границы аэродромной территории, санитарно-охранная зона источника питьевого водоснабжения, зона охраны археологического культурного слоя, граница шумовой зоны железной дороги, — рассказал Андрей Шумеев. — Однако на публичной кадастровой карте ничего не указано. Но Департамент архитектуры рисует эти зоны в ПЗЗ и считает их утвержденными.

Юридически ЗОУИТ нет даже у нового аэропорта.

— По аэропорту Платов должна быть установлена ЗОУИТ в соответствии с новым законодательством, с делением на подзоны и с описанием ограничений в положении, которое должно быть утверждено Правительством РФ, — пояснила гендиректор ООО «Единый центр строительства» Ирина Блохинцева. — В государственном реестре по индексу мы должны найти зону, поднять положение по этой зоне и посмотреть, что там можно строить, а что нельзя. Это исключает коррупционные схемы и человеческий фактор. При наличии таких положений очень легко работать застройщикам, экспертам, проектным организациям.

Один из немногих правообладателей участков с ЗОУИТ в Ростове, которые выполнили новые требования законодательства, — пивоваренная компания «Балтика».

Более того, теперь Департамент архитектуры «дует на воду» и принимает только государственную экспертизу проектов, хотя она нужна только в том случае, если строящийся объект оказывает влияние на ЗОУИТ.

Сейчас согласование доходит до абсурда. Ирина Блохинцева рассказала о том, что предпринимателей, выкупивших помещение под магазин на 1-м этаже в существующем доме, посылают согласовывать проект с Федеральным агентством воздушного транспорта.

— Как может повлиять магазин на высотность здания? — удивляется эксперт.

— С 4 августа 2018 года даже если происходит перепланировка внутри построенного дома, власти требуют пройти государственную экспертизу, — подтвердил Андрей Шумеев. — Например, мы хотим у практически построенного дома переделать крыльцо, чтобы оно было более интересным. В госэкспертизе нам говорят: «Мы одно крыльцо смотреть не можем. Дайте нам весь проект». Экспертиза всего проекта стоит не менее 1 млн рублей. Негосударственная экспертиза, выполнявшая экспертизу этого проекта, взяла бы за пересмотр крыльца 20 тыс. рублей.

— Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) обратилось к президенту Путину с письмом. По его поручению рассмотреть вопрос ФАС ответил, что, до тех пор пока не будут утверждены положения по зонам, застройщик имеет право выбирать сам государственную или негосударственную экспертизу, — добавила Ирина Блохинцева. — НОЭКС попросило все негосударственные экспертизы руководствоваться письмом ФАС и в случае отказа в выдаче разрешения направлять эти отказы им, чтобы они приложили их к жалобе в Генпрокуратуру.

— Проблема в том, что Департамент архитектуры не отказывает в выдаче разрешения на строительство на основании неправильной экспертизы, а по любым другим основаниям, — пояснил Андрей Шумеев. В неофициальном разговоре сотрудники архитектуры говорят: «Нужна госэкспертиза. К нам приходят прокуроры, и они требуют так». Например, «Славяне» получили 19 отказов. Мы хотим, чтобы все выполняли закон и одинаково его понимали.

— То, что мы обсуждаем, — это проблема непрофессионализма сотрудников Департамента архитектуры и вольность прочтения законов, — убежден заместитель директора по строительству ООО «Фирма «Кристина»« Владимир Васильев.

— На основании законодательства, которое на сегодня до конца не разработано, идет монополизация государственной экспертизой экспертизы всей проектной документации, — считает Ирина Блохинцева. — На конец 2017 года на территории России было 840 организаций негосударственной экспертизы (они выдали 47% заключений от общего количества), а на конец 2018-го из-за этого закона лишь 410.

Экспертиза проектной документации 25-этажного односекционного жилого дома по расценкам госэкспертизы стоит около 1,5 млн. Через 42 рабочих дня госэкспертиза выдаст отрицательное заключение и еще возьмет 30% от стоимости за пересмотр исправлений, — рассказали участники мероприятия. То есть госэкспертиза заказчику обойдется почти в 2 млн рублей. Негосударственная экспертиза в таком случае возьмет только 700 тыс. рублей и выдаст заключение без повторного прохождения, потому что сроки определяются договором. И времени, и денег застройщик потратит меньше.

— Федеральный закон № 342 предполагает сохранение установленных ранее зон до 01.01.2022 года, — подчеркнул Владимир Васильев.

— В других регионах наши коллеги говорят, что у них все по-старому, муниципалитеты написали письма, что до тех пор, пока положения по ЗОУИТ не разработаны, будет действовать старое законодательство, — сообщила Ирина Блохинцева.

В Ростове же выдача новых разрешений почти остановилась.

— Наши заказчики, которые систематически приходят к нам, сейчас ждут, — рассказала г-жа Блохинцева.

Такая же ситуация и в «СевКавЭко», сообщил ее гендиректор Владимир Козлов. Представители строительных компаний, присутствовавших на круглом столе, также сказали, что выжидают.

По данным Департамента архитектуры Ростова, в IV квартале 2018 года новых разрешений (а не продлений) на строительство было выдано около 40. Среди этих застройщиков чаще всего встречаются компании групп «ЮСИ» и МСК, получивших примерно по 1,5 десятка разрешений.

Как сообщил председатель совета директоров концерна «Единство», а также председатель комитета по градостроительству ТПП РО Геннадий Наумов, на этой неделе строители будут обсуждать проблему отрасли в ТПП, а затем и на заседании общественного комитета при прокуратуре.

— Инвестору нужен ответ на два простых вопроса: сколько потребуется на строительство денег и времени. А сейчас с этим полная неопределенность, — резюмировал Геннадий Наумов.