Суд помогает сокращать земельные платежи

Донские предприниматели все активнее оспаривают в арбитражном суде завышенную кадастровую стоимость земли. Первым активистам уже удалось сократить ее в 4–6,5 раза — в результате они смогут в такой же пропорции уменьшить налог на землю. Иски готовят и некоторые арендаторы муниципальных участков, поскольку кадастровая стоимость также используется и при расчете арендной платы за землю. Эксперты считают шансы предпринимателей на победу высокими: с прошлого года решением президиума ВАС объяснен порядок рассмотрения таких дел. Последовательность действий предпринимателей, желающих снизить налоговые или арендные платежи за землю

Согласно материалам дела, изложенным на сайте Высшего арбитражного суда (ВАС) России, предприниматель Валентина Харченко, руководящая сетью магазинов «Анна Потапова», оспорила в суде кадастровую стоимость своего земельного участка площадью 2,85 га. Своим решением от 12 июля 2012 года суд удовлетворил требования истца и обязал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области» установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. Ответчик не подал апелляционной жалобы, поэтому решение суда вступило в силу 13 августа.

— Мне удалось достичь четырехкратного снижения налога на землю, — заявила N Валентина Харченко. — В будущем году я наконец-то смогу реализовать свое право на обоснованную плату за землю.

Кадастровая стоимость служит базой для расчета налога на землю, а также стоимости арендной платы в случае аренды муниципального участка. По словам Юлии Богдановой, начальника юридического отдела ООО «Центр правовой защиты “Титан-Инвест”», представлявшей интересы истца в суде, кадастровая стоимость нередко в несколько, а порой в десятки раз превышает рыночную стоимость. В первую очередь это касается крупных участков производственного и складского назначения, находящихся на территории больших городов.

— После выхода решения президиума ВАС № 913/11 от 28.06.11, в котором ВАС разъяснил ряд вопросов, возникающих в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, а также порядок рассмотрения подобных дел сложилось понимание, как доказывать в суде, что рыночная стоимость участка ниже кадастровой, — рассказала N Юлия Богданова. — Сейчас у многих предпринимателей появилась возможность установить справедливый и обоснованный размер платы за землю. Главное, что для этого требуется, — качественные юридическое сопровождение и оценка.

После получения положительного решения суда собственникам участков будет необходимо обратиться за перерасчетом налога на последующий период в налоговую инспекцию, а арендаторам — в Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО). Если они не сделают этого добровольно, то придется с ними судиться, срок исковой давности — 3 года. Управляющий партнер компании «Эберг, Степанов и партнеры» Игорь Степанов разъясняет, что с уменьшением размера земельного налога у собственников земельных участков, как правило, не бывает проблем. Изменения, вносимые в Росреестр, являются для налоговиков основанием для перерасчета сумм налога. Арендаторы же вполне могут столкнуться с некоторыми трудностями, поскольку ДИЗО будет закономерно отстаивать свои интересы в суде, если суммы арендной платы будут существенно снижены.

Эксперты предупреждают собственников и арендаторов земельных участков о том, что они должны поторопиться и доказать в суде, что рыночная стоимость ниже кадастровой, до конца 2012 года (до этого момента должно вступить в силу решение суда), поскольку новая налоговая база по земельному налогу будет определена по состоянию на 1 января 2013 года. Старая налоговая база принималась на 01.01.2007, поэтому предпринимателям надо заказывать отчет оценщика именно на эту дату. Кроме того, требуется получить на него положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

На выполнение отчета об оценке, при наличии всех документов на землю, потребуется не менее 5 дней, говорят специалисты, а на получение экспертизы СРО — около месяца.

— Для подачи искового заявления в суд достаточно иметь отчет оценщика, а прохождение экспертизы СРО можно совместить с ожиданием судебных заседаний, — считает Ирина Орлова, директор таганрогского ЗАО «Приазовский Центр Смет и Оценки». — И оценочная компания, и СРО пойдут навстречу клиенту, стараясь выполнить работу побыстрее. Как правило, оценщик помогает клиенту отправить отчет в СРО и сам заинтересован в положительном заключении.

— Наша компания самостоятельно отправляет отчет на экспертизу в СРО, поскольку берет на себя обязательство получить положительное заключение, в противном случае мы подвергнемся финансовым санкциям, что предусмотрено условиями договора с клиентом, — поясняет гендиректор ООО «Бета консалтинг» Александр Кориневский. — Эта работа нестандартная, стоит дороже обычной оценки участка, например, для целей кредитования, поскольку требует ретроспективной оценки, а значит, более тщательного обоснования выводов. Кроме того, оценщик должен быть готов в суде пояснить свои расчеты. Например, по другому делу, в котором фигурировала наша оценка, у суда было много вопросов, я выступал в качестве судебного эксперта, пришлось написать множество отзывов, приходить в суд и доказывать свою правоту. В результате собственник земли выиграл дело.

По словам заместителя гендиректора оценочной компании «Лендлорд-Эксперт» Арама Сафаряна, пока мало кто из предпринимателей знает о появившейся возможности снижения арендных платежей, но после огласки положительных судебных решений количество заказчиков оценки земли, вероятно, увеличится. Хотя некоторые оценщики говорили N о росте интереса со стороны клиентов к этой услуге еще весной. Сейчас он стал еще больше.

— Оценка участков для суда сейчас востребована, в настоящее время запущено несколько исков, — сообщила Ирина Орлова. — Причем эта активность может продлиться долго, поскольку предприниматели в будущем будут оспаривать и кадастровую оценку объектов недвижимости, которая только вводится для исчисления нового налога на недвижимость. Активизацию клиентов заметили и некоторые юристы.

— Мы ведем несколько таких дел, которые находятся на начальной стадии, — сообщил N Игорь Степанов. — Наши клиенты — как собственники, так и арендаторы участков. Сейчас такие споры завершаются в первой инстанции, если истец не допустил существенных процессуальных нарушений, причем у истцов высокие шансы на победу. Вот только судебные издержки компенсировать за счет ответчика не получится, поскольку Кадастровая палата не имеет отношения к завышению кадастровой стоимости, а только вносит изменения в Росреестр.

По этой причине предпринимателям надо оценить эффект от снижения кадастровой стоимости. В общей сложности на услуги оценщиков и юристов уйдет минимум 100 тыс. рублей (см. инфографику). Стоимость услуг оценщиков зависит от размера участка, его назначения, наличия коммуникаций и т. д. Чтобы не тратиться понапрасну, Александр Кориневский рекомендует предварительно провести проверку того, завышена ли кадастровая стоимость и на сколько.

— У нас есть необходимая информация, и это возможно сделать на предварительной стадии, — утверждает эксперт.