Будут ли застраивать Ростов по нормам, а не по понятиям?
В этом году более чем 60 ростовским проектам отказано в выдаче разрешения на строительство из-за необеспеченности инфраструктурой, парковками. Ранее такого не случалось. Крупнейшие проекты многоквартирных домов, получившие разрешение на строительство в IV кв. 2016 года, нарушают норматив плотности застройки в 1,5–3 раза. Такие нарушения обостряют транспортные проблемы, ухудшают качество жизни ростовчан.
Возможность строить, нарушая закон, привлекает в «город для бизнеса» иногородние компании. Обычно эксперты не препятствуют отклонениям от нормативов, поскольку не они их согласовали, чиновники выдают разрешение на строительство, делая вид, что они бессильны воспрепятствовать нарушениям, а прокуратура не защищает интересы жителей города. Для отпора незаконному строительству нужны усилия всех ведомств.
— Я с начала этого года еще не выдал ни одного разрешения на строительство, — заявлял в феврале сити-менеджер Виталий Кушнарев. — Больше того, у нас более 60 отказов по выдаче разрешений. Это вызвано тем, что застройщики покупают земельные участки, а потом строят так, чтобы извлечь максимальную выгоду, высотки, не обеспеченные инфраструктурой, парковками.
Крупнейший проект точечной застройки, получивший разрешение на строительство в Ростове в IV кв. 2016 года, — ЖК «Сердце Ростова» на пр. М. Нагибина. Там хотят построить почти в 1,5 раза больше жилья, чем допускают Нормативы градостроительного проектирования, утвержденные решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.02.2008 № 353 (далее — Нормативы). В ЖК «Аист» на ул. Варфоломеева — в три раза больше. Нарушение плотности застройки автоматически влечет за собой несоблюдение и других параметров (количество машино-мест, наличие детских и спортивных площадок, озеленение), влияющих на комфортность проживания.
Бывший сити-менеджер Сергей Горбань лишь однажды рекомендовал застройщику пересмотреть проект из-за нехватки парковочных мест и социальной инфраструктуры. Однако осенью 2016 года разрешение на строительство этого ЖК краснодарская компания «Меритон-Регион» получила. Как следует из проектной декларации, общая площадь ЖК не стала меньше. Площадь всех 1354 квартир, которые уместятся на участке 1,75 га, составит 65,3 тыс. кв. м, т. е. допустимая плотность застройки будет превышена в 2 раза. О машино-местах в проектной декларации вообще ничего не говорится.
Недавно руководитель крупной строительной компании признался корреспонденту N, что живет в квартире временно, пока строит загородный дом:
— Ростов — город для бизнеса, а не для жизни.
Технология нарушений. По наблюдениям N, многие застройщики вместо того, чтобы создать на своем участке все необходимые для проживания людей элементы, предпочитают строить побольше квартир на продажу. В проектах нет машино-мест, но подписывается договор с руководством ближайшей парковки, которое не возражает против использования своей территории жильцами будущего дома. Вместо проектирования спортивной площадки или места для выгула собак к документам подшивается письмо, в котором районная администрация не возражает против использования жильцами спортивной инфраструктуры ДЮСШ и пространства соседнего бульвара. Необходимое озеленение у дома заменяется обязательством посадить пару деревьев в какой-нибудь балке.
Экспертные организации, проверяющие соответствие проекта всем существующим нормам, почему-то удовлетворяются такими «компенсационными мерами». Еще в 2010 году в интервью N Алексей Бондарев, замруководителя по организации госэкспертизы ГАУ РО «Госэкспертиза проектов и документов терпланирования и проектной документации», говорил, что не возражает против компенсационных мероприятий, оговариваясь, что не Госэкспертиза дает согласование на отступления от норм. Департамент архитектуры при выдаче разрешений также не пресекает эту практику.
— Ст. 51 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении разрешения на строительство, в котором отсутствует такое основание, как применение застройщиком компенсационных мероприятий, — сообщила N и. о. главного архитектора Ростова Ольга Хныкова.
В то же время градостроительное законодательство вообще не устанавливает такого понятия, как «применение застройщиком компенсационных мероприятий», сообщил Александр Артемов, адвокат АБ «Лежнин, Сердюков, Мельдер и партнеры».
!2 В прокуратуре области также подтвердили, что использование дополнительных территорий за пределами земельного участка, на котором предусмотрено строительство, противоречит требованиям Нормативов.
— В пункте 11.1 Нормативов указано, что земельный участок жилой застройки, формируемой как единый планировочно обособленный комплекс недвижимости, должен содержать следующие элементы территорий: территории под жилыми зданиями; проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям; открытые площадки для временного хранения автомобилей; придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей; хозяйственные площадки, — сообщила старший помощник прокурора области по правовому обеспечению и взаимодействию с общественностью, старший советник юстиции Ирина Сливина в ответ на запрос N от 28.02.2017.
По мнению прокуратуры, разрешительные письма районных администраций и муниципальных учреждений, а также отсутствие принципиальной позиции и непринятие мер должностными лицами Департамента архитектуры по решению обозначенной проблемы порождают развитие на территории города точечной застройки и создают неблагоприятные условия для проживания горожан.
— На данные обстоятельства указано в обобщенном представлении об устранении нарушений градостроительного законодательства, внесенном прокуратурой города в адрес главы администрации города Ростова-на-Дону 28.02.2017, — подчеркнула Ирина Сливина.
Однако на вопрос N, сколько разрешений на строительство оспорено прокуратурой в судах в интересах ростовчан, она ответа не дала.
Еще одна лазейка — публичные слушания
— Статья 40 ГрК РФ предусматривает возможность застройщика обратиться в Департамент архитектуры за выдачей разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, — пояснил Александр Артемов. — Такое разрешение выдается с условием соблюдения технических регламентов и производится исключительно при соблюдении порядка проведения публичных слушаний.
По наблюдениям N, почти всегда на публичных слушаниях застройщики добиваются нужного им разрешения. А ходатайствуют они обычно об увеличении этажности будущего дома. На превышение плотности застройки в этом случае опять-таки никто не обращает внимания. О несовершенстве процедуры публичных слушаний в Ростове N уже писал.
Департамент сверяет проект только с градпланом
Еще один момент, которым пользуются застройщики, состоит в том, что заключение эксперта, даже если оно ошибочно, никем не подвергается сомнению. Департамент архитектуры лишь требует наличия документов по перечню, самостоятельно проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градплана, а затем выдает разрешение на строительство или отказывает.
Градплан составляется самим же департаментом. В этом документе аккумулируются требования к застройке конкретного участка, почерпнутые из Правил землепользования и застройки, проекта планировки и межевания. В частности, согласно форме, утвержденной приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 06.06.2016 № 400/пр, там должны быть указаны: предельное количество этажей или предельная высота зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка, а также иные показатели (максимальная плотность, максимальный коэффициент застройки). N запросил копию градплана участка, где сейчас строится один из ЖК, упомянутых выше. Там указаны предельные этажность и высота зданий. Процента застройки нет, но есть отсылка в числе прочего к Нормативам, чьи требования игнорируются застройщиками.
В пункте «Иные показатели» говорится о многих полезных вещах, но ни слова о допустимой плотности застройки. В то же время очевидно, что если бы Департамент архитектуры заполнял этот пункт хотя бы данными о максимальной плотности застройки, а еще лучше — и данными о количестве машино-мест, озеленении, которые есть в Нормативах, грубые нарушения легко отсекались бы отказами в выдаче разрешений. Пока же чиновникам выгодно поддерживать нестыковку в разных документах и законах (см. мнения экспертов).
Радует, что в этом году сити-менеджер Виталий Кушнарев ввел практику отказов в разрешении на строительство. Прокуратура могла бы оспаривать в судах заключения экспертиз, принимающих в расчет неупомянутые в законодательстве компенсационные мероприятия, а также разрешения на строительство домов, не приспособленных для жизни. И на все это нужна политическая воля. Возможно, не справляются без помощи губернатора Василия Голубева?
