г. Ростов-на-Дону
09 Июля 2020 02:22:40

«Затоваривание квартирами уже происходит»

В Ростове бум строительства жилья. В состоянии строительства находится около 1,75 млн кв. м квартир, что превышает трехгодичный объем ввода многоквартирных домов. Предложение растет более быстрыми темпами, чем спрос, что, скорее всего, приведет к снижению средней цены жилья с 56 до 50 тыс. рублей за кв. м, считает учредитель и гендиректор консалтинговой компании «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев.
«Затоваривание квартирами уже происходит» Учредитель и гендиректор консалтинговой компании «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев

В Ростове наблюдается бум строительства жилья, которого раньше никогда не было. В состоянии строительства находится около 1,75 млн кв. м квартир, что превышает трехгодичный объем ввода многоквартирных домов. Предложение растет более быстрыми темпами, чем спрос, что, скорее всего, приведет к снижению средней цены жилья с 56 до 50 тыс. рублей за кв. м, считает гендиректор ООО «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев. Со снижением ставок ипотеки произойдет и частичный переток клиентов с первичного на вторичный рынок.

N: — В этом году, несмотря на экономический кризис в стране, в Ростове на рынке первичного жилья наблюдается строительный бум. Чем он объясняется? И.С.: — Объем ввода жилых помещений в многоквартирных домах в первой половине 2016 года был выше на 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это объясняется четырьмя факторами. Продолжают активно развиваться ранее выделенные крупные участки (Левенцовка, Суворовский и Платовский микрорайоны и др.). В черте города освобождаются промышленные площадки, удобные для застройки жилыми комплексами.

Высокие земельные платежи диктуют собственникам необходимость выносить из ближайших к центру районов не только промпредприятия, но и складские базы, автотранспортные предприятия. И если Правила землепользования и застройки позволяют изменить назначение участка и использовать его под строительство многоквартирных домов, то собственники этим с удовольствием пользуются. Наконец, высокая цена кв. м жилья и слабая конкуренция привлекли в наш город большое количество иногородних компаний, способных возводить большие объемы жилья.

N: — Новые квадратные метры обеспечены спросом? И.С.: — Уже второй год подряд в РФ работает программа поддержки строительной отрасли через субсидирование ипотечных ставок. До конца 2014 г. в силу более высоких банковских рисков ипотека на первичное жилье была выше, чем на вторичном рынке. С 2015 года и до настоящего времени ипотечная ставка по кредитам на первичном рынке на 2–3% ниже, чем при покупке вторичного жилья. Наиболее расторопные застройщики помимо стандартного варианта сдачи жилья в состоянии стройварианта стали предлагать отделку под ключ, что вкупе с более низкими ставками на ипотеку привлекло многих покупателей со вторичного рынка.

По данным представителя СБ РФ, доля ипотечных сделок на первичном рынке составляет около 70%. Это подтверждается и нашими наблюдениями, более того, в сегменте экономкласса этот показатель может достигать 85%. Поэтому ипотека, безусловно, является основным драйвером спроса на массовое жилье.

N: — Происходит ли увеличение количества непроданных квартир? Этот показатель далек от критического? И.С.: — Наши исследования показывают, что спрос в течение года достаточно стабилен, но ситуационно может быть подвержен кратко­временным взрывам, как, например, в течение ноября 2014-го — января 2015 г. или в январе — феврале 2016 г. В первом случае всплеск спроса был вызван стремлением населения сохранить стремительно девальвирующий рубль вложением в объекты недвижимости. Вторую волну спроса вызвали слухи о конце программы субсидирования ипотечных ставок. Следом за всплеском идет спад спроса на определенный период. На сегодня постоянно наращиваемое предложение все больше опережает спрос. За 6,5 года (2010–2016) в Ростове сдана в эксплуатацию 43401 квартира, а выдано разрешений на строительство 76177 квартир, т. е. почти в два раза больше. Затоваривание квартирами уже происходит. Процент непроданных квартир в сданных в эксплуатацию домах в целом по рынку составляет от 10% до 20%. При этом больше всего кризис почувствовали застройщики жилья бизнес-класса. Строители проводят акции, стимулируют риелторов, т. е. цена сделки снижается и лаг для этого снижения имеется. В Краснодаре средняя цена кв. м — около 45 тыс. рублей, в Рос­тове — более 56 тыс. рублей. У нас более бюрократизированные условия работы, но до 50 тыс. рублей за кв. м цены могут быть снижены. В будущем, я думаю, ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья выравняются, что приведет, с одной стороны, к увеличению объема ипотечного кредитования, а с другой — к определенному оттоку покупателей на вторичный рынок.

N: — Судя по сайтам застройщиков, основной объем продаж приходится на 1-комнатные квартиры, т. е. на рынке преобладают инвесторы, а не те, кто улучшает жилищные условия? И.С.: — Это не совсем так. На 90% спрос формируют конечные потребители жилья. Другое дело — какие у них сейчас возможности.

Мы проводили исследования изменения спроса на однокомнатные квартиры экономкласса. Период исследования — I квартал 2015 г. и I квартал 2016 г. Напоминаю, что в I квартале 2015 г. ипотечное кредитование практически отсутствовало и максимальным спросом пользовались квартиры-студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. С появлением возможности взять ипотеку ситуация изменилась и спрос сместился в сторону полноценных однокомнатных квартир.

Сейчас покупателям важна абсолютная цена квартиры, поэтому мелкая нарезка пользуется высоким спросом. Например, мы делали анализ за июнь — август 2016 года. Хотя сейчас строят много студий и однокомнатных квартир, спрос на них еще больше. В структуре предложения они составляют 13,4% и 47,3%, а в структуре продаж — 25,4% и 49,8% соответственно. Идет вымывание студий. По 2-ком­натным квартирам наблюдается обратная ситуация: в предложении их 30,7%, а в продажах — 18,7%.

С участием агентства недвижимости мы проводили опросы потребительских предпочтений потенциальных покупателей. Для себя жилье покупают 65%, для детей и родственников — 23%, с целью инвестирования средств — 12%.

Улучшают жилищные условия 29% покупателей: они приобретают новые квартиры, продавая собственное жилье.

Если говорить о приоритетах потребительских характеристик при покупке жилья, то наименьшим спросом пользовалась уникальность проекта дома. Наиболее важны покупателям доступность общественного транспорта и наличие детских садов и школ. Но хочу подчеркнуть: в каждом сегменте рынка предпочтения значительно отличаются друг от друга.

N: — Пока усиление конкуренции приводит только к росту плотности застройки. 25 этажей, построенных на маленьком пятне, никого не смущают? И.С.: — Если это массовое жилье при наличии низкой цены — не смущают. При правильной концепции дома бизнес-класса не строят высокими, поэтому там цена гораздо выше, комфортность другая, просторные холлы, дворы.

N: — Как себя чувствует вторичный рынок жилой недвижимости? И.С.: — Вторичный рынок квартир переживает не лучшие времена. Ипотечные клиенты в структуре сделок на вторичном рынке квартир занимали до 30%, но они формировали цепочки сделок. Их количество резко снизилось после поднятия ключевой ставки в конце 2014 г. Очень много риелторских компаний небольшого размера ушло с рынка. Ликвидность квартир обрушилась, объем поступающего на рынок текущего предложения не находил адекватного платежеспособного спроса.

Средний коэффициент торга при продаже поднялся с 3% до 8%. Покупатели, как правило, брали те квартиры, где продавец давал хороший дисконт. При этом средняя цена предложения упала с декабря 2014 г. по настоящий момент всего на 3,3%. На мой взгляд, худшие времена для вторичного рынка квартир позади.

К весне 2017 г., по прогнозу Мин­экономразвития РФ, начнут незначительно расти реальные доходы населения, которые последние 2 года только падали. И хотя этот рост от значительно сниженной базы, это придаст психологический импульс не только покупателям недвижимости, но и банковскому сектору.

Просмотров: 16435

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
В первом квартале этого года в Ростовской области было зарегистрировано на 12,1% меньше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года. Эксперты связывают падение спроса с ростом цен на жилье, поскольку застройщики вынуждены повышать стоимость квартир в связи с переходом на проектное финансирование.
Недвижимость
image
С начала июня увеличилось число заявок на аренду помещений в центре города площадью до 100 кв. м. Заявки поступают со стороны магазинов электроники, одежды, ювелирных изделий и т. д. На пересечении центральных улиц помещения сдаются по прежним ценам, без дисконта. Некоторые собственники предлагают скидки на аренду на период карантина.
Недвижимость
image
Как отмечают участники рынка, складская недвижимость меньше всего пострадала от пандемии коронавируса, поскольку товары продолжали храниться на складах, а арендаторы платить за это. Арендодатели пошли навстречу наиболее пострадавшим клиентам, снизив им стоимость хранения на 10–30%.
Недвижимость
image
Аналитики «Авито Недвижимости» зафиксировали снижение цен предложения на земельные участки в Ростовской области — на 10,9% в апреле по сравнению с мартом. Это связывают с повышением спроса на загородную недвижимость в связи с введением режима самоизоляции из-за эпидемии коронавируса. Местные риелторы говорят о том, что собственники держат цены на участки и готовы их снижать только в случае необходимости быстрой продажи.
Реклама на сайте и в газете
Заказать