Минимущество решило остановить застройку ростовского ипподрома через суд

Минимущество Ростовской области подало иск к собственникам ростовского ипподрома — ООО «Ипподром ростовский», связанному с ним ООО «Конкур» кубанского депутата-строителя Бориса Юнанова, а также к Управлению Росреестра по Ростовской области.

Как сообщили в ответ на запрос N в пресс-службе Арбитражного суда Ростовской области, министерство требует признать неправомерными действия регионального управления Росреестра, которое внесло изменения в сведения о виде разрешенного использования земельных участков под ипподромом. Как пояснили в Минимуществе, недавно вид разрешенного использования был изменен на статус «для многоэтажной жилой застройки». Прежний статус — «для эксплуатации ипподрома». Министерство требует восстановить исходный вид разрешенного использования.

В суде уточнили, что, по мнению истца, изменение недопустимо, потому что у ипподрома есть санитарно-защитная зона, в границах которой нельзя размещать жилую застройку. Изменить вид разрешенного использования земли под ипподромом, согласно иску, можно только после завершения процедуры перевода нежилого помещения в жилое. О каком помещении идет речь, в суде не уточнили. На территории ипподрома расположены конюшни, трибуна, гостиница и офисные помещения при ипподроме, а также другие хозпостройки.

Недавно стало известно о том, что ростовское конноспортивное предприятие прекратит работу после 28 ноября. То есть фактически ипподром продолжал работу в то время, когда собственники изменили вид разрешенного использования земли под ним.

Иск минимущества логичен в контексте предвыборных обещаний нового губернатора Юрия Слюсаря, который против тотальной застройки ипподрома высотками.

Напомним, Борис Юнанов купил у известного ростовского предпринимателя Сергея Кислова ООО «Ипподром ростовский» и ООО «Конкур» в 2024 году. По данным Росреестра, которые есть в распоряжении N, этим юрлицам принадлежит территория ипподрома общей площадью 27,76 га.

Осенью прошлого года строительная компания Бориса Юнанова «Неометрия» объявила, что планирует построить новый ипподром в левобережье, а на территории старого возведет жилой комплекс. Эта инициатива была раскритикована экспертами в сфере градостроительства, архитекторами, представителями общественности. Они отмечали, что в центре города застройка и так слишком плотная, на территории ипподрома нужно разбить парк, а не возводить новые высотки.

Прежний глава администрации Ростова Алексей Логвиненко поддерживал инициативу «Неометрии». Однако после смены губернатора и главы администрации города позиция властей изменилась. 29 октября на сайте областного правительства была размещена информация о том, что комиссия по вопросам градостроительной деятельности при правительстве Ростовской области приняла решение наложить ограничения на использование земли под ростовским ипподромом. Теперь там будет разрешено размещать только объекты многофункционального назначения и оборудовать общественные пространства с высокой степенью озеленения. Можно использовать эту территорию для обеспечения спортивно-зрелищных мероприятий на ипподроме. Многоэтажная жилая застройка на этой территории исключена. Строительство или реконструкцию объектов на территории разрешат только с учетом рекомендаций совета по градостроительству и развитию территорий Ростовской области, который был создан при губернаторе Ростовской области.

Губернатор прокомментировал это решение: «Вместо бетона здесь должен появиться новый формат организации городского пространства и парк площадью не менее 18 гектаров… Мы законодательно закрепили за этой землей статус зоны исторической и градостроительной ценности».

N направил запросы в компании «Неометрия» и Alias Group Бориса Юнанова, однако ответа на минувшей неделе не получил. Не похоже, чтобы там были довольны текущим положением дел: с 1 ноября ООО «Ипподром ростовский», который владеет основной территорией ипподрома, сменило название на «Специализированный застройщик “Малюгина”».

— Учитывая, что решение об изменении вида разрешенного использования было принято в период, когда ипподром являлся действующим объектом, шансы на удовлетворение требований министерства весьма существенны, — отмечает юрист Станислав Кузлякин. — Нарушение процедуры смены вида разрешенного использования — это ключевой довод истца. Любой ипподром как объект, связанный с содержанием животных, является источником биологического воздействия на среду. По санитарным нормам вокруг него в обязательном порядке должна быть установлена санитарно-защитная зона (СЗЗ). В пределах этой зоны запрещено размещение жилой застройки. Очевидно, Росреестр изменил вид разрешенного использования участка, не проверив и не учтя этот факт. С формальной точки зрения, это прямое нарушение законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Вероятно, ответчики будут ссылаться на фактическое прекращение деятельности ипподрома (с 28 ноября 2025 года) и, как следствие, неактуальность обременения участка санитарно-защитной зоной. Однако прекращение деятельности ипподрома является лишь основанием для изменения или прекращения действия защитной зоны, но этот процесс требует проведения официальных процедур. Вероятно, сопутствующим доводом министерства будет указание на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка без перевода в категорию жилого расположенного на нем здания ипподрома. Успешное проведение этой процедуры для такого специфического объекта практически невозможно, так как оно не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Это подчеркивает абсурдность ситуации: текущий вид разрешенного использования земли — под жилье, а главное здание на этой земле для жилья не приспособлено. Полагаю, это обстоятельство суд без правовой оценки не оставит.

Отвечая на вопрос N, почему для областного правительства важно, чтобы участок не был предназначен для многоэтажной жилой застройки, г-н Кузлякин отметил:

— Сохранение вида разрешенного использования земли «для многоэтажной жилой застройки» для правительства области и муниципалитета будет означать фактическую потерю контроля над развитием этой территории. Сохранив действующий вид разрешенного использования, собственник получит право на уплотнительную застройку в практически любых масштабах, которые ему позволит экономическая целесообразность. Муниципалитет и область потеряют рычаги влияния. Они не смогут на законных основаниях требовать от застройщика выделять значительные площади под парки, социальную инфраструктуру (школы, детсады, поликлиники), дороги. Все это будет зависеть от «доброй воли» инвестора, что в условиях дорогой земли маловероятно.