Неубедительная замена

Инициаторы идеи — ООО УК «НордВест», как было заявлено на совете, предлагают на принадлежащих им земельных участках площадью 1,24 га возвести «современный общест­венно-деловой комплекс с отдельной функцией жилья». Для реализации проекта необходимо изменить нормативное назначение использования территориальной зоны, в которой рас­положены участки, преобразовав ее из общественно-деловой территории в зону многофункциональной общественно-жилой застройки. На деле это может привести к банальному появлению нескольких новых высоток в центре переуплотненного жилого массива.

Градостроительный совет, выслушав многочисленных сторонников проекта, большинством голосов одоб­рил предложения инвестора, я не отношусь к числу тех коллег, которые поддержали это решение. При этом надо иметь в виду, что позиция Совета не ведет к автоматическому изменению целевого использования участка, в связи с этим, полагаю, стоит изложить аргументы против до того, как это будет узаконено. Тем более что, судя по многочисленным откликам в соцсетях, прошедшее обсуждение волнует не только профессиональных архитекторов, но и горожан. Среди их мнений я не нашел ни одного позитивного отклика в поддержку внесения изменений в ПЗЗ.

— Предполагаемая частичная застройка территории апартаментами не изменит ее функционального назначения как общественно-деловой зоны, а, напротив, вдохнет в нее жизнь. В результате мы получим в данном районе линейный центр наподобие того, что создан вдоль улицы Большой Садовой, где органично сочетаются жилые и общественные пространства, современные дизайнерские решения, — пояснил выступающий на совете представитель потенциального застройщика.

На территории вдоль бульвара Комарова уже сейчас расположены многочисленные административные здания и торговые центры, именно поэтому она и выделена как зона для объектов общественного назначения. И если перевести с бюрократического языка на обычный, то строительство еще одного «общественноделового комплекса» не требует изменения назначения этой территории. Но перевод ее в разряд зон для жилой застройки на деле может означать только одно: здесь появится еще один жилой комплекс. Совету был представлен только эскиз с тщательно прорисованными островками благоустроенных прилегающих территорий. На подобном рисунке, несколько месяцев назад показанном депутатам городской Думы, были изображены три высотных дома. Тогда депутаты не согласились с сокращением мест для отдыха ростовчан, неизбежным ростом нагрузки на близлежащие школы и детские сады и отсутствием комплексного подхода к застройке.

Удивляет, вообще, тот факт, что приобретается земельный участок с определенным назначением, что априори говорит о согласии владельца исполнить требования нормативноправового градостроительного документа, прошедшего публичные обсуждения горожанами и затем утвержденного Гордумой, а далее ставится вопрос об изменении назначения территории на другое, выгодное приобретателю.

При этом вообще нет убедительного обоснования насущной необходимости для города срочно заменить в зоне общественного центра СЖР назначение участка для размещения новой жилой застройки.

Если мы говорим о жилой зоне, то все здания должны проектироваться по специальным нормативам, должны быть предусмотрены хозяйственные и детские площадки, гостевые парковки, озеленение и т. п. А если еще добавить в стилобат торговлю или офисные центры, это только усугубит проблему, нужно учесть возможность подвоза товаров и т. д. Будущие жильцы многоквартирных домов могут вообще огородить прилегающую территорию, обуст­роив на ней свои парковки и спортплощадки. Но предлагаемое для застройки место, по сути, общественный центр большого по численности европейского города с населением около 300 тысяч человек, каким уже можно считать Северный жилой массив. А его заполняют новым жильем, боюсь, только потому, что это до сих пор свободный кусок земли. Даже если инвестор сдержит все обещания и переложит вокруг своего комплекса плитку и перестроит фонтан, это будет другой характер и образ жизни, не имеющий отношения к общест­венно-деловой зоне, уже сложившейся де-факто.

При этом в районе все еще наблюдается недостаток объектов общественнокультурного назначения, прежде всего для досуга молодежи.

Аргументы властей и инвесторов я отлично понимаю — одни хотят реализовать масштабный проект, другие — получить рост инвестиций и объемов построенного жилья, в том числе за счет инвестора благоустроить участок бульвара. Но утвержденное ранее назначение участка, его общественная и градостроительная ценность гораздо важнее. К тому же это практически последний резерв для размещения объектов общест­венно-культурного назначения, необходимых для улучшения качества жизни в районе, а интересы жителей в этом отношении почему-то не учитываются.

По самым приблизительным расчетам, в зависимости от этажности будущих домов на рассматриваемом участке может поселиться 1,2–1,5 тысячи человек. Значит, появится 70–90 детей дошкольного и 120–130 детей школьного возраста. Окрестные школы и детские сады переполнены, поскольку нормативно рассчитаны на детей своих микрорайонов, к тому же уже уплотненных новыми домами. Значит, дополнительно потребуется размещение объектов социальной сферы уже на участке общественноделовой зоны, так как нормативы не предусматривают пересечения магистральных дорог для детей на пути в школу.

Город не испытывает дефицита участков для строительства жилья в концепции крупных градостроительных комплексов. Продолжают строиться Левенцовка, Суворовский и Платовский. В ближайшем будущем появится новое гигантское строительное пятно — территория нынешнего аэропорта. Но почему-то продолжается захват всех свободных участков в парках, на газонах, в общественных зонах. При этом на Северном хронически не хватает спортивных, досуговых (не торговых) сооружений, молодежь вынуждена ехать в центр, чтобы интересно провести свободное время. Строительство спортивнозрелищного кластера с бассейном на том же бульваре Комарова приостановлено. В районе давно все переуплотнено, а мы соглашаемся на появление новой зоны жилой застройки на территории, где могут быть реализованы общественные функции городского пространства.

Александр Бояринов, профессор, экс-замминистра территориального развития — главный архитектор Ростовской области, член Экспертного совета при Правительстве РФ