Об исключениях, ставших правилом

В нормативах градостроительного проектирования Ростова установлена максимально допустимая плотность застройки. Лучше всего должны себя чувствовать жильцы территорий комплексной застройки: там допускается возводить жилье с плотностью 14 тыс. кв. м/га, соответственно, остается место для размещения парковок, детских площадок и озеленения. При точечной застройке выигрывает строитель: в центре города ему разрешается располагать здания с плотностью до 25 тыс. кв. м/га, на остальных территориях — 18 тыс. кв. м/га. Изучив проектные дек­ларации строящихся сейчас объектов, корреспондент N заметил, что многие застройщики возводят жилье с превышением этих норм. Например, на участке 1 га на улице Жмайлова сейчас возводится комплекс с жилой площадью 24,4 тыс. кв. м, т. е. плотность застройки превышена в 1,4 раза. Машино-мест в проекте всего 63, а должно быть 244 (уровень автомобилизации и жилищная обеспеченность также прописаны в нормативах), причем это не считая парковок для офисной час­ти здания. Более крупный застройщик, который сейчас возводит 12-этажный дом на улице Извилистой, в нормы плотности вписался, но ма­шино-мест запланировал 99 вместо 176 необходимых для жилой площади его дома, притом что проектом предусматривается еще 1 тыс. кв. м коммерческих помещений.

Еще хуже ситуация в центре. Например, 23-этажный дом, строящийся на улице Лермонтовской, предполагает размещение жилья в 1,7 раза плотнее допустимого уровня. Самый яркий пример современной застройки — пожалуй, 20–24-этажный ЖК на пересечении пр. Буденновского и ул. Береговой. Несмотря на бурные дебаты в ходе публичных слушаний, застройщику все-таки разрешили повысить этажность. В итоге плотность застройки будет превышать допустимую почти в 3 раза. Машино-мест там запроектировано 68, а только для жилой части их надо 550. Как правило, такие превышения не называются нарушениями норм, поскольку проектировщик предлагает заместительные меры. Например, в случае с последним объектом, о проекте которого N писал год назад, на публичные слушания выносилось положительное заключение негосударственной экспертизы, выданной РГСУ.

Там было сказано, что недостаточная территория для отдыха будет компенсирована помещениями на 2-м этаже, недостаточное озеленение — территорией набережной, а около 90 машин можно будет располагать на стоянке ООО «Донстрой», расположенной в двух кварталах от дома. ЖК еще не построен, но на заборе автостоянки уже появилось объявление, что тут будет объект, который сейчас проектируется. Интересно, в скольких проектах была сделана ставка на эту парковку?

Умножение «исключений» обост­ряет другие проблемы города. Мало кто из жителей Ростова знает, что согласно нормативам градостроительного проектирования Ростовской области 90% жителей города с населением 1 млн человек должны добираться до работы не более чем за 45 минут. Из-за пробок это уже давно стало несбыточной мечтой.

Странно, что, несмотря на длительные и сложные процедуры сог­ласования проектов, большинству все-таки разрешают строить с превышением норм плотности в порядке исключения. Жителям Ростова такие исключения точно не нужны, ведь есть же территории в сотни гектаров под комплексную застройку в Левенцовке, Декоративных Культурах, районе Суворовский, не говоря уже о городах-спутниках. Было бы лучше, если бы чиновники исключили исключения и больше внимания уделяли обеспечению доступности застройки свободных земель.