Столичный инвестор взял на себя ростовский долгострой
Московская компания АО «Ремида» вложит не меньше 2 млрд рублей в завершение строительства бизнес-центра на Гвардейской площади к 2025 году. Столичный инвестор приобрел в Ростове ООО «Фрихауз» и ООО СЗ «Манхэттен». Первая владеет недостроенным бизнес-центром на Гвардейской площади, вторая — проектом многоэтажного жилого здания в районе проспекта Шолохова. Компания планирует инвестировать в строительство этих объектов и не исключает для себя покупку новых строительных проектов в Ростове. Помимо этого «Ремида» покупает домостроительный комбинат в Октябрьском сельском районе у кубанской AVA Group.
Столичная компания АО «Ремида» в начале года установила контроль над ООО «Фрихауз», которое владеет недостроенным офисным зданием на Гвардейской площади в центре Ростова. Об этом N сообщил гендиректор АО «Ремида» Сергей Григорьев. Он уточнил, что «Ремида» представляет столичных инвесторов, которые предпочитают остаться неназванными.
— Мы выкупили проект и собираемся завершить строительство офисного центра. По нашим оценкам, это потребует вложений не менее 2 млрд рублей. Сейчас мы находимся в процессе перепроектирования: меняем фасадные решения, совершенствуем инженерные системы здания, продумываем внутренние общественные пространства и благоустройство территории. В 2025 году мы планируем закончить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию. По нашим прогнозам и аналитическим данным, объект будет востребован на рынке коммерческой недвижимости Ростова благодаря интересному проекту и привлекательному расположению.
Собеседник N уточнил, что офисы в центре будут позиционироваться в ценовом сегменте бизнес-класса. В планах компании как сдача в аренду, так и продажа части офисов.
Напомним, что ООО «Фрихауз» находилось в процедуре банкротства. АО «Ремида» погасило его задолженность перед реестровыми кредиторами, и на сегодня процедура банкротства завершена.
Строительство бизнес-центра на Гвардейской площади было начато еще в 2008 году, в 2016 году из 22 этажей было построено 19. С тех пор строительные работы на объекте не велись. Изначально строительство вело ООО «Свиссбэл», входившее в столичную ГК «Пересвет», затем объект сменил собственника. Городские власти пытались расторгнуть договор аренды и заявляли о планах продать объект с торгов, однако ООО «Фрихауз» добилось через суд продления договора аренды до 2024 года.
— Если рынок останется таким же, как сегодня, и проект будет качественно и грамотно сделан, эти офисы найдут своих покупателей и арендаторов, — считает управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — Сегодня на рынке практически нет вакантных помещений нормального качества.
АО «Ремида» пришло на ростовский строительный рынок в конце 2022 года, выкупив последнюю очередь ЖК «Норд» у группы компаний «ПИК». К концу 2025-го — началу 2026 года дочерняя компания АО «Ремида» — ООО СЗ «Ростовкапстрой» введет в эксплуатацию 120 тыс. кв. м продаваемой площади (это 5 многоэтажных домов) в рамках проекта ЖК «Норд».
Офисный центр площадью 44 тыс. кв. м на Гвардейской площади — второй проект АО «Ремида» в Ростове. В начале текущего года «Ремида» установила контроль над ООО СЗ «Манхэттен», благодаря чему в портфеле общества появился еще один проект — новый жилой комплекс с рабочим названием «Манхэттен» — это 30-этажный дом бизнес-класса в районе проспекта Шолохова, где будет реализовано не менее 17 тыс. кв. м продаваемой площади. По словам г-на Григорьева, работа над проектной документацией идет полным ходом.
— Сегодня наша компания находится на стадии активного инвестирования, — рассказал собеседник N. — Мы рассматриваем проекты, связанные со строительством по всему ЮФО. Строительство — один из важных драйверов экономики. Это направление инвестиций нам понятнее и ближе. Все приобретаемые проекты жилой недвижимости мы будем реализовывать с применением проектного финансирования банков и по 214-ФЗ (с привлечением денежных средств дольщиков на счета эскроу). Ростов-на-Дону мы открыли для себя, придя в проект ЖК «Норд». Он вызвал большой отклик у покупателя и быстро стал востребованным. Мы понимаем конъюнктуру местного рынка, поэтому приняли решение о дальнейшем развитии в этом городе. Если видим перспективность объекта, то входим в сделку.
Собеседник уточнил, что компания рассматривает проекты в любом ценовом сегменте — как комфорт-класса (как ЖК «Норд»), так и бизнес-класса (как ЖК «Манхэттен»). Комментируя вопрос N о перспективах жилищного строительства в Ростове-на-Дону, Сергей Григорьев отметил:
— Потенциал рынка недвижимости в Ростове-на-Дону высокий и при этом имеет надежный и измеримый запас ресурсов для развития. Если Краснодарский край растет за счет миграции из других регионов, то в Ростове-на-Дону больше прослеживается тенденция к внутренней миграции. При этом люди хотят жить в более новом и комфортном жилье, им важны современные планировочные решения, а также окружение: красивые и безопасные детские площадки, двор без машин, стильное благоустройство у дома. Все это мы реализуем в наших проектах.
Компания развивается и за пределами Ростовской области. Так, в Сочи она купила проект бизнес-класса ЖК «Отражение», который реализует ООО СЗ «СтройИнжиниринг».
— Сегодня, в связи с увеличением ставки рефинансирования и повышением ставок по ипотечным кредитам, люди находятся в ожидании, продажи идут не так активно, как в конце прошлого года, идет адаптация, привыкание к новым финансовым условиям, которые выдвинули банки, — отмечает Валерий Мироненко, гендиректор АН «Объединение застройщиков». — Если судить по прошлым кризисам — я имею в виду начало пандемии или сразу после объявления СВО и мобилизации — адаптация длится до двух месяцев, потом и клиенты привыкают и успокаиваются, и застройщики находят различные способы привлечения клиентов. Да, рынок был сильно перегрет ввиду доступности различных способов приобретения недвижимости. Сейчас мы наблюдаем сокращение спекулятивной составляющей. Происходит трансформация, идет поиск баланса спроса и предложения. И он будет найден. Отмечу, что покупателей сегодня конечная цена объекта волнует меньше, чем размер ежемесячного ипотечного платежа. Если этот платеж впишется в возможности среднестатистической семьи, рынок новостроек будет нормально функционировать.
Комментируя вопрос N о перспективах проекта «Ремида» в рамках ЖК «Манхэттен», г-н Мироненко отметил:
— Если проект многоэтажки в составе ЖК «Манхэттен» будет оставлен в том же виде, в котором его подготовил предыдущий владелец, продавать этот объект будет сложно.
Планировки квартир в этом проекте не соответствуют требованиям рынка на сегодняшний момент. Все-таки есть сомнения, что его нужно относить к бизнес-классу, учитывая высокую этажность и плотность застройки. А для жилья комфорт-класса требуются более компактные квартиры, чем были в проекте — так называемые евродвушки и евротрешки с большой гостиной, совмещенной с кухней и маленькой спальней. В то же время место хорошее: рядом парковая зона, водоем, хорошая транспортная доступность. Если новый собственник изменит проект, то это жилье найдет своего покупателя.
В конце 2023 года «Ремида» стала управляющей компанией Домостроительного комбината «Монолит» (ДСК «Монолит»). Завод был построен в Октябрьском сельском районе обанкротившейся ГК «Евродон», в 2021 году его выкупил инвестиционно-строительный холдинг AVA Group.
— Мы находимся в активной стадии приобретения ДСК «Монолит» у AVA Group, — сообщил Сергей Григорьев. — Уже сейчас мы полностью погрузились в процессы работы предприятия, чтобы лучше понимать его возможности. Планируем завершить сделку не позднее второго квартала этого года. Мы знаем историю смены собственников на этом производстве, но видим его потенциал. В декабре прошлого года мы запустили производство, и на данный момент ведём активный набор рабочего персонала для увеличения его мощности. Наша цель — выйти к концу года на 100% загрузку. Планируем, что на первом этапе это предприятие будет ориентировано на производство ЖБИ-конструкций для индивидуального жилищного строительства. По нашим наблюдениям, к его продукции есть интерес в регионах. Мы не исключаем, что в дальнейшем будем инвестировать в расширение ассортимента.
На вопрос N, планирует ли компания покупать еще предприятия по производству стройматериалов в Ростовской области и ЮФО, собеседник N отметил:
— В этом направлении мы будем двигаться постепенно: вначале хотим запустить и загрузить ДСК «Монолит», инвестировать в его развитие. А дальше — посмотрим.
Напомним, AVA Group приобрела законсервированный завод ЖБИ обанкроченного «Ирдон» (входило в ГК «Евродон») в 2021 году на торгах за 431 млн рублей. Изначально его оценивали в 850 млн рублей, однако позже из-за отсутствия заявок на покупку цена была снижена. Мощности рассчитаны на выпуск 100 тыс. кв. м жилья в год, технология позволяет строить дома высотностью до 9 этажей. Строительство завода в свое время обошлось ГК «Евродон» в 4 млрд рублей.
В AVA Group рассчитывали, что продукция будет востребована в Ростовской, Волгоградской, Воронежской областях и в Краснодарском крае, где по-прежнему сохраняется высокий спрос на недвижимость. В компании подчеркивали, что технология ДСК «Монолит» позволяет сократить процесс реализации проекта в среднем на 30%. На минувшей неделе в AVA Group сообщили, что вышли из проекта ДСК «Монолит», от дальнейших комментариев отказались.
По данным Ростовстата, уже не первый год объемы ввода в эксплуатацию жилых домов в Ростовской области растут благодаря увеличению ввода частных домов. В январе-ноябре 2023 года всего было построено 2,57 млн кв. м, рост составил 4,2% к аналогичному периоду 2022 года. При этом объемы ввода индивидуального жилья выросли на 13,6% и почти достигли 1,7 млн кв. м, в то же время объемы жилья, введенные предприятиями и организациями, снизились на 9%, до 976,8 тыс. кв. м. Правда, по данным строителей, в индивидуальном жилищном строительстве на территории Ростовской области используется в основном кирпич и газобетон.
Отметим, что направление строительства частных домов из железобетонных панелей сегодня в Ростовской области развивает еще и крупный производитель ККПД. В числе преимуществ компания называет сокращенные сроки строительства за счет того, что на место привозят уже готовые утепленные панели, со стенами, подготовленными под чистовую отделку, даже с разводкой под электрику. Комментировать ситуацию со спросом на ЖБИ-дома в Ростовской области со стороны физлиц в ККПД не стали.
