Речной вокзал Ростова выставили на продажу по слишком высокой цене
Одну из архитектурных визитных карточек Ростова — здание речного вокзала на Береговой улице, носящего название ТРК «Тихий Дон» — выставили на продажу за 800 млн рублей. Совладелец ОАО «Донинтурфлот» Михаил Ковалев продает 0,857 земельного участка под ТРК «Тихий Дон» общей площадью 1,4 га, 8,1 тыс. кв. м помещений и 995 кв. м эксплуатируемой кровли. По мнению риелтора, чтобы найти покупателя в обозримые сроки, собственнику придется серьезно снижать цену.
Комплекс ТРК «Тихий Дон», расположенный на Береговой улице, продается, сообщил N один из ростовских риелторов. За 800 млн рублей собственники предлагают купить 8,1 тыс. кв. м помещений и 995 кв. м эксплуатируемой кровли. Большая часть площадей сдаются в аренду под офисы, ресторан «Тихий Дон» с летней площадкой, аптеку, пивоварню, развлекательный центр Portland. 2,7 тыс. кв. м объекта находятся в процессе перепланировки. Продавцу принадлежит 0,857 земельного участка общей площадью 14 тыс. кв. м (1,4 га).
По информации N, эта часть комплекса принадлежит предпринимателю Михаилу Ковалеву, владельцу туристической компании ОАО «Донинтурфлот».
Источник, близкий к предпринимателю, подтвердил, что имущество продается. Собственник планирует оставить за собой только часть офисов в административном здании. По словам источника N, к решению о продаже владельца подтолкнули проблемы крупных арендаторов — ресторанных комплексов, возникшие в связи с простоем в период самоизоляции. Сейчас Portland и «Тихий Дон» не работают и когда возобновят работу — неизвестно, сообщили корреспондентке N, позвонившей в Portland по телефону, указанному на сайте.
Объект, выставленный на продажу, не включает супермаркет «Тихий Дон», занимающий часть первого этажа ТРК. В 2016-2017 гг. супермаркет перешел в собственность ООО «Агроком Холдинга», входящего в «ГРУППУ АГРОКОМ».
В «ГРУППЕ АГРОКОМ» не стали комментировать вопрос N о привлекательности и перспективах продажи объекта.
Риелторы, опрошенные N, сошлись на том, что ТРК «Тихий Дон» — сложный для оценки объект, требующий пристального изучения.
— Самое ценное в этом объекте — это земля, на улице Береговой были продажи по цене 4-5 млн рублей за сотку. С учетом того что собственник продает 0,857 участка, цена будет ниже, на уровне 2-3 млн за сотку, — сообщил N один из ростовских риелторов на условиях анонимности. — Прикинуть стоимость помещений сложнее, не зная их состояние. Если предположить, что там есть 7 тыс. кв. м, подходящих под сдачу в аренду, то, с учетом большого объема площадей, цена может быть на уровне 50 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, если оценивать этот объект грубо, навскидку, то он может стоить 700-800 млн рублей.
— Продажи таких крупных объектов идут по цене от 50 тыс. за квадратный метр помещения, — подтвердил консультант по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константин Поцелуев. — Что касается стоимости земли, то ее оценить сложнее. Земля на Береговой дорогая, однако участок не полностью в собственности продавца, использовать его по своему усмотрению покупатель не сможет. Думаю, цена земли должна быть с большим дисконтом, а может и вовсе не учитываться в стоимости объекта.
Один из ростовских риелторов отметил, что время от времени в Ростов приходят инвесторы, готовые инвестировать до 1 млрд рублей в ТРК, обычно они ищут объект с арендаторами, который уже приносит деньги, чтобы окупить вложения достаточно быстро — за 5 лет.
— Но проблема этого ТРК в том, что обсчитать срок возврата инвестиций сложно, особенно в нынешнее время, в связи с пандемией, — отметил собеседник N. — Никто сейчас не будет рисковать своими деньгами, зная, что деятельность в этом объекте — в основном ресторанная, которая в любой момент может быть приостановлена по решению властей. Береговая хороша тем, что это прогулочная зона, если снова введут ограничения — она опустеет, ничего там работать не будет. Я думаю, для того чтобы найти покупателя в обозримые сроки, собственнику придется серьезно снижать цену. В связи с текущей обстановкой на эту цену покупатель не найдется.
— На Береговой очень хороший трафик летом, а зимой она пустует. Хороша ли была заполняемость ресторанов, размещенных в «Тихом Доне» в холодное время года, — для меня вопрос. Скорее всего, чтобы этот проект был успешным и ликвидным, его придется перепрофилировать, — добавляет Константин Поцелуев. — Больше всего он подходит под формат районного торгового центра. В шаговой доступности находятся ЖК с квартирами комфорт-класса: «Белый Ангел», «Вдохновение», «Дом на Береговой», «Адмирал», продолжается строительство подобных комплексов чуть дальше по Береговой. Жителям этих квартир нужны в шаговой доступности услуги химчистки, различных ремонтов, продуктового ретейла. Еще такой объект подошел бы для размещения стрип-молла (от англ. слова strip — полоса. — N): это небольшой одноэтажный, вытянутый в длину торговый объект обязательно с выходом на парковку, разбитый на торговые блоки площадью от 50 до 100 кв. м, где можно разместить небольших арендаторов: пекарни, кофейни, парикмахерские. Туда люди могут заехать ненадолго и двинуться дальше. Второй этаж и здание административного корпуса можно рассматривать для размещения офисов. Большой плюс объекта — рядом находится парковка, а сегодня многие арендаторы готовы доплачивать за наличие парковки.
Комплекс речного вокзала часто изображают на ростовских сувенирах. Он был построен в 1977 году по проекту московского архитектора В. Кубасова, ростовского архитектора Ю. Алексеева и инженеров Н. Соколова и И. Мурованного. Административное здание (ранее — гостиница), входящее в комплекс речного вокзала, по замыслу авторов, должно была напоминать капитанский мостик. А весь комплекс — корабль.
Александр Кожин, председатель совета Ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, отметил, что у здания, выставленного на продажу, нет статуса памятника.
— Речной вокзал — это одно из достопримечательных мест города. Правда, после появления гигантских жилых и офисных комплексов по соседству он перестал быть доминантой на набережной Дона, но и сейчас можно изловчиться, посмотреть с определенного ракурса и вы увидите речной вокзал таким, как прежде, — говорит г-н Кожин. — В прошлом веке это место больше было связано с короткими речными поездками вверх и вниз по Дону, сегодня возле него все еще сохраняется стоянка круизных кораблей. Но все-таки сейчас он более известен как ресторанный комплекс, где люди собираются по особо торжественным поводам. Благодаря большим площадям его ресторанов многие крупные свадьбы и поминки проводятся именно здесь.
