Музей Ростова будет дорогим
ООО «Удача», аффилированное с ГК «Донской причал» семьи бизнесменов Гогорян, продало администрации Ростова историческое здание с пристройками в центре города по цене в 2,7 раза выше той, за которую купило его у «Ростелекома» в 2020 году. В этих помещениях, по одной из версий, разместится музей города.
Департамент имущественно-земельных отношений Ростова приобрел у ООО «Удача» историческое здание с пристройками в Думском проезде — сразу за зданием администрации города. Объекты общей площадью 1379,6 кв. м обошлись городу в 197,7 млн рублей. Скорее всего, там разместят музей истории города. Сделка оказалась очень выгодной для «Удачи»: в сентябре 2020 года компания купила эту недвижимость у «Ростелекома» за 73,2 млн рублей (в 2,7 раза дешевле). По мнению риелторов, продавцу повезло с покупателем: здание, которое строилось как музей и делит въезд на парковку с администрацией города, плохо подходит для коммерческого использования. Эксперт оценил рыночную цену объекта в 1,3-1,5 раза дешевле цены сделки.
Администрация города выкупила комплекс исторических зданий в Думском проезде у ООО «Удача». Основное здание, пристройка и гараж, он же склад, общей площадью 1379,6 кв. м, расположенные за зданием горадминистрации, обошлись городу в 197,7 млн рублей. Выкуп состоялся в конце мая. Официальное подтверждение этой информации есть в распоряжении редакции.
На минувшей неделе в пресс-службе администрации не успели ответить на запрос N о том, под какие цели выкуплены здания.
Год назад, в июне 2021 года, замглавы администрации города по социальным вопросам Елена Кожухова рассказывала, что здание в Думском проезде рассматривают для временного или постоянного размещения музея истории Ростова. Тогда же она отмечала, что прорабатывается вопрос его выкупа.
Основной вид деятельности ООО «Удача» — аренда и управление имуществом. Компания известна тем, что в 2014-2015 годах построила пятиэтажный торговый центр площадью 2,2 тыс. кв м на проспекте Ворошиловском, между Пушкинской и Суворова, на месте парковки. Но гораздо более известна одна из ее совладелиц — по данным «СПАРК-Интерфакс», 50% в УК общества принадлежит Милане Гогорян, владелице ООО «Донской причал». Гендиректор общества с аналогичным названием — Саркис Гогорян, депутат Законодательного Собрания области VI созыва. Еще 50% в УК «Удачи» принадлежит Седе Арутюнян, она владеет несколькими компаниями, управляющими недвижимостью. N в свое время находил отдаленные связи между нею и Арташесом Арутюнянцем, президентом и совладельцем ФК «Ростов». Но эта информация не подтверждалась официально.
ООО «Удача» зарегистрировало за собой комплекс зданий в Думском проезде не так давно, в ноябре 2020 года. По данным Росреестра, полученным в ответ на запрос N, предыдущим собственником объектов был «Ростелеком», а до него — «Ростовэлектросвязь». По информации поисковой системы тендеров и закупок BiCoTender.ru, «Ростелеком» в сентябре 2020 года проводил торги по продаже этого имущества, оно выставлялось за 73,2 млн рублей, сумма заключенного контракта — 73,2 млн рублей. Данных об участниках торгов в источнике нет, как нет их и на сайте «Ростелекома», посвященном торгам. Однако данные Росреестра не дают усомниться в том, кто стал победителем торгов. Как видим, для «Удачи» сделка оказалась очень выгодной: город заплатил за это имущество в 2,7 раза больше.
Отметим, что земля под зданием с пристройками в Думском проезде принадлежит муниципалитету, «Ростелеком» был ее многолетним арендатором — об этом есть информация в описании объекта торгов «Ростелекома». Затем арендатором стало ООО «Удача». Теперь город стал владельцем и зданий, и земли.
Из беседы с риелторами корреспондентка N сделала вывод, что в лице горадминистрации ООО «Удача» нашла идеального покупателя на эту недвижимость:
— На свободном рынке за такую цену этот объект не нашел бы покупателя. Чтобы была такая цена, в этом здании должен быть премиальный ремонт, с офисами класса А, с инженерным наполнением соответствующего уровня, — отметил ростовский риелтор, пожелавший остаться неназванным. — Кроме того, локация — спорная. Соседство рядом с властью подходит либо организациям, которые сотрудничают с нею постоянно, либо тем, кто хочет таким образом продемонстрировать свой высокий статус. К тому же в данном случае у соседства есть дополнительная сложность: для въезда на парковку пришлось бы договариваться с администрацией города, т.к. там расположен шлагбаум. Судя по всему, город был очень заинтересован в этом объекте.
Константин Поцелуев, специалист по недвижимости АН «Женева», тоже обратил внимание на недостатки объекта, которые делают его не слишком привлекательным для коммерческого использования:
— Во-первых, земля под зданиями не в собственности, а в долгосрочной аренде, второй недостаток — объект находится не на фасадной части Садовой, а в глубине, за зданием горадминистрации. Помимо этого, судя по фотографиям, в здании много мест общего пользования — широкие лестницы, большие холлы, то есть пространства, снижающие эффективность его использования. Это не подойдет ни для офиса, ни для ресторана. К тому же внутреннее состояние таково, что объект потребует дорогого ремонта. Исходя из всего этого 143 тыс. рублей за кв. м — это довольно высокая цена. Мне кажется, базовая стоимость на круг — в пределах 90-110 тыс. рублей за квадратный метр.
Собеседник N удивился тому, что по цене 143 тыс. за кв. м было продано и основное здание, и пристройка, и даже кирпичный гараж, он же склад площадью 54,2 кв м (он обошелся муниципалитету в 7,77 млн рублей).
— Видимо, городу было очень важно выкупить этот объект, поэтому он пошел на эту сделку. Продавцу очень повезло, что он нашел такого покупателя.
Тему создания городского музея администрация города впервые подняла в начале 2019 года. Тогда же был назван первый адрес будущего музея — здание на Социалистической, 77/74 (в нем сейчас идет ремонт). Впоследствии власти города назвали второй адрес — на Московской, 72 (известен как «Дом с ангелами», он находится в аварийном состоянии, его еще предстоит реставрировать, это займет несколько лет). И, наконец, в июне 2021 года, через 9 месяцев после того, как «Ростелеком» провел торги и «Удача» выкупила здание в Думском проезде, власти назвали и этот адрес.
На данный момент считается, что на Социалистической музей будет располагаться временно, в Думском проезде — временно или постоянно, на Московской — постоянно.
Первая выставка музея истории города состоялась в декабре 2021 года в историческом парке «Россия — моя история» на проспекте Шолохова. Сейчас музей располагается на этой площадке и занимается пополнением фондов в ожидании момента, когда ему предоставят собственное здание.
По словам председателя совета РРО ВООПИиК Александра Кожина, здание с пристройкой в Думском проезде — самый подходящий вариант для музея Ростова, т.к. оно было построено именно под музей в 1910 году, до революции там размещались первый городской музей, библиотека, рисовальные классы.
— В советское время в помещениях располагалась сверхсекретная правительственная связь при обкоме партии, так как первый секретарь обкома был членом военного совета округа. В свое время, еще при мэре Чернышеве, мы обращались к городским властям с предложением вернуть это здание и разместить в нем музей города, но нам сказали, что этого нельзя сделать, как раз таки из-за правительственной связи, перенос которой стоил неимоверных денег, которых у города не было, — уточнил Александр Кожин.
Однако то было в прежние времена. Как неоднократно сообщал N, в последние годы «Ростелеком» избавлялся от избыточных для него объектов недвижимости в Ростове. Вопрос с оборудованием решился довольно просто: компания, продавая объекты по умеренной цене, оставляет оборудование на их территории и сохраняет за собой право доступа при необходимости. Но администрация города этот момент упустила. Не сразу разобралась в том, чем может быть полезно здание бывшего музея, расположенное на муниципальном участке. А вот владельцы ООО «Удача» оказались более прозорливыми.
