Банк нашел желающего владеть «Морями»
«Сбербанк Капитал», дочерняя компания Сбербанка по работе с проблемными активами, по информации сразу нескольких осведомленных источников, близок к завершению сделки по продаже своей доли в ростовском бизнес-центре «Пять морей». Собственником 16 тыс. кв. м БЦ может стать новочеркасская УК «Кристина», владельцем которой является предприниматель Артур Дилбарян. По данным источника N, речь идет о договоре лизинга на 3 года.
Собственником доли «Сбербанк Капитала» в БЦ «Пять морей», по данным участников рынка, может стать новочеркасское ООО «УК “Кристина”», владельцем которого является предприниматель Артур Дилбарян. По данным источника N, близкого к сделке, «Сбербанк Капитал» передаст г-ну Дилбаряну 16 тыс. кв. м площадей по договору лизинга, заключенному на 3 года.
По мнению эксперта, приобретение доли в БЦ «Пять морей» — хороший способ вложения средств в кризисный период.
Как сообщили корреспонденту N, позвонившему в качестве потенциального арендатора в «Сбербанк Капитал», новым владельцем части БЦ «Пять морей» вблизи набережной Дона стало местное ООО «УК “Кристина”». Эту информацию подтвердил анонимный риелтор, добавив, что размер приобретаемых площадей составляет 16 тыс. кв. м. По данным источника N, между участниками сделки был заключен договор лизинга сроком на 3 года. Согласно информации базы данных «СПАРК-Интерфакс», ООО «УК “Кристина”» зарегистрировано в Новочеркасске, владельцем 100% долей в уставном капитале является Артур Дилбарян, ранее занимавший должность гендиректора ростовского ООО «Плавсыры». Профильное направление деятельности УК «Кристина» — управление недвижимым имуществом. Связаться с г-ном Дилбаряном на момент верстки номера не удалось.
— В конце октября — начале ноября 2014 года в бизнес-центр вместе с собственниками приходил потенциальный покупатель Артур Дилбарян, осматривал помещения, — рассказал N Алексей Уставицкий, директор УК «Пять морей». — На какой стадии сейчас находится сделка, мне неизвестно, пока собственником остается «Сбербанк Капитал».
По словам осведомленного источника N, пожелавшего сохранить анонимность, такая сделка готовится, но еще не завершена, поэтому вполне вероятно, что она может и не состояться.
Сотрудники Юго-Западного банка Сбербанка России, к которым обратился N, ничего о сделке не знают.
Строительство БЦ «Пять морей» класса А в Ростове бизнесмен Валерий Мазанов начал в 2007 году. Соинвестором проекта выступала инвестгруппа «Русские фонды», доля которой в проекте не раскрывалась. В 2007 году на эти цели был привлечен кредит ЮЗБ Сбербанка в размере 900 млн рублей. Финансирование проекта велось из расчета: 80% — банковский кредит, 20% — собственные средства компании. С середины ноября 2009 года заемщики и Сбербанк вели переговоры об урегулировании долга за счет передачи банку «Пяти морей». В 2010 году, по данным многочисленных источников, долг застройщика — «Строителя М» — Сбербанку был конвертирован по договору цессии в доли этой компании. Как писал N в феврале 2013 года, ООО «Сбербанк Капитал» владело почти 67% здания. Часть площадей БЦ «Пять морей» остается в собственности «Строительных компаний Мазанова». На момент верстки номера получить комментарий совладельца Валерия Мазанова не удалось.
Как написал N, в 2013–2014 гг. бизнес-центр «Пять морей» был плохо заполнен, а ставки аренды доходили до 1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц, это было одно из самых дорогих предложений аренды в городе.
Корреспонденту N, позвонившему в качестве клиента в «Сбербанк Капитал», сообщили, что новый собственник предлагает в аренду офисы по цене от 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц в зависимости от площади.
— Насколько мне известно, Валерий Мазанов владеет небольшой частью БЦ «Пять морей», все остальное практически принадлежало «Сбербанк Капиталу» и ИГ «Русские фонды», — комментирует директор УК «Офис-Сервис» Олег Пилипенко. — Нужно сказать, что «Русские фонды» в последнее время активно занимались продажами своих площадей, поэтому не исключаю, что они уже не имеют отношения к этому объекту. Тот факт, что «Сбербанк Капиталу», возможно, удалось продать свою долю в БЦ, можно назвать чудом. Понятно, что в условиях серьезных валютных колебаний на рынке инвестор решил защитить свои средства, вложив их в коммерческую недвижимость. Но, на мой взгляд, БЦ «Пять морей» — достаточно сложный объект для сдачи в аренду, поскольку он рассчитан на крупные компании, которым по силам арендовать помещения площадью от 600 кв. м, а таких клиентов в Ростове единицы. Другое дело — защита денежных средств от инфляции. Разбивать помещения в этом БЦ на более мелкие офисы экономически нецелесообразно, поскольку это приведет к значительному увеличению мест общего пользования. Если новые собственники значительно снизят ставки аренды, то, возможно, им удастся заполнить этот объект.
По словам г-на Пилипенко, в прошлом году «Сбербанк Капитал» продавал офисы в БЦ «Пять морей» по цене от 100 до 130 тыс. рублей за кв. м.
— Допускаю, что в нынешних условиях большой объект мог быть продан со значительным дисконтом, — добавил собеседник N.
Директор АН «Парус» Максим Хмель считает, что федеральным инвесторам и компаниям, подобные БЦ малоинтересны, а среди местных компаний совсем немного тех, кто способен приобрести сразу несколько этажей в «Пяти морях». По его мнению, это должна быть компания масштаба «Юга Руси» или, например, «Альфа-Трейда», развивающего сеть АЗС «Газпром».
Максим Хмель предположил, что с учетом текущей экономической ситуации и масштабов сделки цена, установленная «Сбербанк Капиталом», составила около 70 тыс. руб. за кв. м, то есть общая сумма близка к 1,1 млрд руб.:
— Уже сейчас офисные здания в «Пяти морях» могут сдаваться по цене 1,2–1,5 тыс. руб. за кв. м в мес. в зависимости от нарезки. Кроме того, это хороший способ сохранить деньги в кризисный период, а в перспективе — и заработать: если новый собственник сможет вдохнуть в объект жизнь, в дальнейшем он продаст свою долю в нем уже совсем по другой цене.
По мнению гендиректора НПО «ЛЭИ» Романа Бабенко, здание бизнес-центра «Пять морей» изначально заявлялось как уникальное, в том числе по применению современных зарубежных технологий.
— В нынешних условиях безаварийная эксплуатация зарубежных систем обычно обходится достаточно дорого, — комментирует он. — Цены на премиум-класс складываются не только из «картинки», но и из стоимости обслуживания. Расходы по кондиционированию здания летом и отоплению зимой могут оказаться довольно значительными по сравнению с таковыми для классов В, С.
Он добавил, что для топ-менеджмента, передвигающегося на личных автомобилях, это великолепное здание с точки зрения внешнего вида и местоположения. В то же время рядовые сотрудники, ездящие на общественном транспорте, сначала подумают, стоит ли там работать, поскольку район специфический, прямой транспорт туда не доходит, а передвигаться пешком по этому отрезку Ворошиловского до Часового завода, особенно зимой и вечером, не очень комфортно.
