В Новочеркасске открывается вторая очередь крупнейшего в городе ТРЦ «Батон»
В начале марта в Новочеркасске открывается вторая очередь крупнейшего в городе ТРЦ «Батон», сообщил Алексей Салькинов, директор по развитию группы компаний «Гранит», владеющей объектом. Она обошлась на 35% дороже, чем было запланировано ранее, и введена позже из-за пандемии и проектных ошибок. Концепция объекта осталась прежней, лишь расширилась в 1,5 раза детская зона, также есть планы организации бизнес-пространства. Сейчас во всем ТРЦ из 18 тыс. кв. м арендопригодной площади остались незанятыми около 1 тыс. кв. м.
N: — Кто якорные арендаторы новой очереди? Поменялся ли их состав по сравнению с тем, что озвучивался в начале строительства? Насколько большие площади они занимают?
А.С.: — Во второй очереди наши якорные арендаторы — это «Макдоналдс», многозальный кинотеатр «РЕЛИЗПАРК», гипермаркет одежды Sinsay, магазин электроники «М.видео», «Глория Джинс», есть большая детская зона Happyworld, причем еще ведем переговоры с «Детским Миром» и «Карри кидс». С начала анонсирования строительства назначение помещений и концепция не поменялись. Мы привлекли тех арендаторов, которых хотели, просто на тот момент мы не знали, какие именно у нас будут бренды. Разве что мы расширили детскую зону с 600 до 900 кв. м, т. к. считаем, что она будет более востребована. Кроме того, мы планировали кинотеатр на 4 зала, сейчас у нас 6 залов.
N: — Много ли площадей остались незанятыми?
А.С.: — Сейчас во всем ТРЦ из 18 тыс. кв. м арендопригодной площади (10 тыс. кв. м приходится на вторую очередь) у нас не сданы где-то 1000 кв. м. Там возможна разная нарезка, на 3-5 арендаторов. Переговоры с ними находятся на финальных стадиях. Надеюсь, что в течение марта мы закроем эти позиции. Нам еще нужны операторы детских товаров и промтоваров. Они добавят дополнительные бренды и ассортимент в наш ТРЦ.
N: — В начале строительства вы планировали сдать вторую очередь годом ранее. Что помешало этим планам?
А.С.: — Да, действительно, изначально у нас были планы открыться в декабре 2020 года под премьеру фильма «Аватар-2». Но нам помешали несколько моментов. Во-первых, мы обнаружили ошибки в проектировании, связанные со стадией котлована. На этом этапе мы потеряли три теплых месяца, бетонные работы перенеслись на зиму, что отодвинуло стройку уже на 6 месяцев. Вторая задержка связана с коронавирусом, потому что в 2020 году никто не знал, что будет дальше, поэтому с марта по июль мы ограничивали финансирование стройки. В теплые месяцы мы могли осваивать по 30-40 млн рублей, а получилось — по 5-6 млн, соответственно, стройка затянулась. Но и премьера фильма «Аватар-2» перенеслась, так что мы в графике. (Улыбается.)
N: — В результате объем инвестиций вырос?
А.С.: — Затраты, конечно, увеличились. Мы закупали металл на крышу по 100-110 тыс. рублей за тонну, хотя в смете он был заложен на уровне 40 тыс. рублей. Аналогично и с другими материалами, которые подорожали в прошлом году. В результате смета выросла на 30-35%. (Ранее N писал о планируемых инвестициях в размере 500 млн рублей. — N.) Также на наши затраты повлияли и сроки открытия, поскольку мы лишний год содержали службу заказчика, были общестроительные расходы, а также платили проценты по кредиту.
N: — Поменялось ли представление о сроках окупаемости?
А.С.: — Раньше срок окупаемости прогнозировался на уровне 6-7 лет, теперь — примерно 10 лет, но сейчас даже это утверждать сложно, потому что со многими арендаторами заключены договоры не с фиксированной ставкой аренды, а в форме процента от оборота. Какая будет реальная арендная плата, можем только предполагать.
N: — Как меняются взаимоотношения с арендаторами за последний год?
А.С.: — Сейчас в нашем ТРЦ крайне мало арендаторов, с которыми мы договорились о фиксированной арендной плате. В основном применяется схема: минимальный платеж плюс процент от товарооборота. Это неновая для рынка история, но она набрала обороты по сравнению с тем, что было три года назад. В первую очередь это связано с тем, что арендаторы хотят минимизировать свои риски в случае, если покупательский трафик окажется ниже, чем они планировали. Мы же заинтересованы в наполнении ТРЦ качественными арендаторами, чтобы у них был эффект синергии и большой товарооборот. Мы вкладывались в маркетинг ТРЦ, поэтому не размещали рядом, например, «Макдоналдс» и «Бургер Кинг», что грозило бы откусыванием друг у друга трафика и меньшими заработками для обоих операторов.
N: — Насколько сейчас популярен ваш ТРЦ?
А.С.: — Мы считаем, что ТРЦ «Батон» популярен среди жителей города: трафик растет, а также есть лист ожидания среди арендаторов, желающих войти в наш ТРЦ. С открытием второй очереди мы эту потребность удовлетворили, лист опустел. Надеюсь, в скором времени он опять сформируется.
Конкуренция в Новочеркасске, конечно, есть. Поначалу мы конкурировали только брендами — кому-то больше нравится «О’КЕЙ», а кому-то «Лента» — и локацией. С открытием второй очереди мы дали Новочеркасску единственный качественный объект с полным набором арендаторов, теперь людям не надо ездить в ТРЦ Ростова, все свои потребности в покупках и развлечениях они смогут удовлетворить здесь. Надеемся, что теперь покупатели, раньше тратившие свои деньги в Ростове и других городах, будут тратить их в Новочеркасске, поднимая общегородскую покупательную способность.
N: — Сравнивали ваш бизнес с аналогами в Ростове, Таганроге?
А.С.: — Конечно, мы сравнивали наш ТРЦ с более крупными торговыми центрами в других городах. С большим торговым центром работать классно, можно много кого «посадить» из интересных арендаторов. Например, такие бренды компании INDETEX «садятся» в торговые центры от 40 тыс. кв. м. Если бы наш ТРЦ был такого размера, мы могли бы привлечь еще более интересных партнеров. В целом же у нас качественный ТРЦ, где люди могут встретиться, поесть, сделать покупки, развлечься. Мы думаем над тем, чтобы добавить еще какой-нибудь коворкинг либо место для встреч, то есть организовать бизнес-часть.
Относительно доходности, конечно, ставки аренды в «МЕГЕ» и «Горизонте» гораздо выше, чем у нас. Проценты от оборота будут сопоставимы в относительных значениях, а в абсолютных — нет. В Ростове товарооборот значительно выше.
N: — Какие планы по дальнейшему развитию?
А.С.: — У нас есть желание-мечта сделать второй уровень парковки на задней территории, а сверху расположить спортивную площадку либо парк, чтобы создать дополнительное место встреч. Больше земли у нас нет, третью очередь строить не будем.
Однако сейчас мы хотим снизить кредитную нагрузку — мы брали в долг больше, чем планировали. По этой причине в ближайший год инвестиции не планируются. Мы будем операционно налаживать работу в ТРЦ, возвращать кредит и присматриваться к другим участкам под постройку.
N: — Как складываются дела в отельном бизнесе?
А.С.: — В гостиничной сфере мы фиксируем небольшой прирост выручки, растем немного быстрее инфляции, нас это устраивает. Заполняемость гостиницы «Новочеркасск» в 2021 году составила примерно 40-45%. Минусом является старый номерной фонд, в прошлом году мы отремонтировали лишь 10% всех номеров. В текущем году хотели бы обновить остальное, сделать отель конкурентоспособным и более привлекательным для жителей города и транзитных туристов. За последние пару лет мы усилили в «Новочеркасске» отдел продаж и маркетинга, относящийся как к отелю, так и к майс-направлению (деловой туризм и корпоративные мероприятия), ресторанной части.
N: — Есть ли планы по диверсификации бизнеса?
А.С.: — Нам нравится, и мы знаем, как работают арендный, девелоперский, гостиничный бизнесы. На этих направлениях мы и хотим сфокусироваться. У нас есть желание иметь территориальную диверсификацию, чтобы активы были сосредоточены не только в Новочеркасске и Ростове, но и других городах. На это, наверное, и будет направлено дальнейшее развитие компании.
Справка
Алексей Салькинов родился 2 октября 1991 года в Новочеркасске. Окончил ЮРГТУ (НПИ) по специальности «Экономист-менеджер». В 2015 году получил диплом МВА в московской международной школе бизнеса «МИРБИС» по специальности «Стратегический менеджмент». С 2010 года работает директором по раз витию ГК «Гранит», созданной его отцом Сергеем Салькиновым.
ГК сформировалась в 2006 году. Занимается управлением собственной и сторонней недвижимостью. Общая площадь, находящаяся в управлении, — 90 тыс. кв. м. С 2016 года группа занимается гостиничным бизнесом. Владеет двумя отелями «Платов» и гостиницей «Новочеркасск», которые вмеща ют почти 80% номерного фонда Новочеркасска.
