г. Ростов-на-Дону
11 Июля 2020 20:13:45

«Увидели нишу между эконом- и премиум-классом»

Батайская группа компаний «ИНПК», по словам ее гендиректора Вадима Щербака, завершила первую очередь коттеджного поселка бизнес-класса Донской. Сейчас начинается строительство второй очереди, нового поселка экономкласса и многоквартирных комплексов. Переоснащение входящего в ГК Каменского нефтеперерабатывающего завода позволило увеличить переработку нефти почти в 2,5 раза.
«Увидели нишу между эконом- и премиум-классом» Вадим Щербак
Фото Михаила Мальцева. Помимо девелопмента ГК «ИНПК» занимается ефтепереработкой  и охранными услугами. Переоснащение Каменского нефтеперерабатывающего завода позволило увеличить переработку нефти почти в 2,5 раза. Реализация очередных проектов в этой сфере намечена при благоприятных законодательных условиях. Пока новые проекты группа реализует в сфере девелопмента. По итогам года группа планирует выручить около 2,5 млрд руб.Основной акционер группы — Валентин Клименко, представитель известной бизнес-семьи.

N: — Каковы результаты деятельности девелоперского направления группы? В.Щ.: — Наш первый и пока единственный проект — коттеджный поселок Донской, расположенный в 10 км от Ростова и примыкающий с западной стороны к Батайску. Мы начали им заниматься в 2011 году. Сейчас закончили первую очередь строительства — это 104 домовладения, выполненные в едином архитектурном стиле, 32 двухуровневые квартиры, расположенные в 4 таунхаусах, многофункциональный стадион на 120 посадочных мест. В этом году построили дорогу, соединившую поселок и трассу Ростов — Азов. Ориентировочно, в следующем году построим еще одну транзитную дорогу через поселок, соединяющую трассу с западным Батайском. Вторая очередь Донского будет отличаться от первой цветовыми решениями, появятся одноэтажные дома и уменьшится площадь двухэтажных. В первой очереди в основном дома площадью 150–205 кв. м, далее она будет составлять 100–175 кв. м. Мы постоянно в поиске новых потребностей рынка. N: — Почему позиционируете свой поселок в бизнес-классе? В.Щ.: — Когда мы разрабатывали концепцию поселка, увидели свободную рыночную нишу между экономклассом и премиумными предложениями, например «Старочеркасской Ривьерой», и постарались ее заполнить. К настоящему моменту мы продали почти все, поэтому считаю, что выбрали правильный подход. В 2014 году продали около 50 домов, еще столько же — в течение 2015-го и 2016-го: продажи замедлились из-за снижения деловой активности и покупательского спроса.

N: — Сколько стоят ваши дома? В.Щ.: — В стройварианте дом площадью 107 кв. м стоит 6,2 млн рублей, 205 кв. м — 9,2 млн рублей. Площадь участков составляет 5–10 соток. Подведены муниципальные коммуникации: электричество, газ, вода, канализация, каждый дом подключен к высокоскоростному интернету по технологии GPON (оптоволоконный кабель) от «Ростелекома». Мы никогда не ставим во главу угла кратко­срочную прибыль. Все наши проекты рассчитаны на долгосрочную перспективу. Если посмотреть на весь участок поселка — 52 га, — то мы понимаем, что без современных коммуникаций мы не сможем дать необходимый комфорт нашим клиентам. Для большинства жильцов поселка это стало решающим фактором при выборе объекта.

N: — Кто ваши покупатели? Их не смущает удаленность от школ, детсадов? В.Щ.: — Примерно 80% жителей поселка — это ростовчане, 20% — батайчане и приезжие, например из Сибири. Как правило, это топ-менеджеры и успешные предприниматели. В основном они отдают своих детей в определенные школы независимо от того, где живут. Детсады многих устраивают и в западном Батайске, это всего 3–5 минут езды на машине. Да и вообще, Батайск намного интереснее Ростова с точки зрения социальной инфраструктуры — мест в садиках, количества больниц на душу населения. В третьей очереди поселка, которую начнем строить, видимо, в 2019 году, будет собственный детский сад на 120 мест. Всего запланировано 4 очереди строительства.

N: — Кто управляет поселком? Какие услуги оказываются? В.Щ.: — У нас собственная обслуживающая организация. Обслуживание 150-метрового дома обходится в 2132 рубля в месяц, плюс оплата коммунальных услуг по счетчикам. В обслуживание входят уборка и освещение мест общего пользования, уход за зелеными насаждениями и малыми архитектурными формами, в весенний период — дезинсекция и дератизация.

N: — По мнению аналитиков, проблема донских поселков — отступление от первоначальной концепции. У вас не так? В.Щ.: — Я считаю, что других таких поселков, как наш, нет. В философию строительства поселка Донской закладывался европейский уровень комфортности жизни, а именно инфраструктура и безопасность. Приведу несколько цифр: площадь, занимаемая парками, — 27 тыс. кв. м, спортивными площадками — 2400 кв. м, детскими площадками — 2500 кв. м. Безопасность обеспечивается закрытостью территории и регулярным патрулированием, которое осуществляют сотрудники охранного предприятия. Объекты первой необходимости — аптеки, отделения банков, продуктовые магазины, прачечные, кафе и рестораны — будут расположены на первых этажах малоэтажных домов, стоящих вдоль транзитной дороги, которая соединит ул. Ставропольскую с трассой Ростов — Азов.

N: — Какой объем инвестиций уже освои­ли? В.Щ.: — Около 600 млн рублей, всего же поселок потребует 4–5 млрд рублей.

N: — На вашем сайте говорится о планах строительства бизнес-парка «Донской». Что это за проект? В.Щ.: — У поселка вдоль трассы есть 100-метровая зона, в которой запрещено строить жилье. Там будем располагать бизнес-объекты. Ведем переговоры с сетевым ретейлом о размещении их магазинов или гипермаркета на территории поселка. Возможно, в бизнес-парке будут гостиницы, многофункциональный закрытый спорткомплекс, но здесь мы предоставим свободу волеизъявления самому бизнесу. Мы готовы продавать участки или развивать бизнес на партнерских началах.

N: — Вы заявили о планах строительства еще одного поселка. Почему приняли такое решение? В.Щ.: — На текущий момент мы увидели потребность рынка в экономсегменте. Некоторые аспекты мы не можем реализовать в Донском, поскольку не можем опускать определенную планку. Но не у всех потенциальных покупателей есть 6 млн рублей и желание купить коттедж на 100 кв. м. У некоторых имеется только 2–3 млн, и они хотят получить дом площадью 80 кв. м. Мы это сможем воплотить в новом коттеджном поселке, где начнем продавать участки как с подрядом, так и без. Клиенты самостоятельно смогут выбрать один из проектов, предлагаемых нами, или сделать его на свой вкус. Ограничений по размеру земельного участка или архитектурному решению в поселке не будет. Снизить цену предложения сможем за счет уменьшения инфраструктурной нагрузки. Дом с участком в 3–4 сотки будет стоить в пределах 2,5 млн рублей. Поселок расположится на 13,5 га, также в западном Батайске.

N: — Почему решили взяться еще и за многоквартирные проекты? В.Щ.: — Я вижу, что Батайск легко может конкурировать с Ростовом, а по некоторым социальным аспектам даже превосходит его. Обычно ростовчанам тяжело свыкнуться с мыслью о том, чтобы жить в Батайске. Например, жителей СЖМ Ростова практически невозможно затащить в Батайск, но ЗЖМ легко меняется на Батайск. Круг проживания в таком случае меняется не сильно. В марте 2017 года начнем строительство 16-этажного дома в центре Батайска стоимостью 350 млн руб­лей.

В 2016 году мы приобрели территорию, некогда принадлежавшую обанкротившемуся заводу «Ростовводпром» на юге Батайска. Летом планируем приступить к строительству 45 тыс. кв. м жилья на 5 га земли. Этот участок попадает под глиссаду — застройка ограничена 10 этажами, что сыграет на руку клиентам в виде избыточного количества парковок и мест общего пользования. Отличием ЖК станет закрытый безопасный двор и инфраструктура микрорайона РДВС. Цены будут начинаться от 35–37 тыс. рублей за кв. м. Объем инвестиций в проект — 1,3 млрд рублей.

N: — Рассчитываете, что многоквартирное строительство будет более рентабельным, чем коттеджное? В.Щ.: — Мы будем оценивать два показателя: рентабельность и оборачиваемость капитала (от вложения денег до их возврата). В малоэтажном строительстве рентабельность ниже, но оборачиваемость выше. Одну улицу поселка можем застроить за 5 месяцев, а с учетом продажи уйдет 15 месяцев. В много­этажном строительстве средняя рентабельность — 20–25%, оборачиваемость составляет около 30 месяцев.

N: — Какая компания занимается нефтепереработкой? В.Щ.: — ОАО «Каменский нефтеперегонный завод» мы приобрели в 2009 году. Из-за постоянных законодательных изменений и неэффективного управления за последние 5 лет в Ростовской области из 10 НПЗ осталось только два: НЗНП и наш КНПЗ. За это время в модернизацию производства инвестировано более 400 млн рублей. Эти средства пошли на приведение предприятия в полное соответствие всем нормам и правилам промышленной безопасности и на увеличение ежемесячного объема переработки нефти с 5 тыс. т до 12 тыс. т.

Мы построили современные пункты налива-слива нефти, реконструировали систему пожаротушения, повысили управляемость всех процессов за счет модернизации АСУ ТП, построили несвойственную для мини-заводов вакуумную колонну, позволяющую дополнительно перерабатывать мазут и получать больший объем светлых нефтепродуктов. «ИНПК Трейдинг» закупает нефть, передает по давальческой схеме КНПЗ, полученные нефтепродуукты продает на рынке.

Прямогонный бензин — это экспортная позиция, заключены долгосрочные контракты с швейцарскими и сингапурскими трейдерами. Нефрас и технический керосин закупают предприятия химической и лакокрасочной промышленности. В частности, «ИНПК Трейдинг» — основной поставщик технического керосина для производства лака ЗАО «Эмпилс». Нефтяной дистиллят и мазут закупают бункерные компании. Оборот «ИНПК Трейдинга» в 2016 году составит около 2 млрд рублей. Выручка увеличивается на 15–20% в год.

N: — Есть планы развития этого бизнеса? В.Щ.: — Мне кажется, что государство совершает ошибку, не стимулируя переработку внутри страны, фокусируясь на экспорте сырой нефти. Мини-НПЗ рентабельны, но при эффективном управлении и грамотном распределении ресурсов. Мы подготовили инвес­тиционный проект на 450 млн рублей по строительству еще одной колонны производительностью 15 тыс. т нефти в месяц. Однако, чтобы идти в такие проекты, надо иметь 1,5 года на инвестирование средств и еще около 5 лет понятных правил игры, чтобы возвратить деньги и получить прибыль.

Пока у банков нет уверенности, что на такую перспективу сохранятся стабильные и прозрачные условия, а госпрограмм по поддержке нефтепереработки на данный момент нет, инвестиционный проект находится в режиме ожидания. Развитие видим в расширении трейдинговой деятельности и увеличении доли рынка в поставках светлых нефтепродуктов.

N: — Какова ситуация с охранным бизнесом? В.Щ.: — «ИНПК Секьюрити» в этом году вошла в тройку лидеров охранного бизнеса Ростовской области по количеству объектов. За год их число увеличилось с 4 тыс. до 6 тыс., выручка выросла на 50%.

По скорости обслуживания клиентов и качеству оказываемых услуг «ИНПК Секьюрити» давно в числе лидеров рынка. Чтобы добиться таких результатов, мы полтора года назад начали структурные изменения в компании, которые затронули все аспекты деятельности: от видения бизнеса до внешнего вида группы быстрого реагирования. Простой пример: у нас группа быстрого реагирования — это двое молодых лицензированных охранников крепкого телосложения в современных бронежилетах и шлемах, с оружием и спецсредствами, в новых машинах. У большинства же конкурентов охранники приезжают на разбитых машинах, без оружия и одеты не по форме, вместо двух охранников может быть один, возможно, пожилой и, возможно, без лицензии. 

Но самым сложным и ресурсоемким было настроить бизнес-процессы компании таким образом, чтобы выполнять сервисные заявки клиентов в течение 3 часов в день обращения. Общий объем инвестиций на текущий момент составил 50 млн руб. Дальнейшее развитие мы видим в увеличении географии присутствия и выходе на рынок охранных услуг Краснодарского края.

Просмотров: 34623

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Практика бизнеса
image
Ткань для баннеров разлагается около 150 лет. Основатель интернет-магазина «Эко Баннер» Николай Дикусар знает, как дать вторую жизнь этому материалу. Студент Южного федерального университета шьет из баннеров и других старых вещей сумки и многое другое.
Практика бизнеса
image
Виктор Шевченко, генеральный директор ООО «Трейдберри», производителя экзотических снеков под брендом «Вкусы мира», заключил контракт с крупным маркетплейсом WildBerries и за месяц работы реализовал на этой платформе объем, сопоставимый с продажами в федеральной сети гипермаркетов.
Практика бизнеса
image
Сервис заказа такси планирует нанести изображение вратаря молодежного состава ФК «Ростов» Дениса Попова на машину, если футбольный клуб даст на это разрешение. Кроме того, «Ситимобил» предложил бесплатные поездки молодежному составу «Ростова». Эксперт говорит, что такая акция вполне удачный PR-ход, который повышает лояльность по отношению к бренду.
Практика бизнеса
image
Президент ассоциации IT-компаний Таганрога BrainHorn Максим Болотов считает, что у Ростовской области есть окно возможностей для формирования в Таганроге мощного IT-кластера.
Реклама на сайте и в газете
Заказать