Застройщик Левенцовки заплатит за отсутствие детских садов и школы
Арбитражный суд Ростовской области принял решение взыскать с крупного ростовского застройщика «СЗ ККПД-Инвест» 165 млн рублей в пользу города. Компания должна была построить в Левенцовке школу, три детских сада и детскую поликлинику, но уклонилась от исполнения этих обязательств. Власти города в свою очередь пропустили срок исковой давности, из-за чего размер компенсации многократно уменьшился.
Арбитражный суд Ростовской области частично удовлетворил исковые требования департамента имущественно-земельных отношений Ростова к строительной компании «СЗ ККПД-Инвест». ДИЗО обвинял застройщика в неосновательном обогащении, просило суд взыскать с него задолженность за фактическое использование земельных участков и проценты за пользование чужими денежными средствами. В 2012 году между департаментом и застройщиком был заключен договор аренды участка в Левенцовке площадью 376 тыс. кв. м сроком до 2022 года. В 2014 году эту землю разделили на участки и на основании договора от 2012 года заключили 55 договоров аренды между ДИЗО и «СЗ ККПД-Инвест». Территория для строительства многоквартирных домов досталась компании по цене, предусматривающей комплексное развитие территории. По мнению истца, фирма должна была построить объекты социальной инфраструктуры, но уклонилась от этого. «СЗ ККПД-Инвест» требования не признавал и заявлял, что комплексное освоение участка в круг его обязанностей не входило.
Суд установил, что целый ряд договоров аренды предусматривал строительство не только многоквартирных домов и сетей инженерно-технического обеспечения, но и административных зданий, амбулаторно-поликлинического учреждения, подземных и наземных автостоянок, образовательных учреждений. Фактически же застройщик возвел только многоквартирные дома и инженерную инфраструктуру. При этом, как указывает ДИЗО, компания потребовала расторжения договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство социально-культурных объектов, спустя год после их заключения.
В качестве доказательства ДИЗО представил проект по планировке территории 6-го микрорайона Левенцовки, выполненный Южным региональным научно-исследовательским и проектным институтом градостроительства по заказу ответчика и утвержденный постановлением администрации Ростова. Документ предусматривал строительство школы на 1275 учащихся, трех детских садов и детской поликлиники. Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности строить социальные объекты, как признал суд, противоречат достигнутым договоренностям и признаются несостоятельными.
Департамент произвел расчет неосновательного обогащения, вычислив разницу между размером арендной платы, предусмотренным для комплексного освоения территории, и размером арендной платы, установленным на общих основаниях. К сумме были добавлены проценты за пользование чужими денежными средствами. Требования по иску изначально превышали 710 млн рублей, но «СЗ ККПД-Инвест» указал на пропуск срока исковой давности, и истец вынужден был сделать перерасчет. К удовлетворению признали требования за период с декабря 2017 по декабрь 2020 года. В итоге с компании взыскали задолженность в размере 146,8 млн рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18,3 млн рублей. Кроме того, «СЗ ККПД-Инвест» должен будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2021 года по день фактической оплаты долга.
Застройщик намерен обжаловать решение суда и готовит апелляционную жалобу.
— В соответствии с подписанным с ДИЗО договором у ООО «СЗ ККПД-Инвест» не имеется задолженности по аренде земельного участка, факт незаконного пользования земельным участком за пределами сроков аренды не зафиксирован, — сообщили N в пресс-службе компании.
N направил запрос в ДИЗО с просьбой прокомментировать, почему был пропущен срок исковой давности и как другими застройщиками Ростова выполняются обязательства по подобным договорам, но пока не получил ответа.
Юрист отмечает, что комплексное освоение территории предусматривает строительство жилых домов и дополнительное обязательство для застройщика по возведению объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры (поликлиник, школ, административных зданий).
— На застройщика ложатся дополнительные финансовые расходы, в связи с чем следует оценивать возможность исполнения обязательств и риски принятия таких обременений. Развитие и застройка городской территории является стратегически важным процессом, поэтому реализуется на основе взаимодействия государственного и частного партнера. Для таких договоров предусмотрены специальное регулирование и комплекс прав и обязанностей сторон. В рамках подобных судебных споров могут оцениваться в комплексе действия сторон по созданию необходимых условий для освоения территории, выполнение обязанности по согласованию сроков реализации каждого мероприятия. Основная задача таких проектов — создание условий, обеспечивающих достойное жилье и возможность реализации важнейших конституционных прав граждан, — говорит юрист адвокатского бюро «Степанов и Аксюк» Ксения Кокодий.
«СЗ ККПД-Инвест» является одним из крупных застройщиков Ростова. Компания возвела ЖК «Акварель», «Красные ворота», «Западные ворота». Сейчас «СЗ ККПД-Инвест» строит несколько жилых комплексов в Левенцовском районе.
По данным «СПАРК-Интерфакса», на протяжении нескольких лет (с 2016 по 2019 гг.) выручка компании держалась на уровне 4,3-4,5 млрд рублей. В 2020 году она упала до 2,2 млрд рублей. Прибыль была не так стабильна. В период с 2016 по 2019 год она снизилась с 437,2 млн рублей до 71,7 млн рублей. 2020 год компания завершила с прибылью 1,3 млн рублей. 100% акций компании принадлежит московскому АО «Патриот», головная компания которого — АО «ИНТЕКО», основанное Еленой Батуриной. Сейчас «ИНТЕКО» контролируется государственным банком непрофильных активов «Траст».
Вопрос с обеспечением Левенцовки школами и детскими садами остается нерешенным. Единственная в микрорайоне школа № 115 переполнена. Долгое время администрация не могла найти подрядчика для строительства второго учебного заведения. В апреле он все-таки был определен. Подрядчиком стала компания «Ростовстрой», входящая в состав ГК «СМУ1». Построить объект обещают только к концу 2023 года. В микрорайоне также строятся два детских сада. В июне 2021 года возведение объектов должны были завершить, но сроки сдвинулись, подрядчики не успевают.
Администрация Ростова-на-Дону не первый раз спорит с застройщиками о возведении социальных объектов. В начале текущего года она прекратила выдавать разрешения на строительство новых домов застройщику Суворовского — компании «ВКБ». Глава администрации Ростова Алексей Логвиненко заявил, что строительство жилья и ввод в эксплуатацию социальных объектов должны быть синхронизированы. Вскоре «ВКБ» и власти города пришли к компромиссу. Была достигнута договоренность, что застройщик возьмет на себя обязательства по проектированию и возведению всех социальных объектов в микрорайоне, а город их в дальнейшем выкупит. Как сообщала администрация, такая схема уже применялась в Ростове и доказала свою эффективность. Она позволяет значительно сократить сроки строительства: инвестор строит за счет собственных средств на своем участке, не теряя время на процедурах по передаче земли муниципалитету. Руководитель ростовского направления объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки» Николай Бритвин при этом отмечал, что социальные объекты администрация выкупает по цене ниже себестоимости.
— Мы осваиваем огромный участок, сами полностью создали инженерную инфраструктуру. Кроме того, за собственные деньги построили пожарное депо, поликлинику, детсады, межквартальную дорогу — вложили десятки миллионов рублей. Мы социально ответственная компания: социальные объекты город выкупает у нас по цене ниже себестоимости, тем не менее мы уже спроектировали за свой счет еще два детсада и готовы приступить к их строительству, — говорил Николай Бритвин.
Ранее Сергей Иванов, собственник строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», работающей в пяти регионах России, в том числе и в Ростовской области, говорил, что претензии ростовских властей к застройщикам объясняются бюджетными сложностями, возникшими в год пандемии: — Прошедший год был сложным, даже богатая Москва впервые столкнулась с дефицитом бюджета. Дискуссии о социалке возникли во всех регионах. Например, в Краснодаре уже восемь месяцев не выдают разрешения на строительство, поскольку определяются новые правила игры. Вместе с жильем надо строить и социальные объекты. Если бюджет не растет так быстро, как темпы строительства, надо включать затраты в стоимость квартир. При поквартальной застройке строительство детских садов и школ добавит около 6 тыс. рублей на кв. метр. К такому решению склоняются власти Краснодара, Санкт-Петербурга. Думаю, и Ростов пойдет по этому пути. На мой взгляд, хорошо, если, во-первых, эти требования будут предъявлены только при выдаче новых разрешений. Во-вторых, правила должны быть прозрачны и едины для всех, включая тех, кто строит точечно. Цена затрат на социалку может быть разной, но должна утверждаться на уровне городской Думы или Законодательного Собрания.
В апреле этого года ООО «Специализированный застройщик “Галактика”», которое принадлежит депутату Законодательного Собрания Ростовской области Арутюну Сурмаляну, получило в аренду на 10 лет около 15 га в Левенцовке. Земля выделена под реализацию масштабного инвестиционного проекта без торгов. Застройщик должен будет построить 15 многоквартирных домов и 8 трансформаторных подстанций, разработать и передать администрации города проекты школы и детских садов, а также принять участие в конкурсе на строительство многоуровневых парковок. Часть квартир застройщик передаст пострадавшим дольщикам. Отметим, что об обязанности застройщика строить школы и детские сады речи не идет.
Не редко у ДИЗО с бизнесом возникают и судебные споры, связанные с земельными вопросами. На протяжении восьми лет тянулась судебная тяжба с ООО «Юг-Моторс», принадлежащем депутату ростовской Гордумы Вячеславу Камышному. Департамент считал, что автосалоны «Юг-Моторс» в 1-м Машиностроительном переулке являются самовольной постройкой и требовал демонтировать два действующих автосалона, автомалярный цех, а также склад, гаражи, проходную, трансформаторную подстанцию и прочие сооружения общей площадью более 9,5 тыс. кв. м. Кассационная инстанция в этом споре встала на сторону ДИЗО.
Не первый год департамент судится с ПАО «Киноконцертный комплекс “Русь”», которому был передан участок в парке Горького для реализации инвестпроекта реконструкции кинотеатра «Россия». В 2017 году компания изменила назначение земли с «выставочных залов, театров, кинотеатров» на «гостиницы». Спор дошел до Верховного Суда, но он не стал рассматривать жалобу ДИЗО Ростова, посчитав, что ответчик не нарушил требования градостроительных и технических регламентов при изменении вида разрешенного использования участка. Отметим, что основным акционером ПАО «Киноконцертный комплекс “Русь”» является ООО «Ростдонавтовокзал», ему принадлежит 75% в УК. 25% + 1 акция находятся в собственности ДИЗО Ростова. Департамент пытался через суд ликвидировать ПАО «Киноконцертный комплекс “Русь”», но суд отказал в этом.
