«Строительный рынок Ростова гораздо лучше, чем рынок Краснодара»
Владелец краснодарской строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-юг» Сергей Иванов начал реализацию в Ростовской области первого проекта комплексной застройки. Для крупного застройщика Ростов и окрестности интересны более низкой, чем в Краснодаре, конкуренцией.
N: — Почему начинаете проекты в новом для себя регионе в кризис?
С.И.: — Может быть, в кризис как раз и нужно начинать проекты. Только продавать надо активно. Мы это можем хорошо делать. В краснодарском отделе продаж у нас работает 13 человек, есть собственное агентство недвижимости, мы работаем с лучшими агентствами недвижимости Краснодара — это больше 1000 человек. Работа невидимая, но она огромная. Самое главное — мы убеждены, что делаем тот продукт, который нужен рынку в соответствующих экономических условиях. Спрос на него огромный.
N: — А деньги у покупателей есть?
С.И.: — Существует субсидированная ипотека. Квартира-студия будет стоить 942 тыс. рублей. Человек же может найти 200 тыс. рублей и взять ипотеку?
N: — В Батайске в начале года средняя цена квартир на первичном рынке со- ставляла 40,5 тыс. руб. за кв. м. Какие цены будут у вас?
С.И.: — Примерно такие же. 40,5 тыс. рублей за кв. м — стартовая цена на двухкомнатную квартиру, 43 тыс. рублей за кв. м будут стоить квартиры-студии. Если цены на рынке станут ниже, то и мы их опустим, если выше, то и у нас станут выше.
N: — Год назад доля покупателей-ипотечников у ростовских застройщиков со- ставляла около 40%. Вы на какую долю рассчитываете?
С.И.: — На такую же, примерно 30–40%.
N: — Почему выбрали для дальнейшего развития Ростовскую область?
С.И.: — Мы знаем, какой рынок в Краснодаре, в этом году планируем там продать минимум 90 тыс. кв. м. Уже неплохо знаем рынок Ростова. Он гораздо лучше, чем рынок Краснодара. Конкурентная среда ниже. Все привыкли жить в рынке продавца, а должен быть рынок потребителя. Хочешь быть успешным, сделай чуть лучше, чем твой коллега.
N: — Вы упомянули, что намечаете еще один проект в Батайске, при том что по соседству с вами конкурент будет за- страивать 18 га микрорайона Прибреж- ный, есть в городе и другие крупные стройки и застройщики.
С.И.: — В Краснодаре 110 строительных компаний, с которыми мы работаем. На ближайшие десятилетия работы хватит всем.
N: — Как получили землю в микрорайоне Южный Берег? «Ростовгипрошахт» пере- уступил вам право аренды?
С.И.: — Да, на часть участка площадью 3,4 га. Еще небольшая территория микрорайона остается в распоряжении муниципалитета.
N: — Строить будете по существовавшему ранее проекту?
С.И.: — Нет. Мы его изменили. У нас 2 собственных проектных института. Бенчмаркинг — наша сильная сторона, мы все время учимся у коллег. Для этого ездим по всему миру. Что-то увидели в Англии, Испании, Китае, недавно получили огромный опыт в Южной Корее. Мы гибкие, можем быстро меняться.
N: — Ростовские строители обычно эко- номят на инфраструктуре — детских пло- щадках, озеленении, парковках. Ваш подход будет чем-то отличаться?
С.И.: — Можно долго рассказывать, как мы это будем делать, приезжайте в Краснодар, и мы вам покажем. Здесь мы будем делать лучше. Я все время живу в домах собственной постройки. Мне очень нравится — это удобно, комфортно, там чисто, порядок. Руководитель батайского проекта обязательно будет жить в этом комплексе, хочет он этого или нет, для того, чтобы здесь было очень хорошо.
N: — Какова структура финансирования вашего строительства?
С.И.: — В этом проекте будет 40% собственных средств, минимум 50% — деньги дольщиков, т. е. кредиты если и будем привлекать, то они составят не более 10%. Сейчас кредитные деньги очень дорогие, минимум 18% годовых.
N: — Какой проект в Ростовской области начнете реализовывать следующим?
С.И.: — Следующий проект, который мы планируем начать в октябре, — пос. Янтарный в Аксайском районе, около границы Ростова. В проработке находятся еще 5–6 проектов. Какой будет следующим, не готов ответить.
N: — В Левенцовке вы еще не планируете строить?
С.И.: — В этом году — нет. Там возникло несколько вопросов, в том числе связанных с сетями, нагрузками.
N: — Можете назвать сумму инвестиций в покупку ростовских участков?
С.И.: — Мы рассматриваем разные варианты участия, многие из них предполагают не сделку купли-продажи, а партнерство. Сегодня есть огромное количество собственников земли, которым их активы не приносят прибыли, а только генерируют издержки. Мы предлагаем им партнерство. Например, партнер может заниматься вопросами сетей, мы — другими вопросами. Все это происходит неспешно. Например, с Валерием Гуриным (руководитель «Ростовгипрошахта». — N) вели переговоры около года, пока не подписали соглашение. Зато мы пришли сюда, четко понимая, кто и что должен делать. У нас замечательные отношения. Я хотел бы такие отношения выстраивать с другими собственниками участков. Существует наблюдение, что, как только ты рассчитался с официантом, он потерял к тебе интерес. Так и в девелопменте. Собственник хочет продать свой актив максимально дорого. Если цена разумная, мы пытаемся находить компромисс, после чего прорабатываем вопросы подведения сетей, потом делаем очень консервативную финансовую модель, которая показывает, когда проект будет генерировать прибыль или же принесет убытки. Прошлый кризис сделал нас умнее.
N: — Несколько лет назад был скандал по поводу большой задолженности вашей компании перед Сбербанком. Что сейчас, чему равна задолженность?
С.И.: — На сегодня единственный показатель, который финансисты оценивают, — коэффициент отношения долга к EBITDA. Считается хорошо, если он не превышает 3. Когда мы входили в прошлый кризис, он у нас был равен 5. Сегодня этот показатель чуть больше 1. Кроме того, у нас достаточно серьезная подушка безопасности. На часть проекта мы будем открывать проектное финансирование. Это не значит, что эти деньги будем обязательно брать. Это финансовое плечо.
